购房送家电家具如何财税处理

【问题】

    客户购房送家电、家具，开发商账务如何处理？是否涉及增值税？

    【解答】

    《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

    《增值税暂行条例实施细则〉第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

    （一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

    （二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

    （三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

    组成计税价格＝成本×（1+成本利润率）

    属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。

    公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

    《增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号）规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。但属于应从价定率征收消费税的货物，其组价公式中的成本利润率，为《消费税若干具体问题的规定》中规定的成本利润率。

    依据上述规定，开发商采取购房送家电、家具促销方式，将外购的家电、家具无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。

    例如：房产价值200万元，开发商外购家电家俱2万元（不含税），实收100万元（房地产企业属不经常发生应税行为的企业，可选择按一般纳税人或小规模纳税人纳税）。

    一般纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×17%＝0.374（万元）；

    小规模纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×3%＝0.066（万元）。

    账务处理如下：

    1、按一般纳税人处理时：

    购进环节：

    借：库存商品 　　　　　　　　　20000

        应交税费——增值税（进项税额）　3400

        贷：银行存款 　　　　　　　　 　23400

    实现收入：

    借：银行存款 　　　　　　　　1000000

        贷：主营业务收入 　　　　　　1000000

    结转成本：

    借：主营业务成本

        贷：开发产品——商品房

    转销家电家俱：

    借：销售费用 　　　　　　　　　 23740

        贷：库存商品 　　　　　　　　 20000

            应交税费——增值税（销项税额） 3740

    2、按小规模纳税人处理时：

    购进环节：

    借：库存商品 　　　　　　　　　 23400

        贷：银行存款 　　　　　　　　 23400

    实现收入：

    借：银行存款 　　　　　　　　 1000000

        贷：主营业务收入　　　　　　 1000000

    结转成本：

    借：主营业务成本

        贷：开发产品——商品房

    转销家电家俱：

    借：销售费用 　　　　　　　　　 24060

        贷：库存商品 　　　　　　　　23400

            应交税费——增值税（销项税额）　660


    【问题】

    如果总销售收入中含家电、家具收入（合同中不说明是赠送），购买家电、家具费用可否记入开发成本？如销售合同中说明是赠送家电、家具，购买家电家具费用计入销售费用吗？

    【解答】

    《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

    根据上述规定，不属于以建筑物为载体的附属设备家电、家具，不论销售合同如何约定，都不能作为房地产“开发成本”处理。