深圳房价猛涨香港房价下跌 这个世界怎么了？

2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了深圳在2016年1月份的楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米46515元，同比增长74.27％、环比增长9.51％。
　　2015年，北上广深的房价持续上涨，而深圳以47.5%的同比涨幅排在首位，上海、北京、广州涨幅分别为18.2%、10.4%、9.2%。
　　而近日，《一个十年港漂女生的香港梦:压上30年青春买的房,你跟我说要跌30%？》一文刷爆微信朋友圈，常年居高不下的香港楼价开始下跌。欧洲投行里昂证券的一份报告显示，香港房价在2015年的最后一个季度下跌了7.5%。
　　深圳投资客瞄准二手房
　　从去年第三季度起，香港楼市气氛开始转淡，住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。
　　数据显示，2015年7-11月，香港楼市成交较2015年上半年锐减27%。据土地注册处数据显示，2015年12月香港共有5294宗楼宇买卖登记，虽比2015年10月(4491宗)、11月(4736宗)有小幅回升，但比上年同期的7578宗锐减30%。据香港中原地产预计，2016年1月份，香港包括公寓、商铺和车位的地产成交数量大约有3500起，该成交数据是自1991年1月以来的最低数据。而香港差饷物业估价署公布的最新数据显示，2015年11月香港楼价指数按月急降3%，为2008年11月以来的最大单月跌幅。多家券商投行机构看空2016年香港的楼市，业界估计，今年香港住宅楼价将下跌10%，但香港开发商对此表现平静，李嘉诚此前在集团的周年晚宴上表示，香港的楼价上升或下跌10%都是平常事。
　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，除了经济增速缓慢的原因，香港取消投资移民以及政府政策调控也是香港楼市下跌的原因。
　　相比之下，近年来深圳的楼市涨势迅猛，一手房、二手房市场均表现得各有千秋。据深圳中原研究中心的统计显示：2015年，深圳一、二手房价和涨幅均创下历史新高，全年新房成交均价为31694元/㎡，同比上涨39%；2015年12月，深圳二手房成交均价高达48239万/㎡，同比增长59%。深圳市房地产研究中心主任王锋博士在一次小范围的论坛上预测：2016年，深圳房价预估上涨10%左右。宋丁也对时代周报记者表达了同样的预估。
　　作为人口外来型城市，人口与土地资源的矛盾导致了深圳房价一直居高不下。深圳的土地面积仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，建成的城区面积已经达到全市土地面积的48.6%。官方资料显示，深圳目前户籍人口367万，常住人口含户籍户口1077万，而2015年深圳实际管理的人口已经高达2100万，其中仅仅只有10%购置了自有住房，刚需和二次改善的换房需求极其迫切。
　　2015年是深圳楼市不折不扣的大年，然而土地出让量成绩单却相对惨淡。据搜房网统计，2015年，深圳共出让63宗土地，土地出让面积共计173.93万平方米，同比下降8.7%；土地出让金额达473.78亿元，同比下降14.1%；而广州市出让用地149宗，面积545.29万平方米，同比下降15.4%，建筑面积约1486.56万平方米，出让金额907.03亿元，同比增长7.4%，创历史新高。
　　深圳稀少的土地出让量导致投资客瞄准了二手房。链家地产发布的楼市大数据显示，深圳二手房市场的投资客占比已达30%，“所以深圳基本上只能靠旧改来盘活土地，时间久、难度大，这也是深圳房价比其他几个一线城市涨幅都快的原因。”中联地产研究院总经理肖小平说。肖小平告诉时代周报记者，中联地产研究院的数据统计显示，“2012年，深圳买房的投资比重占15%，2014年为23%，2015年则猛增至30%。”
　　牵一发而动全身。深圳房价的高价位以及限购政策带动了周边城市东莞、惠州等地房价的上涨。2015年，深圳人花了超过600亿元在东莞买房，在惠州大亚湾买房投掷近210亿元。而据东莞中原研究部数据监测显示，2015年临深片区住宅网签面积达281万㎡，占全市成交量的27%，其住宅成交均价破万，达11213元/㎡。
　　目前，大亚湾西区大量楼盘均价都已过万。根据大亚湾区房管局的网签数据，2015年大亚湾区房地产市场各项成交数据均属历史高位，其中商品房销售总套数为42094套，同比增长71.36％；销售总金额为230.66亿元，同比增98.45％；销售总面积为372.59万平方米，同比增长81.05％。
