凝结在楼市上的危机

残酷的不是房价，一场比房价更残酷的深刻危机正在人们的盲动中逼近。
　　文/王育琨 首钢企业研究所所长
　　“只有孤独地迷失上千次者，才能重回故里。”
                     　——纪伯伦

城市居民对房价的高涨既恨又爱。当名人任志强给出了一个简洁的判断——历史证明所有的房价永远都是上涨的，网上立刻骂声一片。任志强的预言既来得残酷，也进一步坚定了不少人投资房产的热心和雄心。
　　其实，残酷的不是房价。比房价更残酷的是一场深刻危机正在人们的盲动中逼近。
　　凝结在楼市上的危机
　　根据建设部的最新统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍！对此，或许人们通常会认为，中国人住得好一点有什么不好？这说明我们的发展成就和体制的优越性！与这种认识相反，我却从中看到了我们的无序和危机！
　　一个人、一个公司或一个国家，所能够支配的东西归根结底不会超过你所拥有的。当一个人在打牌、网游、侃大山上花费太多时间，他在苦读、冥思、劳作上花的时间就一定有限；当一个公司在仿制、回扣上花费过多心思，它在研发、设计与品质管理上花费的时间就一定少；当一个国家在广场、门面工程、居住上花的时间过多时，他们花在劳作、创造、研发上的时间就必然有限。
　　当然也有例外。如果你是皇帝，你可以从自己的子民那里取之不尽、用之不竭；如果你是英特尔或微软，你可以借助垄断技术而形成垄断利润，左右行业走向；如果你是美国般的超级大国，你可以借助种种手段让世界的资源拼命往你那里涌。
　　可是，如果你和我一样仅仅是个平常人，你的公司没有多少自主知识产权，并且在列强虎视眈眈下一步步成长，你就没有资格在生活方式上学习美国的高能耗，你就不得不学习日本人与韩国人的辛苦与坚韧，或者来一点欧洲人的节俭与简约，这样你才能在自主创新上花费更多时间，创造出更多世界独一无二的东西。
　　构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。所以，当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添砝码，反而会直接削弱竞争力。
　　在一个全球扁平化的时代，所有国家都加入到同一个竞争体系中来。全球化流动的产品和服务，并不因为你来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单；性价比不如人，你的产品和服务就没有市场。
　　日本人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的，韩国也早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们著名的经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。在人均GDP高我们几倍的东京等城市，居民的平均居住水平却大大低于我们。我们有理由作出判断，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，超出了国力所能承受的范围。一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把所有的财富都往住宅上砸。这样的整体结果，必然是降低中国公司的竞争力。
　　从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种危机感。
　　或许纪伯伦的预言正是中国房地产的宿命，“只有孤独地迷失上千次者，才能重回故里。”
　　被误解的住房需求
　　市场化是一套复杂的体系，如果你的体系不完备，你的市场必定是无效的。住房商品有着双重规定性，它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。
　　作为基本居住的消费需求，属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平动态高度相关的变量，并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。联合国有个人权公约，包括基本人权和经济人权，享受基本住房服务属于基本人权，是任何一个签约国家的政府都必须承担起责任来的，世界上还没有哪一个国家的政府可以完全推托掉这方面的职责。就是高度市场化的美国，政府也保留着约占住房资产总量11.5%的廉价出租公屋，以解决居民最基本的住房消费问题。
