解构潘石屹主义

苏小和

    妥协、投机和谨慎给潘石屹带来了巨大的利益，这已然成为潘石屹最醒目的方法论

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解构潘石屹主义

　　关键时刻的正确选择

　　对于北京地盘上一些有小资情调的人而言，潘石屹的建外SOHO是他们经常光顾的地方，那里有一些味道一般但是环境简洁的餐馆，几年前，我在那里曾经吃过米粉，是正宗的桂林米粉。记得我第一次走进去的时候，刚好碰到了潘石屹坐在那里，一个人，一边哧溜溜吃，一边翻着杂志。

　　后来我再去吃的时候，潘石屹不在，倒是一名女顾客从米粉里吃出了一根头发，和老板理论。老板是个身体粗壮的年轻人，可能是刚刚喝了酒，话还没有说几句，对着客人就把茶杯抡了过去。在场的人大骇，纷纷离去。

　　我听见那个女顾客的哭声中竟然带着小资阶层的温柔，她说：这就是著名的建外SOHO的风格么？这就是你们的管理么？

　　现在，我们又走在通向建外SOHO的路上。

　　和往常一样，国贸桥下是最塞车的地方。出租车司机牢骚满腹地摁喇叭，他有一些愤怒地说道，“没有修这个什么建外SOHO的时候，这里是不那么堵车的。”我们大笑，说：“连堵车也要怪潘石屹么？”司机也笑了起来，说不是怪他，而是他在这里赚了大钱，应该把道路修宽一点嘛。

　　电梯间也很有意思，几个在这里上班的人摸着墙壁和门框，说潘石屹用的材料真不怎么样，这么简单的装修，却卖那么高的价钱，不地道。我们笑着问，既然你们都觉得不怎么样，为什么还要买呢？众人回答道，因为潘石屹会投机会取巧嘛！

　　众人的评价有道理么？

　　多年来我们了解的潘石屹似乎是从一次准“偷渡”开始的。

　　那是1987年，潘石屹变卖了自己所有的家当，辞职南下深圳，到达南头关时，身上剩下80多块钱，这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。由于没有边境通行证，这笔“创业资本”首先是花了50元请人带路，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。

　　这个细节有意思。按照一般的理解，潘石屹应该提前办理好边境通行证，以他当时的身份，办个这样的证件并不是难事，但潘就是这么毫无准备地闯深圳去了。另一方面，一个腰包里只有80元的穷人，拿出50元请向导，似乎也是个豪赌之举。
　　
　　如此细节，想来出自潘本人之口，他应该是为了强调他去深圳的义无反顾，强调他在人生的一些关键时刻做出了正确的选择。
　　
　　在另外一个场合，潘石屹还给朋友们讲了他在海南炒卖房子的故事。

　　那时，他以每平米3000元买进了八套别墅，两个月之后，一位山西老板有意购买，潘石屹开价4000元，还没有签单，忽然又来了一位内蒙古的有钱人，潘石屹马上开价4100元。价格上去了，山西老板很生气，但买房决定已定，只好愿意出价4200元，将潘石屹的房子买走。但潘这个时候胃口大开，他只同意出售3套，余下的想坐以待沽。果然，最后的两套别墅，他卖出了每平方米6000元的高价。

　　许多年以后，就是这么一个近似于卖大白菜的故事，被潘石屹自己总结为“一改传统方式，用市场杠杆来平衡价格与利润的关系”的典型案例。

　　客观地看，在这个故事里，潘正确预估到了价格上升的空间，他没有慌张地将房子过早卖掉，至少说明他有做生意的信心和机灵。

　　后来他带着这些炒房子赚来的钱到了北京，先是在怀柔注册了公司，然后在一次饭局的闲聊间无意中听旁边人讲，北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做。潘石屹深知指标就是机会，于是决定出手，由此形成了北京万通日后发展的底盘。


　　他信奉什么主义？

　　一位不愿意透露姓名的潘石屹旧友说，老潘就是靠着他那点机灵混到了今天的模样。他说潘石屹向来相机行事，不墨守陈规。潘自己也承认了这一点。

　　“在商业领域，教条主义的东西很难行得通，而实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。”这是潘石屹的经验之谈。

　　在我们面前，他微笑着说：“凡事理性分析的人、有文化的人全都没赚到钱。而那些见识比较少的，动脑筋比较少的，却摸着市值了。”

　　他想起那些带着知识带着硕士博士学历闯海南、走广东的人们，想起他们聪明的憋屈，他们有知识，有思考的能力，有不错的见识，甚至还有理想，可是却赚不到钱。而那些基本上目不识丁的广州包工头，凭借着他们的生存之道，财大气粗地走到了今天。

　　潘石屹承认自己就是在读书人和包工头之间找到了某种结合点。或者我们可以总结，潘石屹把包工头的趋利性格发挥到了极致，又把读书人的个性和清高恰到好处地遮蔽起来。

　　我们看到，他的楼盘都有一些文化艺术的佐料，但在如何赚钱的问题上却毫不含糊。

　　你不能说潘是一个文化人，是一名艺术家，可是他却经常折腾出一些文化艺术的话题，让自己身在其中；你同样不能说潘是个锱铢必较的商人，他会经常和朋友们在一起谈到理想，他会说，跟那些包工头相比，老潘的内心至今仍然有理想之火在燃烧。

　　是的，理想，或者是理想主义，这个上个世纪80年代的关键词再一次引起了我们的注意。在那个时期，潘石屹除了白天工作赚钱，晚上则就着小小的灯泡读书，读《走向未来丛书》。

　　只是，当更多的人被理想主义烧灼的时候，潘石屹却从理想主义的火焰中抽身而出，走上了具体的发财之路；当更多的知识分子在为一些普世价值的丧失痛哭流涕，几个衣着寒酸的读书人反复书写市场经济定义的时候，潘石屹却直接跑到市场经济的第一线，开始盘点此生如何积累起更多的财富。

　　在潘石屹宽大的写字楼里，我们很想和他谈一谈80年代理想主义和启蒙主义思潮对他的影响，谈一谈90年代实用主义和功利思想如何左右了他的人生选择，可是他却总是闪烁其词，只是和我们反复谈起他的商业模式，谈他的公司如何在遭遇资本市场冷遇之后终于成功上市。

　　这不是我们的兴趣所在，关于潘的财富故事，早已经远播四方。他自己也调侃自己每次见到媒体都在说着同样的观点，叙述着同样的故事，可是却对我们另一个向度上的探索并不配合。

　　然而，像潘石屹这种在80年代接受过启蒙主义教育的人，主动放弃理想主义性格，走上物质主义和实用主义的道路，究竟更多是一种环境的逼就，还是内心使然？

　　有很多问题需要提出：

　　为什么潘石屹不继续留在机关里慢慢往上爬？凭着他的机灵，潘应该是能爬到一官半职的。要知道，农村出身的潘石屹，从父母那里传承过来的人生价值观主体应该是从政，而不是发财。在官场的阶梯上苦苦爬行的人太多了，潘石屹本应该走在这样的路上。

