郁亮：与万科一“骑”过冬

　
　　1994年地产遭遇调控，基建、信贷压缩，是年万科王石瘦了10斤。
　　2011年地产关键词是“调控”，2012年地产关键词是“过冬”，为此郁亮已经瘦下24斤。
郁亮坦陈，瘦身成功被自己当作加入万科20周年一份最好的礼物。
　　万科刚刚公布的三季报，万科销售已破千亿大关，明年的增长也基本锁定——万科总是在别人日子难过的时候，显得幸福一点。
　　11月12日，艳阳当空。当郁亮一身骑行服，一副“明星范儿”出现在全国各地的记者面前，其凌厉的姿态、矫健的身手、蓬勃的朝气为大家暗暗惊叹，看来已经晋升时尚杂志封面人物的郁亮已不复从前微胖的累赘。
　　2010年体检时血脂高、尿酸等，2011已全然不见。郁亮更表示，身体强健后，睡眠时间都减少，因为不需要过多的睡眠。此次“媒体汇”分三个内容，11日下午参观万科东莞产业化基地，12日上午自行车大赛，下午媒体恳谈。12日上午郁总、大庆总、东莞海总、建平总各领一队，算是热身，13日还有深圳万科的自行车赛在等着他们。
　　12日下午郁亮一改上午动如脱兔、雷霆出击的姿态，安坐几前，舌战群记，侃侃而谈。
　 　　
　　没时间运动 有时间生病
　　郁亮先展示一段PPT——“健康生活工作多十年”
　　2010年10月23日 四姑娘山大峰（5038米）
　　2011年5月，启孜峰
　　2011年9月3日 四姑娘山二峰
　　郁亮的下一个目标——慕士塔格峰（7546米）
　　每个人心中都有一座山，郁亮开始登山，并要冲级登山运动健将。
　　郁亮2004年曾去珠峰脚下探望王石，彼时他不敢相信自己在6年后竟然也踏上登山之路。在逐渐接棒万科的过程中，郁亮开始向上攀延。
　　郁亮一度不敢参与登山活动，因为王石曾经为登山瘦几十斤，感觉是拿出“半条命”在搏，其后受几位山友影响（包括深圳电视台支持人李洪海，曾因为拍摄王石登珠峰，索性一路上了珠峰）。以四姑娘为登山起点，郁亮甚至宣称要当体育健将（登两座7500米的山峰），为训练中晚餐先吃苹果、香蕉，或者先喝汤，再吃饭——“管住嘴，迈开腿”。没时间运动，有时间生病——运动式管理已经成为万科新的秘笈。每天300次深蹲或100次俯卧撑都可以有很好的锻炼效果，就看你有没有仔细掂量“没时间运动，有时间生病”。从另一个角度，企业的经营也是一个道理。
　　
　　
　　郁亮大力推动“3D运动”——“阳光的、团队的、流汗的”。万科现在运动式管理包括业主运动会（深圳业主运动会6000业主参与，历时3个月），主体运动形式为自行车和足球，自行车在深圳、上海、杭州等分公司已举办四场不同级别的赛事，万科内部的足球联赛下周就在昆明举行，郁亮将前往“督战”。此外万科各地分公司内部还有皮滑艇、游艇、滑雪等活动。
　　运动让企业打通经脉，变得轻盈、舒展。运动开展前后，郁亮觉察效果确实不一样：可以让上下级关系柔和，让不同部门之间沟通顺畅，内部抱怨少很多，一个销售过千亿的公司（地产3000多人，加万科物业2万多人）因为各种郁总督办的运动活动，公司上下呈现出强劲的活力和向心力。郁亮笑言：有的公司就是发一个500元或1000元的健身卡，这种健身方式往往要打折扣。
　　在太平洋彼岸的王石与万科之间有一种浓烈的精神传承和感召效应，这种连接空间和时间无法阻隔。郁亮感叹王石董事长在美国就像青年学子，因此万科人根本无法懈怠。
　　在微博上大家也看到——用开水瓶泡米粥，观察路边不知名的植物和花卉，还有一些社会活动，完全超脱千年来“老夫聊发少年狂”和“老骥伏枥”的语境，以心游万仞、博物致知的姿态，像喷发中的火山呈现生命之勃发。不是万科人往往都会感动，万科人自然感同身受，因此郁亮“运动式”管理无须动员，万科人已有运动基因。
　　正是因为任正非的《华为的冬天》的预警和前瞻，华为已经成为中国民营企业的排头雁；万科从王石、郁亮到各分公司的一线员工，足球、自行车、游艇，不管是哪一项具体运动，万科保持了一种充分的、积极的战备状态和紧迫感，因此强身健体来“过冬”，万科已在精神和身体上作好准备。
　　就连约人吃饭——与人约好在万科天琴湾吃饭，郁亮从万科中心一路小跑过去，每次用时约18分钟，运动后再吃饭，这就是万科的可怕之处。
　　
　　“楼市下半场”要有不同的踢法，不要再怀念以前赚钱的日子。