　　而中国的情况是，政府从这一块责任中完全退出了，都交给了市场。一种对住房需求简单化的理解，使我们错把简单的市场化当成了万能解药，住房需求问题被严重的忽视和误导了。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。住房的自然属性和社会属性胶合在一起，由此导致一系列的混乱和无序。
　　1980年邓小平把住房改革提上议程时，城市人均住房面积不到4平方米，上海平均2平方米，而住房改革的一个重要原因，是在双轨制时期，各企事业单位，都以膨胀本单位的住房需求为己任。于是国家果断引进市场机制，全面实现了住房商品化，以约束住房需求。
　　没想到住房商品化的实施，市场机制非但没有起到限制住房需求膨胀的作用，反而由于一系列因素的综合作用，加大刺激了住房需求的膨胀。2005年底我们城市人均住房面积已经是26.11平方米了，超过了当初设想的3倍，远远超出总设计师的预测。
　　非驴非马的经济适用房终于出现拐点。在经历盲目市场崇拜以后，政府主管部门终于认识到，住房是个特殊商品，不是简单化地推行住房商品化就可以了事的。
　　据建设部最新消息，经济适用房将以租代售。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。
　　挡不住的购房潮
　　新近国务院发展研究中心宏观部报告《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，导致近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是，来自土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅，而需求因素并非价格上涨的决定性因素。
　　以空置房反论需求不足，这真是不可思议的逻辑。没有需求，哪里来的土地价格上涨？土地成本与工程造价的对比，得不出需求不是上涨主因的结论。对于数字背后的逻辑，不从需求层面深入分析，无法得出一个准确的概念。而深入剖析中国当下把住房投资需求推动膨胀起来的独特机理，对把握中国住房市场的走向至关重要。
　　住房成了强劲投资需求的一道泄洪口
　　中国经济20年持续每年10%的增长速度，其中80%转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40%转化为储蓄，形成金融资产。这笔庞大的金融资产分布存在着巨大的差距，有些人年积累百万以上，而有些人则勉强糊口。
　　在少数人手里集结的金融资产，也不全是福音，既要遭受负利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截，还有花样百出的“老鼠会”的沉陷。高增长、高储蓄，金融资产集结的巨大差距，另外再加上投资渠道的狭窄，使得住房成了一个泄洪口。
　　而且，在住房投资中集结的，不只是现有城市居民的收入，更多是居民的未来收入(抵押贷款)和非城市居民收入(非城市居民的亲朋好友集拢的资金)，以及转型投资基金(温州炒房团与各类中外基金)。资金如此之多和如此之丰富，人们却找不到适合自己的投资渠道，住房价格一时很难摁得住。
　　各企事业单位的持续扩张是源头
　　住房改革的本意是要解脱单位对居民住房需求的责任，而实际上不仅没有削弱，还因为体制改革没有跟进，使得单位成了住房需求膨胀的一个重要诱因。
　　2005年1月至11月，全国共审计9.1万个单位，查出各类违法违规问题资金2900多亿元。这些资金多数都跑到住宅建设上去了。有的城市如重庆还在搞二次福利分房，一位70多岁的一般退休干部，只有老两口，以前已经分得130平方米的房子并且便宜买下，这回又分得一处160平方米的房子以每平方米1300元的低价获得，而同类房屋的市价在3000多元。
　　公务员的住房在当地形成了很强的示范效应。改革前住房福利扩张虽然在搞但是路径不多，到了现在花样翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里装，多少都没事。这就是我们的体制。