　　为什么潘石屹能够很早地放弃读书人的清谈作风，转而迅速形成了自己的机会主义、实用主义、经验主义的商业方法？这种方法论的改变几乎决定了潘石屹商业上的成功。

　　为什么潘石屹一直到今天都没有在房地产经济的灰色地带栽跟斗？潘起步做生意的时候，正遇官倒流行，只有那些手中握有官家资源，有能力进行官倒的人们才大张旗鼓地做生意，他最理想的选择应该是巴结官场，巴结资源。潘石屹从来都否认自己有深厚的官家背景，也不承认自己曲意逢迎，暗箱操作，这在土地资源完全掌控在政府官员手中的制度环境下，似乎难以让人相信。但无论别人怎么怀疑，潘石屹的确没有在行贿受贿方面曝出丑闻。


　　他与他们的距离

　　潘石屹的好友冯仑曾经开玩笑说，潘得益于三个人，一是邓小平，二是冯仑，三是潘的妻子张欣。

　　潘石屹刚开始对这样的总结心存不平，事实上冯仑可能道出了本质。在很多场合，潘都喜欢借用邓小平先生的语录说话，比如摸着石头过河、不管白猫黑猫抓住老鼠就是好猫、一部份人先富起来、不争论，等等。

　　尤其是邓小平的南巡讲话，成为潘这一批人的福音。南巡讲话为潘石屹们指出了一条通道，发展才是硬道理，把理想丢到垃圾站里，把启蒙锁进书柜中，每个人都应该奔着财富而去。

　　潘石屹的父亲在他出远门的时候曾经说过一句话：“孩子，你要出门了，不管在什么时候，没事不要惹事，有事不要怕事。”

　　现在看来，潘石屹把老父亲的话贯彻得浑然天成，儿时的经历成为他的行动基础。潘过早地体会到了生死问题。

　　他说起他的出生方式：一个接生婆用满是灰尘的手把他从母亲身体里拉了出来，父亲尝试着给接生婆提出建议，希望她能把手洗一洗，以免感染，但是这个接生婆说，她接生孩子从来没有洗什么手。

　　如果说如此不洁净的出生方式尚属于父母的口耳相传，那么潘石屹早年的饥饿感则是他刻骨铭心的切身体会。

　　他记得没有饭吃，父母只好把两个妹妹送人，最后甚至想把潘石屹也送给人家。

　　潘说送两个妹妹出去是为了吃饭，送他出去则是父母想让潘石屹有接受教育的机会，只是最后一刻，妈妈依依不舍，潘石屹才留在家中。
　　
　　来自同龄人的比较可能让我们更加看清楚潘石屹。

　　潘是1963年生人。这一年出生的国内房地产商人，有天津的孙宏斌。和潘石屹的成功相比，孙可以说是失败。

　　孙四处圈地的时候，潘只是一个项目一个项目地做着，他似乎完全没有体会到土地储备对一家地产公司的重要性，他到处宣讲他的公司的商业模式价值，他的项目所带来的新生活范式，他甚至对孙宏斌巨大的土地储备行动嗤之以鼻。

　　两个人的行动造成了两个人的不同结局：以今天的市场形势看，孙当年的圈地行为似乎具有前瞻性，如果他能挺过难关，今天风光的就不是潘石屹了；而潘石屹当年没有积极拿地，只是沿着一个一个项目精心打造，无疑是为公司带来了资源上的不足，特别是在公司海外上市阶段，更是遭遇到了市场对他的土地储备不足的轻视。

　　一直到最近，潘石屹还是在土地储备上发力之后，尤其是在拿到北京三里屯南街和前门改造地段之后，才取得海外资本市场的信任。

　　可以说，正是稳健和精耕细作的风格，才形成了潘石屹今天的气象，而趾高气扬、雄心万丈的孙宏斌却被自己圈起来的土地压垮。

　　熟悉他们的人，都记得孙宏斌高昂的头，紧绷的脸，也都记得潘石屹的笑容，他似乎在任何时候都对着别人微笑，即使他说一些冠冕堂皇的假话，别人也都说，那是潘石屹正确的假话。

　　另一个年龄接近的地产商人，是1961年出生的周正毅。

　　周的故事妇孺皆知，先是以虚开增值税发票获得三年监禁，狱中竟然向狱警行贿，享有优厚待遇，出狱不久，又被再度起诉，这一次罪名更多。

　　外传周是有大背景的人物，在上海滩上曾经左右逢源，可以不花钱就拿到大好地皮。我们曾有机会面见周，听他豪迈地宣讲，谁谁是他的朋友，谁谁又是他的敌人，似乎一切尽在他的掌握之中。

　　相比之下，潘石屹这方面的传闻就少之又少，甚至少过了王石、张宝全，也少过了任志强，就连冯仑都有这方面的传闻，尤其是冯与天津泰达的合作，被外人嘲笑为冯仑的逢迎之举，而潘石屹每次面对媒体这方面的疑问，却都信誓旦旦，指天发誓，他决没有任何官商勾结、贪污腐败的劣迹。

　　还有一个不太出名的同龄地产商人，是湖南郴州的邢立新。之所以把他提出来比较，是因为邢曾经是一名不错的诗人，他在艺术方面的天分，应该在潘石屹之上。但邢立新的诗歌天分在与官员勾结之后，却造就了国内房产市场官商联合牟利的奇迹。

　　他动用市委书记的大权，用政府公文行政命令的形式要求基层官员购买他开发的房子，如此恶劣手段，最终导致市委书记下台，他自己自然也锒铛入狱。
　　
　　估计潘石屹听到这样的营销手段，也会生出惊愕的表情。潘的理智就在这里，他不会用一种艺术的张狂来左右商业，他的那一点与艺术有关的气质，仅仅当成了房地产开发的面具和小资情调，而不是方法。

　　和孙宏斌相比，潘石屹多了一份谦虚，一分和气；和周正毅相比，潘石屹多了一分满足，一分距离；和邢立新相比，潘石屹则多了一分尺度，一分理性；和那些仍然在理想主义道路上奔走的知识分子相比，潘石屹则多了一分世俗，一分投机，一分随波逐流。

　　他的身上有农民的谨慎，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧。

　　当一个时代开始整体性地放弃理想主义追求，偏离自由价值建设，彻底转移到功利主义、实用主义和单向度的物质主义道路上时，潘石屹的个人性格与之发生了巨大的共鸣。潘石屹终于找到了自己的用武之地，妥协、投机和谨慎给他带来了巨大的利益，这已然成为他最醒目的方法论。

　　即便是谈到信仰这样崇高的问题，他也习惯谨慎、闪烁其词。他的妻子倒是直接告诉媒体，她已经皈依巴哈伊教，但潘石屹却不会如此直接说出内心的风景，他说，“我既不是信佛教，也不是信道教，在这个无神论的国家里，我不能说。”
　

