市地税局没发现拖欠土地增值税 专家律师暴露现有税法制度漏洞

11月24日，央视《每周质量报告》援引北京执业律师李劲松的分析称，全国有45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，自2005年1月1日至2012年12月31日这8年间，应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。在其列出的45家名单中，深圳的万科、招商地产[-1.87% 资金 研报]、华侨城地产、金地集团[-0.96% 资金 研报]等房企赫然在目。深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙对南方日报记者称，深圳并未发现拖欠土地增值税。他表示，土地增值税是一个很复杂的征税项目，央视报道的概念显然搞错了。

“深圳没发现拖欠土地增值税”

据央视《每周质量报告》报道，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师李劲松，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做出分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元。

在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO中国[-2.15%]（64亿元）、富力地产[0.84%]（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国[-1.60%]（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国[4.04%]地产（24亿港元）。

在央视列出的45家名单中，深圳的万科、招商地产、华侨城地产、金地集团等房企赫然在目。

记者随后拨通了深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙的电话：“我注意到了深圳几家大型房企被央视点名。深圳一直把土地增值税的征收作为一个重要的工作在抓，到目前为止，深圳还没有发现拖欠土地增值税的情况。”

杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管，宽松的监管在调控上是不允许的。深圳市严格按照国家层面制定的预征率与税率征收土地增值税，在清算的方式和手段方面，也根据国税总局的要求在做，“当然，我们也会考虑企业和城市的实际情况。”

据悉，今年1—10月份，深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年同比增长14.8%。杨龙称，“深圳市的土地出让招拍挂越来越少，税收总额将会有所下降，但我们的管理力度在增加。”

“土地增值税不同于营业税”

记者了解到，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。

杨龙告诉记者，由于房地产项目开发周期长，土地增值税是一个很复杂的征税项目，征缴的难度大。“深圳建立了税收信息化平台，对符合清算条件的项目按照规定进行征缴，但有些房企相当大部分的项目在全国各地，因此不好做整体的评价。”

针对央视的报道，杨龙认为，“土地增值税与传统的营业税的概念完全不一样，央视报道的概念显然搞错了。”他告诉记者，“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限。”

记者了解到，现在地产项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施，房地产项目开发周期长。此外，一些房地产公司的项目涉及全国，这个征缴的过程就更复杂，税务部门征缴的时间跨度也比较长。

杨龙表示，“不能按营业税的标准去看土地增值税，只要房地产企业还没有最后申报清算，你就不能说企业是在拖欠。”

■房企

央视的报道源于误解

央视报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。

任志强在他的微博上表示，一个集团中单独结算的项目，分别在不同的税务局管辖下，每个项目的进度不同，必然有大量的项目未达到税法的结算时间，就必然汇总为一个巨大的应缴未缴数，但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，如将预售的条件结点拖后，大项目分别领取预售证，等待现房或准现房时才开始销售等，但不违背税法就行。

深圳被点名的几大龙头地产开发商应对这一“欠税门”事件，做出了基本一致的反映。对于央视的报道，万科认为是“源于误解”，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。万科称，“预提”与“现时纳税义务”是完全不同的概念，房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。招商地产董事会秘书刘宁也表示，之所以还没有缴纳土地增值税，是因为尚未达到缴纳的条件。“年报上的土地增值税只是计提，实际该缴纳多少要项目卖完清算时才能纳税，因此会有一定的延后”。华侨城地产则称，“正在调查，梳理清楚后会公告”。

■律师、专家

“现有税法太倾向开发商”

有专家称，央视的报道也映射了土地增值税背后的问题，即一些知名房企利用税法漏洞，会成立一堆马甲项目公司，楼盘卖完不结算，由于项目尚未清盘，土地增值税便有了合理拖欠的理由。

清华大学深圳研究院特约管理培训专家常亮认为，土地增值税应缴未缴或者拖延不交，房企占了大便宜。土地增值税已经打入住房成本，成为高房价的组成部分，由消费者埋单。但巨额资金却没有交给税务部门，停留在房企账面上，不但可以获得银行存款利息收入，甚至作为短暂性开发资金使用。

“客观地说，开发商钻空子使用手头闲置资金没有错，这是企业追求利润最大化的本性驱使的。但这暴露出土地增值税在征管、征缴中的漏洞和不力。”常亮如是说。

深圳律师金焰认为，我国的税法关于土地增值税的规定存在几方面漏洞，一是税率偏高，这一方面拉高住房成本，助推房价走高，另一方面也导致房企宁愿拖欠税款，也要把钱投到其它领域谋取更大的利益，这是企业追求利润的天性使然；其次是土地增值税的规定明显偏向房地产开发商，比如项目的销售进度要达到70%才清算。金焰认为，这个比例定得过高，开发商很容易钻空子。“这实际上暴露出税法制度的漏洞，这部税法多年前制定，应该与时俱进，在税率、楼盘销售比例、时间期限等问题上，进行重新考量。我认为，一级市场的土地增值税就应该分期交纳，每期销售达到税法规定的比例就应及时缴纳土地增值税，而不是等到项目的一期、二期、三期全都销售到70%后才清算。现有税法对于土地增值税的清算，在征管方面没有严格的期限，这太倾向开发商了。”

