一个国家级贫困县的地产盛宴

湖北利川，一个财政曾经穷得要向邻居借钱的国家级贫困县级市，这几年是如何靠卖地生财，屡创财政收入新高的？在这一轮地价推动的房产盛宴中，谁是赢家，谁又是输家？
地价狂飙
李旺再怎么猜，也猜不到那片地的价格。
现在那圈起来的10亩地，曾经是李旺所在的利川教场村3队的养猪场。“顶多卖到300万吧……”他铆足了想象力试探地说。
李旺原来有1.2亩承包地，就在围墙外边，2007年被政府征走，补偿款是4.1万。
2009年年底，利川市政府对这杂草丛生的10亩地举行了拍卖会，当地所有知名开发商都来了。王迁也在。当时大家的估价是1800万元左右，“即便到了2000万，我们也可以拿下。”开发商王迁说。
结果，价格叫到了2100万，没人跟了。可当时，拍卖师的槌子愣是没敲，眼睁睁地流标。“后来我们去打听，政府要卖的价格竟然是2400万！”王说。
2400万，这意味着，从政府购入时的近四十万到预计出售价2400万，这十亩地两年涨了60倍，政府的毛利润高达2000万。“这块土地的容积率四点多，算下来能造出3500多平方米的房子。”王迁拿着手机计算器算到，2400万元意味着每平米的土地成本在800多元，房子至少要卖到每平米2500元之上才能有利润。
利川的房价从2007年的均价1300元左右涨到了今天的2200元，即使在2008年全国普降的时候也是稳中有升。“利川房价高应为政府的地价太高。”王愤愤地说。
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去年土地出让金飙至1.59万亿
据《新京报》报道，本周二，国土资源部公布官方数据：2009年全国土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%。土地出让总价款为1.59万亿元，同比增加63.4%。其中，房地产用地出让价款接近1.34万亿元，占出让总价款的84.2%。
2009年土地出让金款项的飙升，让“土地财政”再次受到关注。中国指数研究院日前发布的《2009年中国土地出让金年终大盘点》中，给地方土地收入排名，其中杭州以1200亿元荣登榜首，其次是上海达1043亿元，紧接着是北京和天津。而有报道称，上海的土地出让金甚至占到财政收入的四成。
多位专家预测，今年地方土地出让金额将很难超越2009年。土改带来“土地财政”
利川县级市位于湖北省西部与重庆市接壤的部分，属于湖北省恩施土家族苗族自治州，是州内除恩施外的第二大城市。
利川是山区，交通不便，经济落后，历年都被国务院扶贫办列为国家级贫困县市之一。
通常而言，人均年纯收入低于700元，少数民族地区低于1500元，是国家级贫困县（旗、市）的一个评选标准。中国现有592个国家级贫困县。
幸运的是，这里盛产烟叶，于是财政就成了“烟财政”。长期以来，烟草行业的税收收入占到了利川财政收入的55%左右，高的时候超过了80%。
然而，2005年10月8日，武烟集团与利川清江卷烟厂在武汉正式签订联合重组协议，卷烟厂被上划，利川的支柱工业被夺走。那段时间，利川经历着当地媒体所称的“阵痛”，工业经济各项指标大大低于全省平均水平。
在财政最困难的时候，“市领导不得不亲自跑到重庆万州区政府处借钱，听说喝酒都喝到医院里去了。”利川与政府关系密切的某开发商说。
穷途末路中，政府打起了土地的算盘，那是地方预算外收入最重要的来源,。那就是切实履行政府作为土地市场的绝对垄断地位，土地无论买、卖都必须和政府交易。在土地市场上，政府是惟一的买家，也是惟一的卖家。
这种思路转变的成果就是2008年6月成立的土地储备管理委员会，由利川市市长任主任。该委员会明确了“政策一个口子定”，即所有土地的收购、储备、出让工作由储备委员会把关，未通过土地储备委员会决定的事项不得办理；“业务一个口子办”，即所有土地的收购、储备、出让工作由市国土资源管理部门负责实施办理，其他任何单位和部门均不得越权代办；“资金一个口子管”，即土地收购资金由市财政局直接支付，土地出让金由市财政局直接征收，实行彻底的收支两条线管理。