被放大的透明度

    袁一泓

　　每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控，总是令老潘诚惶诚恐。而每一个市场化、法制化政策的出台，老潘总是会迫不及待地表态赞成

潘石屹

　　关于潘石屹，我们还有什么不知道的呢？即使是他的私事，譬如，有两个儿子，叫什么名字，多大了，我们都听说过了。嗯，可能我们还想问他很多问题，但老潘想说的都已经说了，不想说的，怎么追问想必他都会绕道而走。

　　在中国地产界，也许，是在整个中国企业界，几个老板有老潘这样的曝光率？博客的点击率早就突破1000多万。潘石屹的知名度与其透明度是如此相近，因之，我所做的不过是碎片的整理，亦即认识潘石屹12年来的浮光掠影。


　　那时候的江湖

　　讲潘石屹，离不开“万通六君子”。因为，潘石屹是从万通发家的。

　　如今，随着SOHO中国有限公司的上市，潘石屹的财富已无可置疑地位居“六君子”之首。10月8日上市首日，SOHO中国收盘价9.55元，潘石屹张欣夫妇身价为317亿港元，远远超过“六君子”财富之和。冯仑次之，他在万通地产的股份市值也还不足8亿元。

　　1991年6月，王功权、冯仑、刘军、易小迪、王启富等在海南成立海南农业高科技投资公司。王功权是董事长兼总经理，冯仑和刘军是副董事长，王启富是办公室主任，易小迪是总经理助理，随后加入的潘石屹任财务经理。6个人的股份是一样的，这也为后来大吵后的分手埋下了隐患。

　　当时海南的房地产正处在畸形扩张时期。后来冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍。“农高投”也看中了这个机会，开始炒房。

　　这家注册资金号称1000万元的公司，其实只有七凑八凑的3万元，但到1993年改名成立万通集团时，已经赚到了3000万元。

　　1993年6月，国家宏观调控前后，万通似乎获得神启，毅然撤出海南，而后不久，海南房地产泡沫全面崩溃，留下了绵延成片的烂尾楼，大量资金积压其中。

　　万通挖到第一桶金后，在老大冯仑抢占多个领域路线的指导下，几个合伙人各带使命，全国扩张。潘石屹去了北京。1993年，易小迪到了广西；随后，王启富到深圳开拓疆土，同时王功权到美国融资；到1995年，万通已是四处开花。房地产、金融、商业、风险投资、通信、医药、文化等都涉及了，资产一度达到近50亿。

　　激烈的争吵开始了。譬如，冯仑等力主继续扩张，但管钱的“潘老财”就是不肯给钱。“一开会就吵，从上午吵到深夜，还是谁也说服不了谁，”潘石屹说。

　　1995年，“六君子”分家。

　　王功权创建万通国际，投身于风险投资。

　　冯仑留守万通集团，后来终于成功借壳先锋股份。

　　易小迪接管广西万通，并由此开创他的阳光100集团。

　　王启富先是在大连做国际贸易，后转做木地板，现为海帝木业（天津）有限公司董事长。

　　刘军去了四川，据传从事农业高科技，具体公司未知，笔者查到了一个成立于2001年的成都塞玛农业高科技发展有限公司，注册资金2000万元，未知总经理刘军是否就是“六君子”之一的刘军。

　　而“潘老财”潘石屹，1995年成立了红石实业公司，6年后潘氏夫妇在此基础上创立SOHO中国有限公司。


　　老潘为何如此谨慎？

　　潘石屹的精明、保守（或者说稳健）、谨慎，在早期万通就已表露出来。

　　老潘是从甘肃天水走出来的苦孩子。没有任何人给他提供先天可以依赖的资源，没有。

　　潘石屹是凭借与身俱来的市场敏感、商业嗅觉，抓住了房地产市场突然爆发的机遇，小心谨慎，一步一步完成了自己的原始积累。

　　但是，1993年海南乃至中国房地产热的形成及其巨大破坏力、后遗症，多年后仍是潘石屹头脑中挥之难去的深刻图景。他血液里的谨慎、保守基因，一直伴随着他，进而，企业创始人的这种性格无可避免地渗透进了SOHO中国的企业性格和企业文化里。

　　只有潘石屹自己才最清楚，他创立的红石以及后来的SOHO中国，发展到今天是多么不容易。他积累的财富虽然日益巨大，但他多次对笔者说：“我从不拖欠施工企业的工钱，也从来不偷税漏税。”这也就是为什么每年中国地产纳税榜公布后，潘石屹总是要以其惯有的作秀姿态张扬一番。

　　潘石屹是靠自己双手打拼出来的民营地产商。他同样有着许多民营企业家所共有的敏感脆弱、谨小慎微的心态。每一次被社会舆论解读为“打压”的政策调控，总是令老潘诚惶诚恐。

　　有一次，笔者告诉潘石屹，据说有关部门要抓一批坏的地产商典型，作为整顿房地产市场秩序的代表，老潘听了，连连问：是真的吗？是真的吗？而每一个市场化、法制化政策的出台，老潘总是会迫不及待地表态赞成。
　　
　　谨慎、保守，曾让潘石屹付出了代价。

　　在2004年初的一次采访中，老潘向笔者承认，他的SOHO中国在2002年下半年至2003年错失了很好的市场机会，“因为我太相信政府的政策（执行力），”潘石屹说。

　　他说这话的背景，与2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）和北京市政府贯彻执行11号令的33号文件有关。

　　2002年5月9日颁布的11号令明确规定，自2002年7月1日起，停止协议出让经营性项目土地，而一律实行招标、挂牌、拍卖。

　　11号令公布的那一天，笔者正在外地出差，潘石屹在电话中兴奋地说，“革命，这绝对是一次前所未有的土地革命！”

　　很显然，潘石屹们认为，从此以后，无论是国有企业还是民营企业，无论有无政府资源，大家都必须通过公开市场来竞买土地，从土地的获得方式来看，这无异于一场革命。

　　2002年下半年至2003年，潘石屹一直在等待市场公开出让土地，而未敢去寻求协议土地，“因为那是非法的”。

　　但潘石屹和他的SOHO中国一起失望了。2002年下半年以来，“土地革命”遭到利益集团坚决而有效的抵抗。仅7月至10月，北京就有8800多万平方米土地被圈走。2003年，全国查处了16.8万起土地违法案例，北京98%以上的土地仍是通过协议方式出让。

　　“要是那时（2002、2003年）就拿地做项目，到2004年差不多可以收尾了”，潘石屹后来说。

　　潘石屹观望的代价，是他丧失了一次市场良机。2003年，“非典”之后，北京商品房销售形势一片高涨，并且延续至今。为此，老潘屡次被公司同事指为“太保守”。

　　潘石屹其时的谨慎与保守，与他内心对北京地产市场的担忧有很大关系。经过1999-2001年的高速增长后，北京市场是否有足够的需求支撑其日益增加的庞大供应量？老潘心存疑虑。他认为，管理层必然要对房地产市场进行强力调控。如果调控到来，SOHO中国拿地的话，岂不是撞在了枪口上？