　　郁亮言及眼下的楼市，他表示行业的集中度在提高，绝大多数开发商都有汲取08年的经验和教训，08年的宏观调控因为国际金融危机，突然政策转向，09年楼市有强劲反弹，调控的步骤被打乱。2010年开始的调控是08年的延续，有很重要不一样的地方是把保障房放在重要位置，这预示政府和市场共同来解决住房问题。
　　谈及调控及眼下的冬天，郁亮表示有人跟他抱怨说地产比以前难做了，这需要反思：以前美好的岁月应该吗？正常吗？房地产不应该与过去比，要向制造业学习。中国的城市化还有15年到20年的光景，正常的居住需求还要支持。
　　楼市的“上下半场”已广为人知。郁亮指出上下半场规则不同，踢法不同，要求与技能都不同，现在才刚刚开始。地产行业集中度在提升，楼市政策退出会有后续的政策出台；郁亮表示2012过冬没有模式，需要1）现金为王；2）卖楼更积极一点；3）更谨慎买地；4）运营围绕冬天；5）冬天要锻炼好身体。
　　至于千亿之后万科路径，郁亮表明要一步一步往上走，自己开始登山运动也是希望看得更远一点：战略上定位不漂移——盖普通人住的房，盖有人住的房，普通住宅占比最高；理念上开发商提供的不是房子，而是一种生活；策略上万科只领先半步，领先两步就是先烈。对于销售率，开盘一个月卖出60%是基本要求。郁亮提出要大力向中国制造业学习，产品质量、产品性价比和服务都有学习的地方，
　　对于相对敏感的问题比如降价、退房，郁亮表示1）对客户心情理解；2）市场原则要坚持，市场若无规则，混乱对所有人不利；3）这也是普通的事情，有过案例和经验。对于恒大、万达等万科不评价对手，对于绿城，郁亮表示相信绿城也在思考解决问题。
　　关于职业经理人，郁亮表示随着万科规模扩大，个人努力与成绩之间的关系也变得更加复杂，有时不那么直接，比如万科物业可能起得作用更大，个人作用发挥就面临调整，小时候的“拼命三郎”和想问题、定战略要调适；同时万科的职业人比较抢手，外边比较好的薪酬会有诱惑；因此万科继续加强完整的梯队建设，公司文化要更有凝聚力，永续奔跑向上的趋势。
　　关于住宅产业化，万科判断产业化的春天快来了，所以此次请全国的媒体到东莞产业化基地观摩。目前产业化基地是一个尝试，万科各地都有项目实施，国家政策是节能减排，同时建筑工年龄都在45岁以上，工资涨幅也达40-50%，用机器替代人工是大趋势。至于代建，郁亮表示万科还没到挣工分的地步，也不想品牌输出。
　　针对比较关注的“15平米住宅”，郁亮表示基于置业门槛进一步降低，略胜于租房，而且也考虑按一人买一套的限制措施防止囤房。
　　关于商业地产，郁亮表示万科坚持围绕社区商业服务展开；同时商业地产前期投入大，是钱堆出来的，对资金有较高要求；万科早期做“减法”期间把70%非住宅业集中到住宅业，现在适度调整。
　　　
　　手握现金300多亿，郁亮坦陈现在更要一分钱两瓣化，甚至要三瓣、四瓣化，大到拿地小到公司旧车更换都要节制。关于期权，郁亮表示只会做能做的，从来不想他不能改变的。同时万科期权对企业要求高，失败的比例也高。至于上市公司分红，郁亮表示万科每年分红，已经连续19年分红；至于基金，郁亮表示会一直保持良好合作。
　　乔布斯产品很伟大 人不太可爱
　　问及最近看什么书，郁亮表示看两本书：《乔布斯传》和《一万年后的地球》，当论及乔布斯时，郁亮表示乔布斯苹果产品很伟大，人不太可爱；台下记者马上回应乔布斯的粉丝会有意见的。于是郁亮表示，乔布斯是天才，在多个领域表现出超强的征服和侵略性，苹果产品工艺与艺术的结合是万科需要借鉴学习的。郁亮表示不看《把信送给加西亚》之类的书，因为这是老板推卸责任，但商学院的老师会欢迎。问及为什么做时尚杂志封面人物及如何评价自己，郁亮回应：我很优秀，我不是天才；也要允许我保持百变的姿态，因为万科也很年轻。12月18日壹基金“为爱奔跑”的马拉松活动，万科也是主办方之一，每跑一万米，万科捐一万元，让我们一“骑”来——为爱奔跑！
　　后记：看来千亿之后的万科已展开自己轻盈的姿态，通过运动活动“厉兵秣马”，万科保持一种高度的警觉和战备状态，因为万科全体随时在“战车”上，高速运转，有条不紊。从深圳罗湖小三楼到盐田万科中心，万科已经有过令人惊叹的上升表演；从万科中心出发，这只高速机动的团队定将有更辉煌的征程。
　　冬天来了，春天还会远吗？让我们共同期盼！