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在纽约,阳光亦有价

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在纽约,任何东西都有价格——连阳光也是。
随着曼哈顿的店铺租金全线上涨,零售商们纷纷开始抢占黄金地段。有些热门地段还会让零售商心甘情愿地支付一笔溢价,比如第五大道东侧的片区,也即街道阳光更充足的一侧。
地处黄金商圈的第五大道,是纽约铺租最贵的零售场所,其租金在世界上高居第二,仅次于香港的兰桂坊;紧随其后的是巴黎的香榭丽舍大街和伦敦的新邦德街(New Bond Street)。上述数据来自房地产公司Douglas Elliman Real Estate零售部门的调查,本文引用的大部分数据皆来源于此。
Elliman近日帮一系列世界级品牌大鳄签订了租约,将第57街(57th street)近公园大道(Park Avenue)的店面租给了化妆品巨头Orogold Cosmetics,将麦迪逊大道(Madison Avenue)的三家店面分别租给了珠宝世家蒲希拉蒂(Buccellati)、时装品牌阿玛尼童装(Armani Junior)和皮革配饰品牌Parrin Paris 1893。
“这听起来或许有自吹自擂之嫌,但是纽约就是和世界上其它地方不一样。也正因如此,人人都对纽约心驰神往。”Elliman的房产经纪人费丝·霍普·孔索洛(Faith Hope Consolo)说。
根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)发布的最新数据,2013年春,曼哈顿的零售店面平均租金达到了每平方英尺116美元(约合每平方米人民币7844元),比2012年秋上涨了5.4%。
来来往往的游人漫步在第五大道,流连于第57街的商铺,他们并不知道为什么街边零售店的铺租各有不同。其中的机巧之处,大多只有零售商和开发商才心里有数。阳光是一个举足轻重的因素。购物者一般都喜欢聚集在街道朝阳的一侧,良好的采光能够让零售商店内展示的商品更具吸引力。
交通是另一个重要因素。在有地铁站口的街道上,步行人流量也会更大。
而周边店铺的阵容,或许是至关重要的因素。“你的邻居很关键。”优衣库(Uniqlo)美国公司的首席运营官拉里·梅耶尔(Larry Meyer)表示。日本连锁服装品牌优衣库于两年前在第五大道近第53街(53rd Street)路段开设了旗舰店,隔壁就是飒拉(Zara)和霍利斯特(Hollister)的服装店。有悖于常理的是,零售商喜欢在直接竞争对手的旁边开店。这样一来,顾客逛街时就能在相似店面间轻轻松松地货比三家。
“有很多细微的差别,能令租金存在天壤之别。有时候,两家店铺可能相隔才不过半个街区,但租金却差了整整一倍。”房地产开发商唐纳德·J·特朗普(Donald J. Trump)说。特朗普开发的特朗普大厦(Trump Tower)坐落在第五大道近第56街(56th Street)的地段。此外,全市各地都有他招租的零售店铺。
如今,由于经济已经停止衰退,零售店铺的租金已开始全线上涨,曼哈顿一些主要街区的铺租行情正在经历显著变化。
这里是曼哈顿一些最繁华的零售商圈的铺租行情。有几个街区曾经很繁华,但如今却已惨淡不堪。(孔索洛在谈到其中一条大道时,叹了口气说:“我们甚至都懒得提它了。”)
第五大道(Fifth Avenue)
根据Douglas Elliman公司的零售部门估计,第五大道东侧近第49街至59街之间的地段,是全纽约市零售店租金最贵的地带,每平方英尺要价3500美元(约合每平方米人民币236611元)。这片阳光地带的南端,就是旅游胜地萨克斯第五大道精品百货店(Saks Fifth Avenue)和圣帕特里克大教堂(St. Patrick's Cathedral)。从这里开始,一座座商铺鳞次栉比地向北延伸,其中包括珠宝品牌卡地亚(Cartier)、戴比尔斯(De Beers)和蒂芙尼(Tiffany),玩具品牌F.A.O. Schwarz以及苹果(Apple)。
特朗普表示,第五大道西侧的租金要价在每平方英尺3000美元左右(约合每平方米人民币202811元),依然是抢手地段;只不过,那里的商铺之间插进了“各大机构、俱乐部和教堂”,不像东侧那样商铺一家挨一家,地段条件更为优越。
1980年,奢华钟表珠宝商Wempe【据此品牌官网,wempe尚无中文名,故随官网方式保留原文拼写】在第五大道东侧开设了旗下第一家多品牌精品店。十年后,由于租约到期,该公司开始在第五大道东侧另寻铺面。“当时第五大道西侧还没怎么被人开发,几乎就像无人区一样,”只有零星几家电子用品商店,Wempe美国公司的总裁吕迪格·阿尔伯斯(Ruediger Albers)说,“那边没什么东西能吸引在东侧逛街的人想要穿过马路去。”