　　我们现在都知道，潘石屹那时是判断错了。北京房价一直在迅猛上涨，而且似有越调控上涨越疯狂之势。但2002-2003年的潘石屹，仍然满足于一个项目一个项目地做，不追求规模。


　　“独特的商业模式”

　　除了遥远的博鳌蓝色海岸，在北京，潘石屹做的每个项目销售都很火爆，为什么他要坚持一个项目一个项目地做，而不愿意多拿几块地，几个项目同时做？

　　究其实，还是谨慎、保守的性格，使得潘石屹非常看重现金流。

　　张欣对笔者说，“潘石屹投资非常非常保守，有20元恨不得只投10元。这可能与他在海南的经历有关。亲眼看到有人迅速地上去了，有人又飞速地下来了。我有时也觉得他投资太保守了，其实也有一些机会可以做的。但潘石屹的这种理念有一个很大好处，就是我们的资金流非常健康，从来不负债。”

　　2006年底以前，老潘曾经几次对笔者说，“我们没有欠银行一分钱。”如果此言属实，这是一件很奇怪的事。

　　因为开发企业普遍的做法是，获得一幅土地的使用权后，很快就会把土地拿到银行去抵押贷款，再做下一步的开发。同时，将在建物业用于抵押贷款，也是开发商的通行做法。

　　但事实正是如此，老潘长期不肯借银行的钱，宁愿用自有资金来滚动开发。2004年，潘石屹从任志强手里购买尚都二期（即现在的SOHO尚都），近10亿元，用的全是自己的真金白银。随后，潘石屹获得的光华路SOHO、建外SOHO项目，按照他的说法，均未向银行贷款。

　　多年来，潘石屹谨慎、保守的性格，对SOHO中国获取土地项目的影响是：仅凭自有资金，拿到的土地当然十分有限（也十分精良）。也就是说，老潘其实是不得不坚持一个项目一个项目地做。

　　但是，潘石屹不贷款的一贯做法，在竞得三里屯项目时，被放弃了。2007年3月，老潘以35亿元竞得规划建筑面积近47万平方米的三里屯项目（名为三里屯SOHO），首次向银行贷款20亿元。因为，这个时候，SOHO中国继2002年上市悬置后，决定再度准备上市。

　　SOHO中国为什么要上市？

　　潘石屹说，有些公司2004年的时候，跟我们差不多，但上市以后近两年的规模突然扩大了几倍。我们再不上市，市场份额都要被它们抢走了。

　　笔者相信，富力地产就是其中对老潘刺激最大的地产企业，保利地产则是另一家。

　　众所周知的现象是，2006年底以来，土地出让几乎成了上市地产公司的竞技场，各地不断刷新纪录的“地王”被上市公司悉数揽入怀中。

　　所以，老潘还是要上市，虽然2004年初他还跟笔者说“我没有想到要把公司规模做大”。残酷的事实在催赶着潘氏夫妇。

　　不过，即使潘石屹能够将前门地区的33幅土地全部拿下，SOHO中国的土地储备规划建筑面积也只有区区124万平方米，在香港上市的内地地产商中，恐怕是数量最少的。土地储备量最多的碧桂园，规划建筑面积达5000万平方米。

　　潘石屹的解释是，SOHO中国不是以土地储备取胜，而是以独特的商业模式取胜。

　　什么样的商业模式？老潘在许多场合有过阐释。笔者的总结是，专注于在城市核心区拿地，产品创新，营销创新，机制创新。

　　“SOHO中国是不可复制的，”潘石屹说，“谁能复制我们干干净净的财务、税务和经营，能复制我们的末位淘汰制，复制我们产品的不断创新吗？恐怕哪一个别人都学不好。”

　　原本，潘石屹的性格限制了SOHO中国的拿地数量及其持续扩张能力。但是，由于SOHO中国的上市，这一切将被强大的资本改变。SOHO中国成为一个公众公司，而不仅仅是潘石屹张欣夫妇的家族企业。潘石屹和SOHO中国将不得不按照资本的游戏规则行事。

　　或许这些都不是秘密。对于潘石屹，透明度是被放大的。
　

对话潘石屹：我没有只给富人盖房子

          彭苏

　　在商业的背后，一些理想主义、教条主义确实很难行得通。而一些实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。

潘石屹在中关村SOHO开盘仪式现场

　　10月18日下午。SOHO中国正向股价9.58元港币冲刺。

　　同一时刻，SOHO现代城第18层，那个圆头圆脑，戴着黑圆眼镜，一脸招牌式笑容的男人正接受《南方人物周刊》的采访。

　　他是这层颇具艺术气息的空间的主人，他是一系列挂着“SOHO”标志楼盘的主人，当然，他也是他自己——潘石屹。

　　几分钟之前。他的太太张欣和几位商业伙伴顺旋梯而下，谈笑风生，从容应对。随从极有分寸地跟随其后。

　　接着，他登场了。身后无他人。走在旋梯拐弯处，摄影师请他摆起POSE，他熟谙照做。

　　解开领带，卷起袖子时，他说：“今天的股价，我还不知道，一直没管。”

　　咔嚓咔嚓……

　　背过身去，扭过头时，他说：“好累啊，以前工作四五个小时，很有效率。现在要整天对着电脑。”

　　无可抱怨。十天前，SOHO中国上市成功。“317.45亿港元”，是公司在港上市首日后，他们夫妇俩持股的总市值；

　　无可置疑。潘石屹夫妇俩将更为富有：福布斯榜将他们的身家评估为38亿美元，排名第七；胡润榜将他们排为第十五名，身家评为270亿元。

　　坐定后，他笑嘻嘻地说，“你看多少人为你服务，摄影师，我的秘书，速记员，还有我。”十分坦然。

　　明明是他上封面，却是为我服务？

　　曾记得，一年多前，他对某媒体说过，他是一个纯粹的商人。商人本性，由此，窥豹一斑。

　　这是被公认为善于讲故事的商人，他不厌其烦地重复着曾经被其他媒体“曝光”的故事。有人说，把SOHO中国以合理的价格推向资本市场，潘石屹会讲故事发挥了很大的作用。从9月17日开始，潘石屹夫妇俩带着自己的故事从香港开始，到新加坡、纽约、旧金山、伦敦等城市进行全球IPO路演。

　　他想了片刻，“故事总是在重复，什么第一桶金啊，都一样了，都说了八百遍了，看你想知道什么了。”

　　想知道的事很多。偌大的房地产市场，在土地争夺、融资局限中，SOHO中国何以走到今天？从天水农村走出，竭力与国际接轨，依然夹杂乡音，依然有点“土”的潘石屹，他的思维特点？他来京十多年间，房地产行业以及活跃在这个领域中的那些身影划过了怎样的轨迹？

