【转】房地产企业的收入和成本确定

收入    房地产企业确认收入的实现应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量    在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。 成本    房地产企业成本确认应遵循配比原则。在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长时间，往往会出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况。这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件、并已出售的商品房应负担的配套设施建设费用无法按照配套设施的实际成本来计算。为了及时结转小区内已出售商品房的开发成本，以便与销售收入相配比，就需要采取预提方式，将未完工的配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以未完工配套设施预算为基数，计算出已出售商品房应负担的数额，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性。 　  房地产企业成本费用的分摊。一是借款利息的处理。房地产企业开发项目前期进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设都需要投入大量的资金。其资金来源除了预收款外，还可能有银行借款。按照企业会计制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，应计入开发成本，待销售实现时按照配比原则转入当期销售成本。在开发产品完工之后，则应计入当期费用。二是共同性成本的分配。房地产企业土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等共同性成本归集完毕，在财务结算时是按占地面积、可售面积还是按建筑面积分配?笔者建议按可售面积分配，原因是：首先各建筑物的占地面积需要国土部门核定，可能存在滞后性，因而财务操作上有困难；其次，如按可售面积分配，由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，如此前已售开发产品成本已经结转，会造成未售与已售开发产品成本分配标准不一致。反之，按照建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)分配，则可保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性、准确性。