一个深圳投资客的自白

以限购、限贷为主要特征的楼市调控发起了一场针对投资客的全面战争，2013年没有硝烟的博弈仍会继续。调控取得了领先，但是投资客只是“暂时告别”。
　　新浪乐居深度报道记者 陶文杰 赵川/文

　　2006年深圳红树西岸项目房价达到3.2万/平，而此前一年开盘均价2.5万/平，打响了 深圳房价大涨第一炮。

    在32年前，几乎与深圳特区的诞生同步，深港两地以“补偿贸易”的合作建房模式，共同开发了一个名为东湖丽苑的住宅项目，并以2730港元/平方米的均价在香港推出，首批108套房源引来5000多港人竞购。这是改革开放后中国大陆的第一个商品房项目。此后32年，沿着当年香港投资者开辟的道路，深圳投资客逐渐成为国内第一批房产投资客，走出了一条有深圳特色的楼市投资路径。

　　我是梅州人，投资楼市已近二十年。在高峰时，我手中曾持有的房产市值总额过亿元，我亏过，但是赚的更多。这么多年，我的原则是，不能极端，严格控制风险，不做低首付和负首付。房产投资是个兼职，我有自己的实业生意。我只在自己熟悉的区域，购买熟悉类型的物业，有住宅有商铺，但不买写字楼。你必须对政策和市场保持足够的尊敬和敏感，一有风吹草动就迅速退场。比如2010年10月份深圳限购以来，我就直接放弃了住宅投资，2011年全力杀入商铺，在高位时全身而退，现在大部分资金已经撤离商铺了。
　　1993年，我在深圳宝安35区买了自己的第一套房子，这个项目是由泰华地产开发的。在前一年，全国房地产价格大幅攀升，深圳也不例外。但是好景不长。我买房那一年，中央出台《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出16条宏观调控的措施，开始全面紧缩银根。调控一出，在“平均每80个人一家房地产公司”的海南岛，房地产泡沫迅速破裂，深圳楼市也遭受波及。至1995年，过大的供应量致使深圳房价跌幅达到30%。
　　就在这一年，深圳颁布了《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》，开始在关外两区实施购房入户政策。这一年，我又购入了同在宝安区的宝和大厦一套房产，并将户口迁到了深圳。这套房子面积有114平米，总价约四十八万元。那个时候深圳没什么好房子，有电梯的就算豪宅，宝和大厦是宝安最豪的豪宅。
　　为了买这套房，我壮着胆子第一次尝试了按揭付款。我没有别的选择，那个时候都是一次性付款，只有宝和大厦可以做按揭。我做了五年的按揭，每个月还款就有一万三千多元。当时利率非常高，银行贷款是13.6%的利息，存银行都有一分多的利息。
　　在这之后，我又与我姐姐姐夫一起在宝安和福田两个区购入了一批房产，我姐夫是香港人，所以说我投资房产的启蒙老师是香港。这批房产我一直持有到2003年以后才脱手。1995年到2003年都亏钱，当时政府的微利房买了都亏本，跟我姐一起买的那批房产只赚到了租金，房价打平就卖掉了，四五套房持有了七八年。
　　在那个年头，房产的租金收益率较现在高出许多。我在福田口岸附近的皇御苑买过两套六十多平米的小户型，每套总价三十多万元。房价一直涨不上去，但月租金从一开始就有三千多元。当时是租给报关公司，收益可以有十几个点，2005年以后，租金收益一下子跌到了两三个点。”我觉得，20倍左右的租金回报是比较合理的，但是现在人们的心里都是租不如买啊，结果房价越来越高，租金收益率越来越低，现在深圳普遍有2-3%的租金收益率就不错了。