　　整整三个小时，无疑，潘石屹比熟谙镜头更为熟谙采访。也算较为真诚。除了谈到的敏感时期的敏感旧友，除了对同行不同经营模式的独到看法，是一定要删除的。

　　最后，他坦承，采访，曝光，都是对SOHO中国的免费广告。


　　那时最关键的问题是生和死，贫与弱

　　人物周刊：你一直强调，SOHO中国的价值在于倡导一种生活的范式，不认同地产商的土地储备能力。但SOHO中国从2001年起就谋求海外上市，直到最近拿到三里屯南街和前门的地皮之后，才得以上市。我们是否可以理解为，上市、屯地是你的观念不断调整并与市场妥协的结果？

　　潘石屹：SOHO中国的价值在于倡导一种生活的范式，不认同地产商的土地储备能力。这作为我们的观点，是存在的。

　　但说我们拿到这两块地就具备土地储备能力了，然后去上市了，其实这之间没有太多相互关系。另外，我们的公司在发展过程中，现代城、建外SOHO、朝外SOHO、尚都、光华路SOHO，都开发完了，我需要土地盖房子。我最近两三年就这两个项目，这种土地储备是必备的。

　　谈到妥协吧，要从两个方面来说。有的问题是原则、底线，不能违备的，例如法律，税收，包括一个公司的诚信，这些是不能越过的。而市场定位，走的是不确定的路，这些我觉得作为商人要妥协。

　　人物周刊：妥协是你的主要精神么？回顾你从1987年到深圳，1989年到海南开始的个人创业，你会怎么总结？

　　潘石屹：我是1987年末去了深圳，那时候我就感觉到这个城市的效率，城市的面貌完全不一样，对我来说是有一个非常大的触动。原来想象的市场，经济，财富，都是书本上的概念，到了深圳，让人体会到现实生活中的市场。

　　但对我来说，真正的转折点是小时候的事，那时最关键的问题是生和死，贫与弱。

　　我爸爸妈妈当时是下放到农村去的，在乡下，生孩子都不去医院。

　　我出生的时候是接生婆接生的。因为农村人特别脏，我爸爸就给接生婆提了一个建议，说能不能把手洗洗，接生婆说接孩子还要洗什么手，她根本没有对于感染的基本常识。这让我爸爸很不能接受。所以除我之外的另外四个孩子，都是我爸爸接生出来的。

　　上小学一二年级的时候，班里还有三十多个同学，到我毕业的时候只有十三个了。大部分都是得病死了。

　　记得有年秋天，我在去上学的路上，突然有个同学叫住了我，要我帮他请假，他要到地里去拔一些谷子。我问他要干什么，他说弟弟昨天死了。他要用谷子秆把弟弟包进去。那时候没有棺材，人就是这样埋了。他说得十分平淡。紧接着有好多同学死去。没两天就少了一个，过几天又少了一个。

　　至于我叔伯这一辈的孩子，和我一般大的有七八个，最后只剩两个。好像死亡随时就在你的身边。

　　人物周刊：相比于这样的生与死，你觉得后来商业上的转折算不上什么？

　　潘石屹：我想除了生与死，另外给生活带来大转折的是教育。

　　我记得我从万通离开的时候，冯仑跟我谈话，说他反复地想：“你从甘肃天水成长到今天，谁成就了你？”最后他说了三个人，一个是邓小平，一个是他，一个是我老婆。

　　其实我当时特不以为然。觉得瞎说，就靠你们三个？不靠我自己？没有我妈，我还生不出来呢。

　　最后想想，邓小平对我们这代人的影响就是可以去受比较好的教育，在之前没有一个受教育的机会。

　　我记得我们家没有饭吃的时候，为了吃饭把我两个妹妹送了别人家。后来，他们想把我送给一个从未结过婚的老红军，就是为了让我能受教育。因为我是长子，我妈没舍得送。

　　那些岁月中，对贫困和疾病的恐惧，我永远都忘不了。有一天晚上做梦，梦见屋子里放满了吃的，可怎样都吃不到自己嘴里，梦醒后十分焦虑不安。

　　人物周刊：你最困难也是在那个时候？

　　潘石屹：刚到深圳也很困难。后来到了海口。

　　1991年，这是我最难忘的一年。海南省的建设大潮过去了，经济停摆了，凑热闹的一拨人都返回大陆了。

　　我当时正管理一个砖厂，砖一块也卖不出去。民工是计件工资，没有活干，他们也没钱拿，走得不到一百人。剩下的人饿得受不了。我和他们呆在一起，他们静静地躺在那里，变得死一样地平静，这是我度过的最低潮的一年，在这一年里看不到任何希望和生机。

　　相对于那一年，我觉得以后办企业压力都很小了。现在回头想想，我觉得我的思想不管有什么变化，唯一不变的是理想没有破灭。

　　人物周刊：我们非常感兴趣于你的内心变化。比如80年代理想主义、启蒙思潮弥漫的时候，你在干什么？邓小平南巡讲话时，你又在干什么？在80年代和90年代的过渡中，你最大的变化是什么？

　　潘石屹：在那个敏感时期，我开始还不是十分敏感。只是觉得大家应各守其本分，我是商人，我赚钱就可以了。那时还处在创业阶段，追求财富，追求富强是最初的理想。另外就是对于知识的渴望。

　　当时在砖厂，是我特别潦倒的时候。白天一个大的发电机发电带动制砖机。晚上的时候有一个小小的发电机，发着电，带着一个个小灯泡。我当时就靠着它看书。80年代在中国有了一套特别有影响的书，叫《走向未来丛书》，我常翻看它。

　　人物周刊：SOHO中国是10月8日上市，如果将上市比作一个暂时的节点，很多人会关心你真正得到多少，而我们想知道，你觉得这些年你失掉了多少？什么使你感到遗憾？

　　潘石屹：上市对我而言，可能不是一个暂时的节点，而是一个新的起点。确实是这样，对我来说完全不一样了。心态和考虑问题的方式都不同了。

　　现在你有上百亿的资金了，首先，数的概念完全不一样了。原来赚了钱是我自己的，我要负责的是我的5000多个客户。上市之后，我知道光第一天认购我们股票的散户就是57万，这是一个特别大的数量的变化。

　　在这个过程中，人应该是不断丢掉一些东西的。我觉得丢掉最多的，就是自我。就像《楞严经》里阿难对佛祖所说，魔把我的心搞乱了，其实这个魔就是自我。


　　房地产行业的寒冬刚刚到

　　人物周刊：从早期的六君子海南淘金开始，到90年代前往北京开发房地产，可以说你经历了中国房地产从泡沫到辉煌的整个历程，也经历了房地产商人从刚开始启蒙的状态到大浪淘沙的过程，以你的经历说，你何以走到今天？

　　潘石屹：最重要的是要有自己的判断。这是特别关键的。

　　比如说“房地产泡沫”这个词，我记得出现最多是在1992年的夏天。中国媒体铺天盖地地说，房地产出现泡沫了，价格涨得太高了，开发的规模太大了，各地的楼堂馆所建得太多了。

