茅于轼:"房奴"选择买房是多受罪

也许在很长一段时期内，中国那些已经买房或尚未买房的人们都将无法免除做为“房奴”的不幸。一些专家根据对某些区域的商品房均价和人均收入进行研究后宣称，大约有接近70%的城市居民没有购买新房的能力。

但是，房价的持续上涨给人们造成莫大恐慌，基于某种悲观预期，大多数中低收入者到最后往往会置之死地而后生——采取一切可以利用的办法获取资金，然后将其迅速投放到市场中，购买一套完全建立在债权抵押基础上的住宅，而自己则彻底成为悲剧中的主角。

中国的经济学家茅于轼对这一现象表示理解，他说，中国的现实是财富集中在少数人手中，大部分人买不起房。

茅于轼是在6个月以前作出此番表述的。无从知道，这位在中国享有盛誉的经济学家是否对那些买不起房的人抱有同情，但是他显然清楚地知道，这些买不起房但后来又不得不买高价房的人并不一定都是社会的财富精英，而这导致的后果，他也看得尤为明白。

他说，房地产业的领衔人士常说，中国房地产将有几十年的兴旺发达，因为人口数量巨大，平均住房状况很差，城乡住房的需求将创造一个长期繁荣的房地产业。这话不错，但关键是这大部分人口要能够买得起房(他特别指出，只有收入分配根本性改善，中等收入群体才能买得起房)，否则，这个乐观前景只存在于虚幻之中。

在最近的接触中，《财经文摘》有机会与茅于轼进一步就上述问题进行探讨，并了解到茅先生对于中国房奴们得以出现的市场或制度背景、环境、现状持有的态度。需要说明的是，茅先生似乎并不倾向于支持人们不计代价和后果地购房，甚至对此表现出一种反感和厌恶的情绪(至少在交谈的时候，特别是提及人们的购房痛苦，他的口气是这样的)，他认为他们本来可以做出更好的选择，中国目前也具备了使他们在居住问题上进行更加自主或更好的选择空间，但他们没有这样做。

通过谈话我们得知，茅先生早年也曾在出租房中度过。这使我们明白，茅先生在6个月前提及要让中等收入群体买得起房，而没有像中国政府明确宣称的“调整住房供应结构，优先满足中低收入群体住房需求”那样，也将广大低收入人群纳入“买得起房”的目标之列。这是因为，茅先生认为低收入群体本不该不切实际地去购买商品房，而应该理智地选择合适自己的居住消费方式，否则，购房人应该自己承担后果。

财经文摘：有一些迹象显示，中国现在好像有很多人在为买房烦恼，他们很害怕负债。

茅于轼：我觉得借债买房的人到底有多少是个问题。根据我的估计，这种情况(在中国)不会是普遍的。我也听到一些人谈及这类事情，包括我的一些朋友，但他们当中并没有多少人是借债买房的。

如果是通过银行贷款买房，这是很普遍的情况，并不稀奇，举债也没有什么不好。每个人都会按照自己的经济情况和生活水平作出选择和判断，这很正常。每个人的情况不同，如果觉得将来能够还得起，而且收入前景看好，(贷款或借债)没有什么不可以。

财经文摘：他们还在担心房价继续上涨，认为这不利于自己，意味着需要付出更多，这是不能被接受的。

茅于轼：从总体的市场趋势来看，房屋价格还要涨。但是现在有泡沫，估计到了泡沫要破灭的那一天，房价也就会落下来了。在泡沫没有破灭以前，还是要涨的。

房价上涨的前提是经济的增长维持在比较高的速度。这时候大家会加快买房。如果经济增长的高速度得以维持的话，房价就不大可能会跌落，除非在这中间发生一些金融危机或大的冲击，有可能会导致房价下降。至于大的冲击是什么我说不清，也是事先大家都估计不到的。但这种可能性存在。如果没有大变化，则房价会继续涨。

财经文摘：问题是，房价不断上涨，人们负担不断加重，市场也会被拖入一个危险的境地。也就是说，遭受威胁的不仅是那些年轻的买房人和整体社会的负债问题，还可能导致市场安全隐患。

茅于轼：年轻人买房，哪怕借债，也是一种需要。只要他买房是用来居住，这就不可怕。可怕的是房地产中的投机，投机是不生产、也不消费(使用)。买来房屋再将之卖掉，这里面就含有泡沫成分，就会很危险，因为在这一过程中很难保证不会出现越来越多的空置房。

我的担心是，目前存在于市场中的空置房比例到底有多高？空置房不是说卖不出去的房屋，而是说已经卖出去但被空置着的房屋。买了再卖，这叫投机，在现实市场当中，这种房屋应该有一个合理比例，但不能高，高了就很危险，就会有泡沫威胁。我自己抽时间去北京的一些住宅区里看过，发现晚上并没有人住，基本没有点灯。这样的房屋一旦多了，就是一种危险。

所以，不在于买房的目的是什么，也不在于买房的人都是谁，只要是房屋被使用，就没有泡沫。因为每个人住的房屋不可能转手卖掉，但如果房子是空的，就随时可能被转卖。一旦这类房屋空置过多，甩卖出现，价格就会下降，泡沫就会破灭。