不过Wempe在东侧已经找不到铺面了,于是把店铺开在了第五大道近第55街的地段,也就是第五大道的西侧。
近年来,第五大道的西侧已开始像磁石一般,吸引了众多面向大众市场的品牌。比如服饰品牌优衣库、Abercrombie & Fitch和H&M都入驻了第五大道西侧,将店面装修得富丽堂皇。“第五大道的游客很多,”优衣库的梅耶尔说,“优衣库才刚打入美国市场,所以我们认为很有必要在市中心开一家旗舰店,这样也有助于带动郊区店面的销量。”
去年,Wempe在第五大道东侧开设了第二家精品店,销售劳力士(Rolex)手表。阿尔伯斯说,当他在路东侧和西侧都开了店后,就觉得在客流上已经没有太大区别了。在西侧开店,旁边都是些大型零售商,这实际上很加分。他说,“这一侧不仅有很多高端店铺,还有一些儿童品牌,或许能把拖家带口的人也吸引”到西侧来。他说。
在第五大道上,越往南走,铺租就降得越多。从第49街到第42街,铺租大约为每平方英尺1000美元(约合每平方米人民币67600元)。时装品牌安·泰勒(Ann Taylor)和美容品牌丝芙兰(Sephora)在这一地段设有店铺。从第42街到第34街,铺租为每平方英尺425美元(约合每平方米人民币28733元)。在这一地段上,布莱恩特公园(Bryant Park)打破了零售店铺绵延不绝的格局。此外,Lord & Taylor百货店和帝国大厦也吸引着游客继续往南走。
麦迪逊大道(Madison Avenue)
麦迪逊大道是有名的高级时装店一条街,但其铺租却比第五大道便宜得多。从第57街到第72街,西侧街道的铺租为每平方英尺1300美元(约合每平方米人民币87889元)左右,而东侧街道的铺租为每平方英尺1400美元(约合每平方米人民币94644元)左右。
“人们知道买奢侈品要去麦迪逊大道。但是麦迪逊大道上的客流量并不大。”地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)的执行副总裁苏珊·库尔兰(Susan Kurland)说。
孔索洛则说,有时候,一家店铺往往就能改变整条街的面貌。举个例子,麦迪逊大道西侧的“店铺行情一直不温不火”,直到1993年,巴尼斯纽约精品店(Barneys New York,一家高档百货连锁店——译注)在第61街近麦迪逊大道的路段正式开张。如今,零售品牌对麦迪逊大道两侧的店面都很感兴趣,只不过东侧更抢手一点——又是因为朝阳的原因。
“设计师们纷纷涌向麦迪逊大道,因为来第61街的顾客消费能力都比较强。”孔索洛说。香奈儿(Chanel)、周仰杰(Jimmy Choo)、爱马仕(Hermès)、普拉达(Prada)的商店在麦迪逊大道上一字排开;第72街上开了两家拉夫·劳伦(Ralph Lauren)旗舰店,之间只隔了一条马路。这里是高级时装店一条街的最南端。
自第72街再过去,铺租降到了每平方英尺700美元(约合每平方米人民币47322元)左右,这一地段聚集着“雄心勃勃的中高端零售商”,库尔兰说,比如时装品牌米索尼(Missoni)和丽莉·普利策(Lily Pulitzer)。而在第79街以北的地段,铺租跌到了每平方英尺500美元(约合每平方米人民币33800元)左右,像瑜伽服饰品牌露露柠檬(Lululemon)、时装品牌希尔瑞(Theory)这样铺面众多的商家,一般以小区购物者为主要目标客户。
“我们在麦迪逊大道的店铺已经开了很多年,通过多年来的经营我们意识到,来麦迪逊大道消费的主要是本地人,游客相对少一些。”瑞士莲(Lindt,巧克力品牌——译注)美国公司的行政总裁托马斯·利内迈尔(Thomas Linemayr)说。目前,瑞士莲已经撤出麦迪逊大道,转而在第五大道开了两家店。
第34街(34th Street)
由于宾夕法尼亚车站(Penn Station,位于曼哈顿中城的地铁车站——译注)、麦迪逊广场花园(Madison Square Garden)和帝国大厦吸引了源源不断的游客,在第34街可以见到大量面向大众市场的连锁店,被视为大众消费一条街。
H&M近日宣布,将在第34街西南角、近百老汇的地段开设该公司目前为止最大的店铺,占地面积63000平方英尺(约合5853平方米)的新店,与当前的店面呈对角线分布。H&M新店的铺租要价为每平方英尺1200美元(约合每平方米人民币78122元)。根据纽约房地产委员会的调查,2012年春,该地段的铺租还只有每平方英尺558美元(约合每平方米人民币37722元)。