　　可是回过头来看，城市化的进程在1992年才刚刚开始，当时整个北京房地产的营业额可能是今天房地产营业额的1/50。这个时候哪来的泡沫？还吃不上饭呢，饿得面黄肌瘦，可是别人给下的结论是营养过剩。

　　在这个过程中，自己的独立判断是非常重要的，你要看到眼前发生了什么事，相信你的眼睛，不要相信耳朵。

　　我记得2004年春节的时候，我写了一篇短短的文章，大概只有一页纸，我说2004年房价一定要涨。写完之后，媒体给我批了大半年。最后的结果是什么呢？所以，我觉得独立判断是特别重要的。

　　人物周刊：在你看来，目前中国房地产行业是不是已经渡过了寒冬，步入坦途？

　　潘石屹：恰恰反了，寒冬刚刚到。

　　这个寒冬实际上不是市场的问题。我觉得有一个体制问题，这个体制让房地产处在一个非常非常困难的环境。

　　不配套！房地产这个行业每年是2万亿的销售额，非常大的行业。还不算上二手房。这也是一个资金非常密集的行业，需要大量的资金支持的。而中国的房地产金融市场主要是两条：一个银行，一个上市，就这两条路。

　　因为房地产发展速度快，过去三年时间，基本上银行每一个政策出来，发出来声音就一句话：别给房地产发展商贷款。而房地产行业是一个资金极其密集的行业，如果没有金融行业的配套服务，房地产发展商一定是死去活来的。所以生和死只有一条线，能上市的就能通了。

　　中国五万家房地产公司，上市的房地产公司加起来是几十家，绝大多数的房地产公司过不去这个门槛，非常困难。所以前面不是星光大道，前面考验非常厉害。

　　另外，土地政策和税收政策，在发展的过程中也一定会有一个突破。

　　人物周刊：经过大浪淘沙后，能够保存下来的房地产企业都有什么共性？

　　潘石屹：现在判断，有点为时太早，还是要经过几个起伏。股票市场的起伏，房地产市场的起伏，经过一两个周期之后，留下来的才是真正对社会有很大贡献的。

　　因为这个时候，一些企业机会主义和实用主义的成份太多。例如要在香港上市，香港的股民就认土地储备。其实真要迎合他们的话，地还不好圈？南方圈不过来到北方去圈，北方圈不到就到内蒙古去圈，但经过一个周期后，主要的是内蒙古的地能不能变成利润，房子能不能卖出去。这还要经过一个考验才能作出判断。

　　人物周刊：你的意思，目前，房地产企业能够存活下来的很可能是机会主义的企业？

　　潘石屹：我觉得机会主义和实用主义不见得是坏事情，在市场经济中还是要具备一定的这种能力。头脑一根筋的人，我并不见得欣赏。

　　人物周刊：那么你呢，你所说的机会主义和实用主义者，也包括你自己吧？

　　潘石屹：我有一些，这我承认。在商业的背后，一些理想主义、教条主义确实很难行得通。而一些实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。

　　我觉得在我身上一方面有中国老农民式的白猫黑猫抓住老鼠就是好猫，摸着石头过河这种经验主义的东西；另一方面，在我身上也有理想主义的东西。这两方面我可能都有。


　　如果放到黑屋子里，我们一定被人家打死

　　人物周刊：外界非常关心你们公司是怎样在北京的CBD拿到一块又一块土地的。很多人认为你们肯定有一个非常过硬的背景。

　　潘石屹：正好相反，我们没有任何的背景，没有任何的关系。

　　当年我做二锅头酒厂，就是现代城这块地的时候，是北京市一轻局，他们副局长和下面的七八个人倾巢出动，让我选他们的十几块地。他们说今天我们带你看看地，你来选。我记得我看了五六块地，第一块是南城的地，我说这个地很好。后来看到二锅头酒厂这块地后，我觉得这块地好，要开发这块地。

　　他们不明白，明明这块地位置不好，前面到通县的路还没修完，桥还占着，后面的通惠河还是臭水沟，两边都是泥巴。可我还是说好。

　　人物周刊：你一再申明，你的企业没有过硬的背景。但听起来并不让人信服。

　　潘石屹：我每一块地都能说得清楚，CBD是唯一“招拍挂”的地，我多出7000万拿了过来，就是朝外SOHO。

　　还有尚都SOHO，前面四家房地产发展商投资盖都没有盖起来，任志强拿过来把一期盖完了，二期三期转给我了，这是很著名的“鸡蛋换粮票”。

　　光华路SOHO，房地产发展商把住宅都开发完了以后，前面都不开发了，用一个非常高的价格转给我了，我就开发了。

　　我现在所有拿到的地就是这几块CBD的地，我都能说得清清楚楚，没有靠任何政府的关系，没有以任何比市场便宜的价格拿到，我拿的价格都比市场价格高。

　　我们公司就这样一个风格，要是把我们放到黑屋子里面，跟别人比的话，我们一定是输的，我们就跟夜盲症一样，人家把我们打死，我们都不知道怎么死的。

　　人物周刊：我注意到你的博客里曾写过一个细节，说你和任志强一起去见建设部领导，你穿着十分整齐，而任志强只穿了一条登山裤，你甚至要他换。从这个小细节上看，你是非常注意与政府官员之间的关系的。

　　潘石屹：因为当时处在宏观调控期，我知道我们过去是要挨骂的。

　　那是去见建设部一把手啊，不是说见就见了。我知道叫我们去不是给糖吃，是打屁股去了，所以我老老实实的，西服穿好，领带系好，领带选了一条灰颜色的。向领导汇报时，规规矩矩的。但是领导当时并不满意我的汇报，后来我才知道，是要我们主动服从宏观调控的政策。

　　任志强是穿登山裤去了。他当时的态度和说话和我是全然不同的。他是一个非常聪明的人。他脾气就是这样，我非常敬佩他。

　　人物周刊：你说“招拍挂”过程中的猫腻，是说有关方面把地皮炒上去？

　　潘石屹：（笑）这倒是件好事。炒上去有什么不好？为了保证当地的GDP，把房地产商的财富变成国家的财富，说明这个官员是为了党的利益、人民的利益着想。这样的政府官员是一个优秀的官员。

　　但现在常常是把你的价格压下来，不让出价高的房地产开发商拿到地，而是给他的关系户。明明可以卖上10个亿的土地，他就承诺8个亿，把别人出高价的千方百计地排在外面。


　　我和任志强并没有在唱双簧

　　人物周刊：这次，你和你的夫人张欣在胡润财富榜排名第16名，在你之前还有好多房地产富豪，民众因此骂房地产暴利成为民生之累，也有人说地产富豪大幅度的增加是中国经济的悲哀，这种评价你怎么看？