财经文摘：你如何衡量当前的房价？有人认为过高，对此表示不满意，希望政府进行打击，以满足大多数人的需要。

茅于轼：很难简单界定房价高低程度的合理或不合理。你拿上海外滩的房价和中国一些小型城市的房价相比，会发现这个比例在10倍以上。这个差别是什么原因造成的？能说上海房价合理或不合理吗？上海的房价高，是因为有人购买。所以，房价高完全是有人愿意去买，包括杭州的西湖和青岛的海滩，都是如此。

如果认为这些城市的房价不合理，人们为什么不去小城市里买房？众所周知，那里的价格是很便宜的——高房价是买房人自己造成的。如果认为上海房价不合理，那就去认为合理的地方购买。

财经文摘：可是，当所有的中低档房屋、甚至于经济适用房一类保障住房的价格都出现巨大涨幅的时候，能算是一种合理现象吗？

茅于轼：普通房屋的价格过高，这与政府(的一些措施)有很大关系，是由于土地控制过严，供地量少造成的。现在的一个障碍是政策保护农用地，我认为这是完全不必要的，也是造成房价上涨的相当主要的一个原因。土地供应减少，房屋供应会跟不上，如果房屋的建造数量增加，房屋价格未必会上去，建造得不多，价格自然会上涨。

我建议政府对土地的控制政策放松，让城市周边的土地也入市开发。如果不是不可替代的地段和区位，就应该增加土地供应。现在我们执行了一个错误政策，还是要保护耕地(这是非常错误的)。中国还有好几亿农村人口要进城，耕地保护又能怎么样？耕地应该变成非耕地或建设用地，特别是城市周围地带，要尽量进行开发建设。

另外，中国的土地市场还没有很好地建立和健全，这是人们担心的。土地的价格是完全由需求决定的。不管是在上海外滩还是在其他地方，谁出价高就卖给谁，而我们知道，土地是没有成本的，不是劳动的产物，这是一块凭空创造出来的财富。谁可以拥有？政府是城市土地所有者，农地是集体所有的。这种制度很含糊，所有权不明确，土地卖多少是政府的自由，因此造成很多非法的掠夺和欺骗。

财经文摘：也就是说，这一项制度使本该价格适中的普通房屋也出现暴涨局面？

茅于轼：归根结底是所有权不健全、所有制不明确。政府控制着土地，不让开发商开发。所以，要解决问题，首先就要把保护耕地这一条给废了。

财经文摘：现在，中国学者一般喜欢用房价收入比来界定中国人的购房负担，你怎么看？

茅于轼：收入比不是一个问题，买房的人自有其收入来源，不必担心。对于那些买不起房的人而言，你说现在的收入比不对头，那么多少才对头？怎么能使不对头变成对头？我看一点用处都没有，于事无补。你证明房价贵了，证明出来又有什么用呢？又不能使之降下来。

现在的房价是市场(实际消费状况)造成的。要知道人是分群体的，有一些高收入群体完全买得起房子，那么多盖起来的楼盘都被卖掉，怎么能说卖不动呢？高收入人群买几套房子也是不嫌贵的，有的人喜欢买一套或两套，有的人喜欢买七套八套。

财经文摘：就此而言，房地产市场就是有钱人的市场？或者，商品房就是面向有钱人的？

茅于轼：在这一点上，任志强说得对，商品房就是为有钱人建的。对低收入人群的帮助是在商品房之外的。

现在应该努力发展廉租住房，只能租不能卖。不应该建设经济适用房，实践证明，这是一种腐败住房。搞经济适用房就等于是搞腐败，因为它的对象是“中低收入人群”，中等收入人群也被纳入居住对象范畴，给投机分子带来了机会，也给官员腐败带来机会。这是最明目张胆地腐败的例子。

财经文摘：但现在似乎存在一种廉租房建设空档的现象，很多地方都没有形成实质性的生产和供应。

茅于轼：廉租房建设没有形成气候，只是一种宣传。北京说一年要盖10万平米，这能顶什么事呢？充其量也只能满足一万人的居住需要，根本不起作用，规模太小。只起宣传作用，没有数量概念。

财经文摘：保障住房制度没有健全，商品房价格又高，人们总需要解决居住问题。

茅于轼：应该鼓励租房，不要鼓励买房。中国的私有住房率已经超过了一些发达国家，美国是60%，中国现在是80%，明显是高的。现在人们应该租房住，我们办公室里的一些小年轻就是租的。相对而言，现在的人口流动性特别大，工作调动也方便。而且，在房屋空房率高的情况下，租金一般要便宜很多，几乎没怎么涨，对于低收入人群而言，经济划算。

年轻人都要买房，哪有这样的好事？选择买房就多受一份罪。大学刚毕业，工资又偏低，需要解决的问题有很多，要交朋友要结婚，贷款买房需要还钱，这是非常之勉强的，买房就等于将自己卖进去了。

住房消费的客观形势全世界都是一样的，刚上班的人租一套小面积的房子居住，等到结婚有孩子了再换面积大一些的，到四五十岁工作稳定了，才有可能购买房子。一个人一生的收入和支出就这样一种规律，违背了就是自寻烦恼。

财经文摘：目前那些痛苦的“房奴”们是不是也违背了客观规律？

茅于轼：每一个人都应该理性决策，理性选择，也都应该为自己的选择负责。解决住房问题要理智，否则就是没有出路的。对于极个别的“天才”，他们能赚钱，当然是个例外。