“第34街确实很吸引游客,不过,它真正的定位是一条购物街;人们来这里不为别的,就是为了购物,有实实在在的数字可以证明。”库尔兰说。库尔兰在H&M的店铺出租交易中代表房东一方。她预计,一旦麦迪逊公园广场被重新规划,周边区域会更加繁华。
第57街(57th Street)
过了马路,铺租加倍。
在第57街北侧、第五大道和公园大道之间的路段,铺租为每平方英尺2000美元(约合每平方米人民币135211元);而第57街南侧的铺租只有北侧的一半。之所以会这样,房地产经纪人说,是因为南侧没什么气派的商店。“你一直走到麦迪逊大街,只能看到I.B.M.的大楼,”库尔兰说,“这里没有零售店,所以旺不起来。”耐克城(Niketown)或许是第57街南侧最引人注目的租户了。虽然它的确富丽堂皇、人气很高,但也不足以为整条街打出名号。
第57街的北侧则截然不同。这里充斥着世界顶级的奢侈品店,其中包括路易威登(Louis Vuitton)、香奈儿、迪奥(Dior)、圣罗兰(Saint Laurent)和波道夫·古德曼(Bergdorf Goodman)。
与此同时,长久以来被忽视的第57街西侧的面貌,也正在发生重大改变。房地产经纪人说。诺德斯特龙(Nordstrom)将于2018年在百老汇和第七大道之间开设一家占地285000平方英尺(约合26477平方米)的店面,总督酒店和度假村(Viceroy Hotels and Resorts)以及奎恩酒店(Quin)也将于今年秋落户第57街。
第一、第二和第三大道,住宅区(First, Second and Third Avenues, uptown)
第三大道正在复苏。“当初市场下跌时,你简直可以沿着第三大道上门牌在60几到70出头的地段打保龄球,”库尔兰说。而如今,这里已经出现回暖迹象,铺租慢慢上涨到了大约每平方英尺250美元(约合每平方米人民币16900元)。
第三大道之所以在复苏,部分是由于布鲁明黛百货公司(Bloomingdale)的带动。离这家百货公司越近的铺面,铺租就越高,特朗普说。而更主要的原因是,仅仅一个街区之隔的第二大道上正在修地铁。
“噢,那边很混乱,简直是全乱套了,”孔索洛说,“地铁施工完全打乱了周边商铺的出租和日常经营。因为它不仅削减了到达的客流,还把店铺的门面全毁了,于是很多商家纷纷关门歇业。可以这么说,你基本可以放弃第二大道上的地段了,没人会对那里感兴趣。”她说,那里的铺租已经跌到了每平方英尺75美元(约合每平方米人民币5066元)。
“对于零售商来说,第二大道现在跟无人区没什么区别了,”她说,“我们甚至都懒得提起它。”
而被孔索洛称为“被遗忘的姊妹”的第一大道,目前正因零售店铺租金行情的改变而坐收渔利。
布利克街(Bleecker Street)
布利克街地处银行街(Bank Street)和克里斯托弗街(Christopher Street)之间,这里成片的精品店依然诱惑着那些慕名前往西村(West Village,位于曼哈顿格林尼治村的西部——译注)朝圣的人——要知道,西村素有“鲍勃·迪伦(Bob Dylan)大本营”的美名。从十年前起,“我就已经把布利克街最好的街区租给拉夫和很多其他人了,”孔索洛说,她所说的“拉夫”是指拉夫·劳伦,“当时的铺租是每平方英尺75美元(约合每平方米人民币5066元),而现在我经手的租约差不多达到每平方英尺600美元(约合每平方米人民币40567元)了。”布利克街具有欧洲风情,规模也比较小,因此深得零售商的青睐,她说,而且他们还喜欢一个事实,“正因你是条大鱼,才能一直在这生存。”
肉库区(Meatpacking District,最初以肉类加工仓库闻名,如今已成为繁华的时尚街区——译注)
这里曾经是一片很旺的街区,如今稍有掉价。由于没有什么分区上的限制,此地已成为繁华的夜生活区。虽然亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)、斯特拉·麦卡特尼(Stella McCartney)曾试图在此开店,但都已搬走,取而代之的是更加大众化的品牌。“现在来租店面的都是Ugg、巴塔哥尼亚(Patagonia)这种档次的品牌,”库尔兰说,“它们也不失为好租户,但这种品牌大街小巷到处都是,商场里也有。”
“肉库区的店铺租赁市场中目前还有很多空置店面,这种情况以前还没出现过,”库尔兰说,“以前奢侈品牌在这里开店,生意是不太好。”
不过,根据世邦魏理仕的调查,2013年二季度,这里的租金依然达到了每平方英尺366美元(约合每平方米人民币24744元),比一季度上涨了3.4%左右。
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