　　当然，租金本身并未下跌，回报率骤降，是房价暴涨的必然后果。我买的这些房子开始赚钱是2003年以后，2003年到2005年，房价增速只是稍微加快，媒体上总有一部分人说深圳房价一直很高，事实上不是的，2005年后才正式进入快速上涨期。
　　也就是从2005年起，上海代替了香港，成为深圳拉动房价上涨的策源地。我当时去上海出差，发现上海的房价起来了，比我们深圳起步快多了，同等质量的房子，我们卖5000块钱一平米，他们8000块。回来我就想，赶快买房，深圳有大机会。我一直认为，当年正是上海的房价财富效应，逐渐把全国的房价都带上去了。
　　2006年，深圳的一个红树西岸项目房价已达到3.2万元/平方米。这个楼盘在此前一年以2.5万元/平方米的均价开盘，打响了深圳房价大涨第一炮。我感觉到，市场在蠢蠢欲动，大涨在即，我又在宝安与华侨城片区买了房子。
　　但是，在这一年，一个问题始终困扰着我：为什么你要买那么多的房子，风险怎么办？我思考的结果是，不做房产投资的话，房价上涨对你来说是灾难。要在房价上涨中保证自己不受损害，只有占有更多的资源。我横向比较了华东地区与深圳的房价，觉得深圳房价非但不贵，还偏低，于是就心安下来。
　　一些大炒家也集中出现在这个时期。我认识的一个香港人毛先生，手里都是大单位高总价的，2007年贷款高峰期总额五千万，还有个日本人，据说仅在宝安中心区就有一百多套房。当然这都是圈内的传说。
　　到了2008年，全球性的金融危机爆发。我在2006年底购入的几套房产出不了手，但我没有低价抛售，想等一等楼市回暖。我当时依然看好楼市，只要有钱的话我还会入货，但是本身企业受金融危机影响比较大，现金流萎缩，信心也不足。最困难的时候，虽然我自己的工厂还能维持正常运行，但是我不停听到附近有厂子倒闭，胆子自然大不起来。
　　2008年深圳投资客惨到什么程度。据我的认识的一个投资客s先生说，2008年的深圳房产投资圈内，曾出现过几十套房整体转让的情况。这样的大炒家，每月的月供就要几十万元，坚持了大半年，实在供不起了，干脆不要底价，产权转给你，月供你来还就行。
　　对于眼光准胆子大实力强的投资客而言，2008年的熊市则是一夜暴富的机会。据说当时有一家投资公司，断供的房子批量要，有多少要多少，以百套为单位，全部零首付，日后想想，收益率无限大。但是，这只是听一听，我不敢也没有能力那么做。
　　2009年，楼市回暖迅速来到。我的生意转好，又把资金投入了楼市。
　　在这一段时间，我就是不停的换手，把利润不断滚动，通过杠杆不断扩大投资规模。我主要投资的是碧海片区和华侨城。比如富通城、泰华阳光海，这两个楼盘在2008年年底或2009年初入手，今年上半年脱手的话，可以翻接近三倍。富通城最便宜的时候是2009年春节后，121平米的双拼户型总价80多万元，我购入了三套，限购政策出台后立即以180万元的总价卖出。
　　楼市投资客2009年以后太多了，数量恐怕07年以前的十倍都不止，实力也不可同日而语。从规模上说，自2009年开始，很多在2008年实业亏本的人都放弃了曾经的主业，把钱投进房地产市场。以前成交一套四五百万的就叫大单，09年后这是家常便饭，一套房动不动就千八百万。2009年初那一拨楼市行情，对所有炒房者来说，都是黄金时代。
　　但是，2010年9月30日深夜，深圳紧急发布住房“限购令”，要求深圳户籍家庭只能购两套房，非深圳户籍家庭则只能买一套房。我在限购政策登场后不久，就彻底转变了投资方向，转向商铺市场。去年上半年，花园城片区片总价三四百万元的商铺，只过了半年的时间，就涨到九百多万，恐怖。不过，商铺价格增长虽然迅速，但商铺占用资金量大，转手率不高，太慢出手容易被套住。