　　国民的农耕文化属性
　　中国农耕社会文明，是建立在一家一户的恒产稳定性的基础上。这种历史惯性很难在短短的20~30年的市场经济洗礼中扭转。
　　农民意识，重实体轻虚拟，重元宝轻票据。父母如果不能为后代置房，将是一种耻辱；一个人能够置房，是有恒产恒业的标志，是有稳定社会地位的开始。本来已经活在虚拟社会中，可还是以实体经济为转移，甘愿做房奴，甘愿入牢笼，也要买房。中国城市居民，虽然在外观现代化的宅子里，本质上还是农民。
　　而且，中国当今社会女性的拥有心理在家庭决策中地位不容低估。女人买一件时装，可能一生只穿一回，但是她要摆在那里；一件大钻石首饰，可能一生也戴不了一回儿，但她要保存；一个男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身边她才能感觉是自己的。这种占有欲体现到住房上来，便产生了住房自有率最高的国民性。
　　现代经济是以工作流动为本质特点的。在一个公司工作，随着规模的扩张，你的流动不可避免，美国就有很多提一个皮箱走天下的白领。所以，中国城市人要真正适应这个流动的社会，还有待时日。
　　中央和地方政府的推动
　　中央政府在住房政策上就有所迷失。将房地产从带头产业过渡到了支柱产业，热衷于GDP的光鲜和灿烂，而忘了中国还处于一个发展阶段，还需要把主要财力物力投入研发创新上，带动大国经济，以提升国家竞争力。
　　支柱产业对GDP的推动作用非常直接。对城市任期政府来说，热衷于为业绩经营城市，投巨资建立里程碑，比拼搞最大广场，置本来应该负责的基本需求不管(廉价公屋)，持续推动了本来不该产生的投资需求(为了市容大规模拆迁建设)。
　　在这个利益的旋涡中，尝试有所作为的政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。楼市的尴尬，引发了体制性腐败和民愤，还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。
　　按揭成为强劲的助推器
　　银行存在着严重的倒挂现象，按揭贷款的信贷资产是银行最好的金融资产，所以银行对假按揭睁一只眼闭一只眼。
　　银行利用按揭这个杠杆，将千百万人潜在的需求都焕发出来，客观上助长了房地产的非理性上涨。许多假按揭，并不是伪装多么巧妙，而是银行怕这生意跑了。你违规，一个人贷款1个多亿元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。这就是金融本位的泡沫，而这个泡沫本身又将银行自身也拖入了万劫不复之泥潭。
　　开发商的“新住宅运动”误导
　　上个世纪90年代开始的“新住宅运动”与2002年开始的“居住改变中国”，是由开发商发起的两次大规模运动。这两次运动，带有一点愚民政策的味道，对国民性的调动和不合时宜的需求膨胀起到了重要的作用。
　　扩大市场基础，这是任何一个商人首先要考虑的问题。但是由此产生的后果，却是惊人的。这就是把千百万本来应该有更高流动性的群体，绑在了一个地方，成了房奴。
　　每一个人是一个宇宙，每一个市场也是一个宇宙。只有深入到每一个宇宙中，才能够理解复杂表象背后的理性。中国住房市场迫切需要这种具有洞穿混乱的理性思维。
　　居住雾障下的房奴
　　中国城市的上空正弥漫着居住的重重雾障，成千上万个有活力的精灵正在沦为房奴：
　　朋友赵文，工作地点4年换了南京、上海、北京3座城市。在每一座城市，都因租房的房租高过分期付款买房的月供，而狠狠心按揭买房。本来在北京不想再买房了，可是又挡不住2008年的诱惑和占有房产的欲望，在付了6个月的房租后，又投下20万元的首付款。赵文先生性好动，为了买房，几个黄金周居然没有离开北京。
　　说实话，我不理解赵文。因为他们先前都是喜欢与自然亲近的人。近几年国内开辟了许多绝好的自然风景游，都与他们断了缘分。自然伸出友好之手，邀我们去享受她的美、磨练我们的意志力、更给我们的思想注入灵性，而我们这群朝气还没有退尽也算有点条件的人，却偏要投奔拥挤的城市，龟缩在钢筋水泥筑起的壳子里。花样繁多的居住新概念，已经把像赵文一样的人，愉快地陷进自己划定的圈圈，消耗着茁壮的生命和创造的灵感。