　　肖小平告诉时代周报记者：“深圳的人口住房需求和住房资源的极端不平衡导致了深圳人前往周边城区买房，自住性质的投资远超过单纯的炒房。”以大亚湾房地产协会做的调查为例，统计数据显示：西区纯自住比例为50％，投资兼自住比例为30％，纯投资比例为20％；南城新区纯自住比例为72％，投资兼自住比例为22％，纯投资比例为6％；澳头纯自住比例为60％，投资兼自住比例为30％，纯投资比例为10％。
　　香港经济结构拉后腿
　　经济走弱是楼价下跌的主要原因。在香港公布的官方数据中，贸易及物流（24%）、金融服务（17%）加起来几乎占据了香港GDP的半壁江山，去年，香港在这方面的数据不乐观。
　　2011年，香港进出口货物总量为13300万吨，此后一路下滑，2014年不到12600万吨；去年前11个月，香港商品转口货量下跌1.8%，产品出口货量则下跌13.5%——两者合计，香港商品整体出口货量下跌2.0%，进口货量下跌3.3%。同年11月，香港零售业总销货价值的临时估计为381亿港元，同比下滑7.8%。港媒报道，香港零售额连续8个月下滑，按年跌幅达3％。
　　香港经济增速放缓与自身经济结构不无关系。“香港经济的问题，最主要的来自结构，香港制造业目前已呈空心化。”宋丁分析。香港经济结构中，第一产业占比0.1%，第二产业占比7%（其中制造业只占1.4%），另外92.9%均为服务业贡献的产值。相比之下，深圳第一产业的比重也几乎为零，但深圳在政府主导下正不断推进产业的转型升级。2008年，深圳第三产业比重首次超过第二产业，公开数据显示，2015年深圳的第二、三产业结构由上年的42.6∶57.4调整为41.2∶58.8。此外，公开数据显示，2014年全市先进制造业增加值占规模以上工业增加值比重为74.2%，成为第二产业增长的引擎。2015年1—9月，制造业税收成为深圳财政收入的第一税源，占比为24.7%。
　　2015年，深圳GDP总值为17502.99亿元（合20636亿港元），比上年16001.98亿元（约合19800亿港元）增长8.9%。国际货币基金组织(IMF)1月中旬发布报告预计，香港2015年实质GDP增幅约2.25%，2016年香港经济增幅可望微升至2.5%。而2014年香港GDP总值为22457亿港元，则可估算2015年香港GDP约为22962亿港元—深圳与香港几乎持平。
　　深圳市委书记马兴瑞1月11日在深圳市委六届二次全会作报告时透露，2016年，深圳经济增长预期目标为8%-8.5%。如能顺利达成此目标，宋丁对时代周报记者表示，“今年深圳的经济总量应该会超过香港”。
　　2015年仲量联行发布的城市发展动力指数全球20强中，深圳排名第四，而前20名中已然找不到香港的身影。2015年5月中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社等多部门发布的《2015年中国城市竞争力蓝皮书》则显示，深圳已经取代香港跃居综合经济竞争力榜首。宋丁对时代周报记者表示：“深圳的发展速度很快，但是要说取代香港还是为时尚早。香港的远东国际金融中心地位仍是不可撼动的，无论是从国际化、市场化还是法制化考量，深圳与香港还有距离。”
　　人口流入深圳胜一筹
　　人口净流入是地区房价前景的重要判断指标。2014年，《价值线》杂志选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。研究发现，人口净流入超过100万的城市共有22个，而目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里。其中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。人口流入与房价涨跌基本成正比。流入人口越多的城市，房价往往涨得越快。无流入人口或净流出人口的城市，房价则相对上涨乏力。
　　2013年深圳公安局的数据显示，深圳户籍人口325.5万，非深户籍人口达1505.08万，其实际管理人口突破1800万，是中国外来人口最多的城市。今年1月的深圳“两会”则透露，目前深圳含户籍人口1077万，2年间，深圳人口增加共300万，涨幅达17%，人均GDP为2万美元。
　　尽管香港总人口是深圳的2倍，但在人口的流动上，香港难与深圳比肩。
　　据公开资料查询，2000-2014年，香港人口缓慢增长。香港特区政府统计处发表的数字显示，2015年年中的香港人口临时数字为729.86万人，与2014年年中的724.17万人口比较，增加56900人，增长率为0.8%，其中包括3.78万名持单程证的内地新移民。有社会学家表示，每年超过5万个的单程证名额在过去几年都几乎用完，但2105年年中却还有1万多个额度剩余，反映香港对内地人的吸引力大降。
　　今年1月份，香港突然暂停投资移民通道。从2003年推出投资计划起，香港的投资移民可谓是全球最昂贵和最苛刻的投资移民计划之一：内地居民不能直接投资移民香港，必须先取得第三国永久居民身份，投资门槛高达1000万港元，而且不允许投资房地产。