　　当然，我也看走眼过。在南山区保利文化广场我有一间商铺，买的时候风险已经比较高，后来没有成功脱手，虽然价格涨了，但有价无市，一直没能出手。
　　限购之后的深圳楼市，赚钱很快就不再容易了。去年上半年还操作过一两次，下半年以后就基本没怎么再投资了。
　　不但赚快钱难了，退出不及时的甚至开始亏钱。前段时间闹得沸沸扬扬的“光头佬”就亏的惨。坊间传闻他手中仅千万以上级别的豪宅就至少有十几套，总价值过亿元，加之在其他物业上的投资，保守估计，光头佬的月供应在百万元以上。但是，就在今年，他手中资金已无法支撑巨额月供，人也已经失踪。
　　其实，他本人资金实力并不强，其炒楼资金主要来自贷款，其中不乏通过特殊渠道获得的零首付甚至负首付贷款，最疯狂时，甚至以月息2分借入民间资金作为首付。还曾向担保公司借钱，数额约在两百万左右。担保公司为求降低风险，凭全权公证委托签订了租金共150万、涉及两套房产的20年出租合同。
　　为了实现所谓零首付，需要评估公司或地产中介以高于房产实际成交价的评估价格，向银行申请贷款，若房价大跌或购房者无力承受还款压力，可能导致购房者断供。2010年之前通过正常操作实现低首付还较容易，但在2010年后，除非购房者或中介在银行内部有特殊关系，否则很少有人愿意进行这种高风险的低首付贷款。这种手法大家都知道，但是出于风险控制的考虑，没什么人愿意将财务杠杆用到极致。
　　他在2007年前就已开始炒楼，2008年楼市低迷时就曾出现过断供，当年断供的一些房产在2011年时曾被拍卖。然而，他2009年下半年又开始陆续买入高价房源，尤其是在在深圳福田中心区，以星河国际239平米大平面楼王单位为主，从总价900多万元一路追到1200万元，几乎逢有该户型放盘即购入。但是，最令我们奇怪的是，他只买不卖，两年多来一路持有，从不曾抛盘套现。
　　在一个房价没有大幅下跌的城市，基本上买下的房子在任何时候卖出都可以获利，但他一套也没卖，真实的想法恐怕只有他自己才知道。在我熟悉的圈子里，大家都是比较稳健的投资者，我身边没有供不起楼的，而且他们对市场敏锐度都非常高，不会出现重大误判。他是一个异类。
　　在过去的十年间，同样是房产投资，深圳楼市投资者与闻名全国的“温州炒房团”不太一样。
　　首先，以温州为代表的江浙房产投资者，多选择抱团出击，将资金集中一处，一次性购入少数楼盘中的大量单位；而深圳的楼市投资客们，则始终呈现“散兵游勇”的状态，基本保持单兵作战，也较少有只投资一个或几个楼盘的，基本是择优购买。
　　其次，“温州炒房团”多在全国各大城市购买一手楼盘，甚至直接与开发商合作，成为开发商先期融资手段；近年来深圳新楼盘数量较少，价格较高，受政策限制也无法批量购买，因而深圳楼市投资客多购买二手房源。
　　再次，从运作手法上看，“温州炒房团”多采用中线或者长线投资方式；深圳投资者则偏好短线或超短线投资。
　　最后，从限购以来楼市成交数据上看，温州房价下降幅度远大于深圳。事实上，从90年代初起，深圳楼市投资者就不断地接受着市场的教育，2008年深圳房价下跌幅度也较大，使深圳投资客在面对楼市严冬时更加理性，许多投资客都在2011年将手中住宅物业大量抛出，并不在手中囤积大批房源。
　　除了与温州投资客区别较大外，深圳的投资客之间也互有区别。以我为例，我只购买最好的楼盘单位，安全第一。但是也有别的朋友他们也有自己的固定投资风格。我的朋友S先生就愿意购买福田中心区的房源，或者罗湖区单价与总价较低的单位，通过亲自装修，从这些看起来有缺陷的房源上获取增值利益。市场好时，装修过的房源售价可提高10%-20%，市场差时也有5%-10%。
　　他这个方法其实也挺不错的。