　　这种现实更有在古老的国度蔓延的趋势。在我们的城市，现在正流行把花园建到自己的居室里，把山谷搬到自己的院子里，把小区建成一个自给自足的欧洲庄园。居住，是人们众多需求中的一个，住宅就是一个夜晚歇息的地方，却偏偏被渲染成实现崇高人生的重要手段和目的，以至引得无数欲望焚身的男男女女，忘了本性而“居醉房迷”。本来具有着内在无穷性的国民，硬是被反锁在血汗、金钱筑就的牢笼里，沦为房奴。本来应该以流动性为天性的族群，却以周游列国开拓视野为机会成本，而固守一隅拼命省钱。
　　200多年前，先知纪伯伦作《先知》谆谆告诫：
　　“你们，宇宙之子，静中之动，你们不应被捕陷，不应被驯服。
　　你们的居室不应是锚，而应是桅。
　　纵使你们的宅邸金碧辉煌，
　　它们也无法隐藏你们的秘密，掩盖你们的愿望。
　　因为你们内在的无穷性居住在天宫里，
　　它以晨雾为门，以夜的歌声和寂静为窗。”
　　可是，先知的告诫被中国人置若罔闻。人们啊，你们真甘愿躲进钢筋水泥筑就的牢笼里，而无视自己内在的无穷性正一泻千里吗？
　　需要反思我们的发展逻辑
　　土耳其诗人纳乔姆•希格梅有一句名言：“人一生中有两样东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌。”而深深刻在今天中国城市居民记忆中的城市影像，却是新修大马路上的满目疮痍。好端端的马路，常常被莫名其妙地挖开，又被稀里糊涂地填上，过些日子又会被毫不客气地翻个底朝天。
　　满目疮痍的大马路，正在哭诉着满目疮痍的城市开发方式，开始人们还骂骂咧咧，可时间久了，也就麻木了。而其中就潜伏着中国城市开发建设最为严重的危机。
　　为什么欧洲城市巴黎、柏林、伦敦、罗马，几百年的历史了，今天同样面对新的网络经济和电气新干线，却没有呈现满目疮痍的景象？为什么中国城市刚刚建设5～30年，就不能适应新变化了，道路就要挖了填、填了再挖？我们从计划经济脱胎而来的中国政府的城市综合规划能力、全局思维能力，难道不如100多年前的欧洲人吗？！
　　在所谓的成熟社区北京南沙滩，紧邻奥运公园。这里本应该有最前卫和长远的规划。可是一条30米宽的大马路，一年来就挖开、填平几十次。这种重复的开膛破肚，显然也会增加GDP，会增加许多人的收入和业绩，但却是一种纯粹的能源消耗。据统计，2005年中国GDP大约占世界总量的4%，却消耗了世界9%的原油、20%的铝、30%~35%的钢、铁矿石和煤以及45%的水泥。城市建设的无效反复，是我国高能耗的重要引擎。
　　一个现实问题让中国人很难堪：中国哪一个城市地下基础设施的前瞻性最好？哪个城市地籍资料最为齐全而不必挖开马路来检查和添加？据考证，目前我们城市地籍(地下设施资料)最全的城市，不是首都北京，不是国际化大都市上海，也不是全新城市深圳，而是青岛。那是因为上个世纪早期德国人建设青岛时，地下基础设施已经为今天的需要留足了空间。老城区的地下设施还可以在不挖马路的条件下不断添加新内容。
　　不少人看过电影《悲惨世界》，冉阿让在战火中背负受了重伤的马吕斯在巴黎的阴沟里长途跋涉，最后把这个年轻人救了出去。当年巴黎的地下阴沟可以供人直行而不受损害。今天西方城市的地下阴沟可是另一番景象，下面不只是能够供人站立行走，还可通汽车。市政工人通常坐汽车在地下作业。西方城市建设维护，有新的设施需要铺设不必挖马路，直接从入口处开汽车下去铺设就行。这就是一个城市至关重要的地下基础设施。我们的马路所以挖了填填了挖，就是我们的市政官员没有承担起建设地下基础设施这个最起码的责任。
　　现在的城市开发建设，是以开发商一个个商业开发项目为龙头，开发商从政府手里接过所谓的“熟地”就直接盖房子卖了，他只管小区内的规划和建设。而政府只是忙于向一个个开发商批地收出让金，却没有把整个城市的开发建设作为一盘棋统筹规划建设。批地收入应该是纳入统一的开发建设使用，可是常常被算作城市政府的小金库而挪于见效快的业绩项目，对于地下基础设施几年、几十年、几百年才能见效的长线建设，任期制的城市政府少有动力问津。我们的楼房，正是在地下设施缺乏统一前瞻性规划的条件下建起来的。
　　今天能够挖马路，明天就能挖楼房。说不准哪一天，因为地下基础设施不到位，现在新颖的大楼不得不整体端掉。这样的危机已经迫近，绝对不是我的杞人忧天。中国再不深刻反思调整城市开发建设方式，中国经济恐怕要毁在这高能耗的满目疮痍的城市开发方式上！