未来房地产将会走向何方

楼市从顶部到阶段性底部的调整特征已经逐一兑现。然而,楼市所面临的重重困难似乎远未终结,政府的救市也才刚刚开始,未来的楼市将会走向何方?



在总结了香港及我国以往房地产业的发展规律后，一次完整的房地产业调整将分为九大步骤。



第一步,地王频现；第二步,地价暴跌；第三步,房价、成交量下跌；第四步,警觉的发展商降价销售,一段时间后其他发展商跟进；第五步,二手房市场大幅下跌；第六步,供不应求变为供过于求,主流观点开始看空房价；第七步,房价进一步下跌,空置率开始攀升；第八步,为了生存,部分发展商进一步大幅降价销售,降价比例达20%到30%；第九步,"地王"开始成为预售楼盘,市场售价大幅下跌,"地王"成为"债王"。



不难发现,"九步走"基本上以过往经验为依据。历史上香港曾经历过多次楼市起伏,仅"二战"结束后香港楼市便有过6次从大涨到大跌的产业周期。改革开放后,内地楼市尽管起步较晚,但在上世纪90年代也分别经历了两次大规模调整。总结历次楼市调整,虽然调整并不一定完全有"九步走",但波动路径基本上一致。



"九步走"目前在全国正在印证：



按照"九步走"的逻辑,从调整的第一步到第九步恰好是一个房地产项目的开发周期,同时也是从楼价顶点下跌到底部区域的过程。回顾这一年来广州、深圳及全国部分城市楼市的调整过程不难发现,这一轮调整与"九步走"所揭示的调整路径呈现惊人的一致。



例如：正是在一年多以前,广州及全国多个楼市进入了高潮迭起的"地王频发期",广州云祥路地块也创下了高达1.9万元/平方米的楼面地价单价"地王"。去年9、10月间楼价到达顶点,随后成交大幅萎缩。在经过几个月的相持期后,开发商从今年3月起开始大规模促销,二手楼市也陷入低迷。



随着前些年拿地高峰时的地块相继成为可售项目,楼市供应量在今年一季度逐渐超过了需求,楼市开始进入买方市场。许多楼盘也开始出现滞销,空置面积攀升。进入9月,开发商纷纷大举降价促销,价格战由暗到明,关于某些"地王"地块要求"退地"的传言也不绝于耳。



未来存在诸多不确定性：



"九步走"之后楼市将向何处去?行业内的观点有严重分歧:持乐观态度的开发商表明,未来几个月楼价将保持稳定。看空的开发商则称目前还处于"价跌量增"阶段,距离"量价齐稳"还有待时日。



据以往经验,楼市进入调整期后一般会维持1年至3年时间不等。在此期间,"九步走"中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海啸,为楼市走出调整蒙上了阴影。



近期,中国政府出台了刺激购房的救市政策,契税以及最优惠的贷款利率均已降至调控前的水平。此外,中央也允许地方政府根据当地情况进行救市,"二套房贷"有望松绑,我国进入降息周期这三重利好的提振作用也尚未显现,如果我国经济能够在全球金融危机中独善其身的话,楼市也存在较快地恢复到平稳水平的可能。



著名经济学家郎咸平说：“美国金融体系真正产生问题的原因，就是这一批市场参与者，尤其是美国的投资银行等，只看钱而不讲信托责任。”郎咸平将金融海啸比作美国金融体系的“三聚氰胺事件”。



郎咸平在回顾美国金融市场衍生品发展的同时，谈到国内公众最为关注的楼市和股市。他认为，去年楼市、股市的泡沫，并不是所谓的流动性过剩、老百姓太富裕了，其本质是中国制造业的“回光返照”。



郎咸平分析，就“工商链条”而言，制造业开始衰退是第一张骨牌，“制造业衰退的原因很多，比如说，汇率、成本上升以及宏观调控等。很多制造业企业家面临困难的时候，把应该投资在制造业的钱拿出来炒楼、炒股，推倒第二张骨牌，造成楼市和股市的泡沫。而民营制造业衰退的结果是必然拉低楼市和股市，从而形成这两个市场的泡沫崩盘现象，套牢大部分人。而进入楼市、股市的，都是比较有闲钱的人，当他们的财富被席卷一空，他们的消费能力也受到影响，导致纯内销的企业成为第四张骨牌。”



中国社科院金融研究所研究员易宪容说：一个地方的房价要与当地居民的可支配收入相匹配，一套100平方米住宅的总价，应该在普通城市居民6—8年的总收入之间为佳，如果过高，房价里面就有泡沫的成分。



他认为，现在楼市价格的下跌是对过去几年泡沫的挤压，楼市周期性调整才刚刚开始，调整周期可能需要2—3年，而一个长的调整周期可能需要10年左右。