　　潘石屹：这种话得两面看。

　　我前段时间到《财富非常道》做节目，他们先准备了一块黑板，等我去的时候拿出来。我一看黑板，富豪榜的前十名里面，用大字写着“房”“房”“房”，有7个是房地产开发商。

　　我记得特别清楚，他们把郭广昌放到房地产发展商里面，郭广昌的主营业务不是房地产，他的利润来源无论南京钢厂也好，有100多个企业也好，房地产资金在里面占比重非常少。还把荣智健也放在房地产。荣智健主要是投资金融业，已经不是房地产了。

　　媒体为了强化这个概念，就说10个富豪里面有7个是房地产发展商。

　　人物周刊：你一直在做一些工作，希望在民众心中竖立起一个与一般房地产商不同的形象，但总的来说，民众还是会把你当作一个暴富的房地产商。

　　潘石屹：这是一个行业发展过程中的必然情况。房地产行业发展太快了，从原来的几百亿，一下到了几万亿，发展速度非常快。

　　另外一个，有一些房地产发展商也是有一些问题的，他们在取得土地过程中，行贿受贿，搞权钱交易，损害了房地产发展商的形象。

　　但如果要房地产发展商承担这层责任的话，应该是30%的责任，最关键的是规则要清楚。

　　在土地拍卖中，一会儿一个什么条款，一会儿拍卖不算了，一会儿最高价不中标，最低价不中标，选一个中间的中标了等等。这就是规则不清楚。

　　人物周刊：你曾批评任志强的穷人富人论。但你自己并没给穷人建过任何房子，甚至你的房子可算作高价了。你也对记者说过，北京买得起1000万房子的人多的是，毫无疑问，你也是要给富人造房子。也许，我们可以不客气地说，你和任志强之间的争辩是在演双簧？因为你们一定明白什么是眼球经济。

　　潘石屹：我和任志强之间的争论，实际上不是一两句话可以说清楚的。尽管博客点击率好几十万，其实都是凑个热闹，误读。

　　任志强看得特别明白，我跟他“吵”完了以后，他最后跟我说，我觉得我们谈问题完全是在三个层次看问题，

　　所有网友谈的问题是道德问题，你给富人盖房子，不给穷人盖房子，这是道德问题。而你看不起穷人，穷人的自尊心受到了极大的伤害，这是媒体最关注的。

　　任志强谈的是经济问题，说穷人就应该是二手房，经济适用房、廉租屋，由政府去解决。我作为商人一年给5%的人盖房子就不得了，全社会中5%的人不就是富人吗？要买新房子不就是富人吗？

　　而我所谈的问题，是城市规划的技术问题，我是强调融合，强调穷人跟富人住在一起，哪怕请个保姆和司机也方便，我强调是穷人和富人在一起，应该是没有围墙，不要有围墙。所以我们谈的是三个不同问题。

　　我在路边听到四个女孩子说，潘总你说得对，你该骂任志强，我们都支持你。我都不知道她支持我什么。

　　我们也不是有意做这事。谁也不会有意分配你谈穷人区富人区，他谈为谁盖房子。

　　人物周刊：那么你确实认为房地产商应该给富人盖房子吗？

　　潘石屹：这个提法就不对。应是为你的客户盖房子。你如果是威胁房地产开发商定位成经济适用房，服务对象就是中低收入者。那别的问题就不要讲了。

　　你老说我给富人盖房子，错。我整个的定位从我的商业模式来看，我是做商业地产，这个商业指的是商铺和写字楼，我们的写字楼服务对象，我绝对没有定义成世界500强，而是中国的中小型企业，这个量大得不得了，我们的项目，加起来十万个人进来，你说这十万人怎么可能都是富人呢？

　　就从我所有的产品来看，我没有单独地去给富人盖房子，但是给富人盖房子不是一个错误，是市场定位的问题，经济的问题。

　　人物周刊：可是目前越来越多的人买不起房子，贫富分化日益加剧。越来越多的财富聚集在越来越少的人手里，你认为这是一种不公，还是必然？

　　潘石屹：一个健康的社会，一定是一个公正公平的社会。我觉得追求社会的公平、公正是很重要的。但这些东西不能够靠抑制生产力把它拉到一个水平线上，而是靠税收，就是再分配。你创造财富多可以再分配。多少年前研讨物业税，我就比较同意，我觉得物业税实际上是你的房子大多交点税。

　　另外中国财富比较多了，可以设立比较高的遗产税，一继承儿子没有拿多少，国家拿走了，这样就比较避免贫富分化。

　　人物周刊：你曾经写过一篇文章，说房地产的利润并不像民众想象的那么高，目前只有7.77%。可是如果利润率这么低的话，为什么房地产商愿意冒这么大风险？而且这段时间天价地王层出不穷？

　　潘石屹：7.77%是中国第一次经济普查的数据，就是三号公告的数据。

　　不能说全中国的房地产行业利润率是7.77%，这个数字比较早了。个别企业的利润可能是15%、20%。而我现在看到的情况，平均数可能上升了，假如平均是10%，有的企业利润可能是40%、30%，而一部分企业是亏损的，到现在为止，房价涨得再快，有的还在亏损还在破产，这样的情况非常多。


　　地产有泡沫，房产无泡沫

　　人物周刊：有人将屯地和上市比作双泡沫，想听听你的看法，这个行业到底有多少泡沫？

　　潘石屹：这个很难说了，我们把两个市场一个一个地说。

　　从股票市场来看，衡量股票市场最重要的指标是市盈率（PE值）。这个跟回报率是一样的，你花了多少钱去买股票，按照它今年的分红，多少年才能分回来，这就是市盈率。

　　就一个正常的市场来说，20、30、40倍市盈率是正常的。可是中国是一个不一样的市场，是一个发展的市场，发展速度非常快。这个发展的市场和不发展的市场算的市盈率是不太一样的。

　　但是，无论怎么算，如果一个公司按照当年的市盈率算超过100倍了，可能就是有泡沫了。

　　人物周刊：你承认房地产在股市上的表现存在泡沫？那么土地市场和房地产市场是否也存在泡沫？

　　潘石屹：股票市场和土地市场两个泡沫互相促进。股票市场衡量的指标就是一个——PE值，PE值过高的话可能有问题，可能出现泡沫。我们现在来谈房地产市场。

　　房地产市场，我们分开来谈：第一部分是房产市场，第二部分是地产市场。

　　就地产市场目前的疯狂程度来看，也有问题。如果说，在市场上卖出面包价格比你买的面粉的价格还要便宜，这种情况下就有问题了。而在中国的土地市场，出现了多次周围土地价格比周围房子价格还高的情况，你说这有没有问题？

　　衡量房地产市场最主要的是租金回报率。买卖房子的租金回报率就是股票市场的PE值。尤其在北京和上海租金回报率还是非常高的。

　　像我们现代城一开始达到30%多的回报率，一直降，现在还有8%-10%的回报率。能够维持到8-15%的回报率，这个回报率是非常高的。全世界的回报率2%，3%，市场好的能够达到4%就不得了，可是中国还是有10%的回报率，非常高。