■名词

土地增值税

是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。税项于物业拥有权转移时产生。

房企“欠税”风波发酵48小时后，官方机构终于按捺不住抛出了权威注解。昨天下午，国税总局回应称，针对近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税的巨额推算，是对税收政策和征管方式存在误解误读。

税总：巨额“欠税”属误读

昨日，税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问时表示，根据我国《土地增值税暂行条例》及其细则，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。记者了解，北京就实行差别化土地增值税预征率政策，征收比例为2%至5%。

国税总局同时强调，已连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查。2010年，全国各土地增值税税收同比增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1至10月组织收入2710.78亿元，增长22.2%。由此可见，土地增值税征管力度是逐步加大的。

昨天下午，中国房地产业协会召开关于土地增值税的紧急会议，以“全联房地产商会”名义发布声明称：从目前报道披露的信息，尚不足以推论出漏税结论，更遑论数额之巨，不免有耸人听闻之嫌疑，为此，我会已决定联合有关机构，彻查相关房地产企业纳税情况。

中国房协副会长朱中一针对3.8万亿元的说法，给出不同数据：2005年到2012年国内A股的上市房企平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%，且上市公司一般盈利水平相对较高，律师李劲松按55.72%计算与行业整体水平有偏离。

猜测：土地增值税是否改革？

自“欠税”风波后，地产股便遭受重挫，至昨日收盘并未涨回。外界更为关注的是，土地增值税未来是否会改革。

税务总局最后承认，土地增值税目前还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

三中全会的《改革决定》中要求：按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理；加快房地产税立法并适时推进改革。朱中一认为，十八届三中全会明确健全房地产税的立法，将来怎样开征房产税，土地增值税、企业所得税之间有没有重叠，这类问题都需要考虑。

本报记者 赵莹莹 J201

土地增值税清算

土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

本文来源：北京晚报

　　多家房企被指欠缴巨额土地增值税，在业内引发了广泛讨论。昨日，上证报记者采访多位有地产项目经验的会计人士后了解到，金额较高的应交土地增值税科目，主要系会计处理与税务处理的差异所致。

　　据介绍，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税负，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。目前，我国的土地增值税实行四级超率累进税率。

　　“土地增值税的原理并不复杂，但是在具体的操作上是比较复杂的，从我们项目咨询的经验来看，不同的企业具体的操作方法有所差异，但是一般都遵循预缴、计提和清算三大步骤。”安永中国一位资深税务咨询人士对上证报记者如此表示。

　　据该人士介绍，房地产开发商一般在项目预售时，都会按项目所在地政府规定的比例，根据销售额预缴土地增值税，不同的地方，预缴比例有所差异，一般在2%至5%的区间之内。在房地产项目销售的过程中，开发商会根据收入与成本配比的原则，分批计提土地增值税。在达到销售率达85%等土地增值税清算条件后，公司再进行土地增值税清算，并根据原先的预缴金额进行多退少补。

　　“在会计计提与实际缴纳之间通常会存在时间上的差异，这本质上是会计与税法的差异，计提是会计准则的要求，而实际缴纳则需要参看土地增值税条例的具体规定，所以，只要是足额及时计提，不管何时缴纳其实都不会对公司损益表造成大的影响。”一家大型国内会计师事务所的合伙人对记者表示。

　　例如，在土地增值税的预缴环节，开发商在会计处理上一般会记为现金减少并与预付类资产科目的增加；项目结算时，再根据实际增值额计算应交土地增值税，同时在抵减预缴金额后计入应付款科目；最后，在土地增值税清算时补交土地增值税差额部分，如存在多缴则应由税务部门退回。

　　从加强土地增值税清算缴纳的影响来看，前述合伙人认为只要预缴率与土地增值税税率差异不大，则不会对地产类企业的利润表形成冲击，而仅会对其短期现金流造成影响。

　　据国泰君安分析师测试，2008至2012年我国房地产上市公司的计提充分，年均土增税税率为5.7%，从行业平均水平来看，目前新项目的预缴平均比率为2至5%，与实际清算的比例相差不大。同时，随着房地产行业整体毛利率水平的降低，预计预缴和最后清算的差距会越来越小。来源上海证券报)