政府的改革，也改变了这座小城的房地产游戏规则。“以前我们都是自己找拥有土地的单位谈，从那些单位手里买土地，政府只从中收取土地交易税，”利川一李姓开发商说，“而现在，则是统一由政府组织拍卖，开发商只能从拍卖会上拿土地，政府不仅收土地交易税，土地拍卖的钱也归政府。”
据当地媒体报道，2009年，利川市共举行三次土地拍卖会，供出让国有土地使用权135.7亩，整幅土地出让单价均超过了100万元/亩，总收益突破了亿元大关。其中12月2日举行的最后那场拍卖会，楼面地价创下了每平米超过2000元的历史新高。
不过，根据王迁的记忆，2009年利川总共拍卖了7块地，总额应超过2亿。
土地收益也明显拉动了利川的财政收入。据市财政局的最新统计数据，2009年利川的财政总收入超过7亿，再创新高，其中地方一般预算收入突破3亿，而在一般预算收入中有三分之一是土地收益。如果按照房地产商的估计，这个比例则高达三分之二。
谁在买房？
利川房价仅次于毗邻重庆的万州及该自治州首府恩施，比周边其它县市都要高。奇怪的是，在这个国家级贫困县级市，房价再怎么涨，也有人买。
2007年，利川房屋预售516套，2008年780套，2009年的数字在1000套左右，而根据利川房管局的规划，从2010年到2012年，每年都将新建900套左右的住房。目前，这个小城里所有建好的楼房，基本被抢购一空，甚至连城市边缘一栋100万的别墅也卖了出去。
根据当地媒体的调查，利川商品房的购买群体主要来自各个乡镇的公务员、教师、商人、务工人员及武汉、浙江等地的外来移民。
2009年，利川工资最高的电力、燃气等行业人员的年平均工资是2.2万，最低的农林牧渔业人员年工资为7832元。因此，对利川的不少人来说，每平方米2000元左右，首付6万左右就能够拥有一套自己的房产，这是一个可以够得着的梦想。
“除了房地产，还有什么能让你手里的200万在两三年内变成400万呢？”80后一位不愿透露姓名的小开发商边开着豪华车，边对南方周末记者说，2008年他将几百万的资金通过关系投给了更大的地产商，然后就在这个小城里过着逍遥自在的日子。
“房价肯定还会涨的，”他说，“利川附近的县城乡镇上也有卫生所、学校、电力等有钱的单位和员工，他们都得到利川城市里来买房，而利川城里还有这么多人呢……”
更重要的是，交通不便的利川又有重大利好的消息：万宜铁路（重庆万州—湖北宜昌）和沪蓉高速公路（上海—成都）将要竣工，这两条路的修建，将使利川成为三峡库区的交通枢纽。
这个山里的闭塞小城，原来只能依赖一条弯弯曲曲攀沿在崇山峻岭上的318国道与外界联系，到最近的位于恩施的机场需要2个小时的山路颠簸。如果没有高速公路，到武汉则需要至少1天。而2009年底，沪蓉西高速公路终于开通，把从利川到恩施的行车时间缩短到1个小时。而2010年底，沪蓉铁路即将开通，利川是其中一站。
这更加激发起了小城人们对于交通干线上地产升值的遐想。
谁是输家？
然而，手持14万现金的李旺，却没敢买房。
他原来所在的位于利川城边的教场村3队，现在已经不存在了。2007年，政府把3队的农地和宅基地都征走了，“要建公路”，他们对李旺说。
之后，在补偿款还没到位的时候，李旺自建的250平方米房子就被推平。最终，政府给他自建房的补偿款是9.8万元，1.2亩承包地的补偿为4.1万元。
而在本来说要建公路的地方，却盖起了利川的新地标——25层的电视台大楼及其演播大厅，顶层还设立了一个旋转餐厅。“项目造价应该在1亿元以上。”利川一李姓开发商说。
这个新地标位于2009年刚通车的沪蓉高速路西段的利川出口处不远，高速路上来来往往的人都能看到。
而李旺和同队的十几户人家，则全部搬到了隔壁的2队。“是一种寄人篱下的感觉，2队堵住了路，经常给搬进来的3队人找麻烦。”李旺说。他没买房，选择了继续打工。
（应当事人要求，李旺和王迁是化名）

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