　　从中国房地产市场总体来看不存在泡沫。极个别地方说房价炒到5万，10万的，这是极个别的情况。

　　人物周刊：王石说了一句话：不拿地等死，拿到了地找死。听起来房地产像进入了一个非常高危的状态，中国房地产商的最大风险是什么？

　　潘石屹：王石什么时候说的，我没有听过。就是说迟早都是死，是吗？所以他在这样一个指导思想下，刚刚投了一块地就是17个亿，基本上是非常差的地。别人都是报9个亿，10个亿，他投了17个亿。

　　我不这样认为。因为发展的空间还是非常大，最关键的是你要把握好。阳光明媚的时候也有死人的时候，天阴下雨的时候也有活过来的时候。

　　人物周刊：你几次被人批评说你忽悠了房价，还是想知道你对大势的判断。

　　潘石屹：我从2004年以后，有两个话题是拒绝回答的，一个是房价的问题。我怎么说都不对。第二个是泡沫的问题，我说有没有都不对。反正有了泡沫它也不承认。

　　人物周刊：有人撰文《房地产绑架了中国经济》，说目前的房地产行业绑架了银行，绑架了股市，绑架了公民，而且甚至还绑架了政治等等。你怎么看？

　　潘石屹：这个完全瞎说。这个就是把经济问题非常政治化了。我觉得咱们国家在文革吃亏就是把所有的经济问题、生活问题都政治化。

　　到今天为止，市场就是你情我愿的问题，你不能说我买了一双别人的鞋，说鞋把我绑架走了，我得跟着鞋走。你是干什么的？这些股民，这些银行家，金融家，他们没有判断吗？就房地产商聪明，这怎么可能？银行里放贷有没有风险，股民买股票有没有风险？跟政治更是八竿子打不着了。

　　最好的就是经济在增长，人民生活在改善，这就是好的政治，人们吃不上穿不上就不是好政治。我们看每年都在盖这么多的房子，房子的水平都在提高，现在就说房地产绑架了什么，这完全是瞎说。


　　作秀是中性词，狡猾是骂人了

　　人物周刊：现在你和你夫人似乎成了品位和国际化的代名词。你怎么评价你和你夫人的合作？很多人认为你夫人在公众前亮相更有杀伤力一些，为什么你亮相多？这方面的策略你们有过精心的安排吗？

　　潘石屹：分工不一样，我夫人在华尔街工作四年时间，这四年没日没夜地工作，有点工作伤了，一谈合同和钱就发懵。

　　而她对建筑设计非常敏感，天天喜欢在工地工作，所以我们的规划、设计、产品、监工、材料的采用基本都是她来负责。剩下的市场、推广、财务这块我来负责。因为牵扯到市场推广这块我就不断见媒体，说我们的观念，说我们的想法，所以这是一个分工的问题。

　　像上市这块，她起的作用就非常大，因为她是华尔街出来的，她跟这些基金经理说的话能够对得上。

　　要我跟她比较的话，我的长项还是对中国人的语言和心理状况比较了解。

　　人物周刊：有人说你爱做秀，狡猾。

　　潘石屹：做秀是中性词，狡猾是骂人了。谁还没有几个敌人骂你？我觉得骂了就骂了。

　　人物周刊：总结一下SOHO中国的商业成功，到底在什么地方？外界经常有声音指责SOHO中国，随大流，附庸风雅，文化佐料等。

　　潘石屹：附庸跟随大流肯定不是。正相反，我们公司基本的基因是创新，我们每一个商业模式都不一样。我们所有的东西都是特立独行，说随大流我们随谁去？商业成功了，正好是你说的三个词的反面，就是创新，就是不一样。

　　人物周刊：SOHO中国，或者说你，即将面临的最大考验将来自哪里？是前门项目，是屯地，还是进一步获得投资者的信心，或者是让公司管理摆脱个人光环？有报道称，关于你在前门的项目开发需要100亿资金周转。

　　潘石屹：上市之前我最大的考验就是把前门这个项目做完，需要的资金是非常巨大的。而且整个这个地方密度非常低，整个的基础设施，铺的管网就非常高，光前门大街一边走到另一边是830米长，接近一公里了。

　　我们上市之后，资金问题已经不是特别重要的问题，而是我们的市场开拓和管理的问题。

　　人物周刊：说到公司管理，有人说，潘石屹的公司始终透露出一种中国农民式的小聪明气质。

　　潘石屹：我不知道他指的是什么。具体怎么说？是人才观的问题？管理的问题？还是阳光下的问题？

　　从我们用人的机制来看，是最国际化的，说各种语言、各个国家的人都有。从我们的激励机制来看，在2007年10月7号之前转正的正式员工都有期权，我们重点发了277个员工的期权。

　　从我们设计理念来说，全世界多少建筑师跟我们合作？每一个国家的建筑师都跟我们合作。

　　另外，我们不断地用我们的盈利建学校，做各种各样的慈善事业。我觉得我们公司还是摆脱了中国小农意识。

　　人物周刊：假如有一天，你重新一无所有了，你会怎么做？

　　潘石屹：其实我天天想这个问题，如果这个事情发生的话，对我来说可能是好事情，是一个最好的考验。我不知道什么时候会一无所有，如果今天就一无所有的话，我还会做房地产。

　　人物周刊：你现在似乎经常出现在一些道教大会之类的传统文化场合，你的信仰到底是什么？

　　潘石屹：既不是佛教，更不是道教，在中国这个无神论的国家，我不能说。
　

钱与地的双重焦虑

       叶枫

　　老潘一直坚持做“小本买卖”，采取开发一个、卖掉一个的办法转战在北京国贸附近的CBD地区，但他突然发现自己“掉队”了

潘石屹

　　在“老大哥”任志强还在一波三折地争取借壳上市时，被任志强称为“小潘”的潘石屹已在香港完成了SOHO中国公司的IPO。

　　留意潘石屹言行的人发现，几乎就在一年前，老潘还信誓旦旦地表示：一定不上市。

　　是什么扭转了潘石屹的想法？他是如何改变自己一贯坚持的商业模式并一步步向资本市场靠拢的？这个不断妥协的过程，是迫于资本的魔力还是求生存使然？


　　小本买卖与快速扩张

　　“应该让你们公司去上市，到国外看看。”2001年的一个冬天，SOHO中国公司的一个英国小股东安德鲁来北京视察，和潘石屹、张欣夫妇一起爬长城时突然提起的一句话，开启了潘石屹和SOHO中国长达6年的上市之路。

　　张欣原本在华尔街做了多年的投行生意，安德鲁的一席话叫她想起了老东家高盛。通过联系，高盛完全同意做soho中国的上市安排人，由此，潘石屹和张欣夫妇开始了赴美国上市的筹备。

　　夫妇俩接受了高盛的建议：让SOHO中国采取美国和中国香港同步上市的办法。就在SOHO中国拿到了证监会等一切管理部门放行的“路条”后，美国发生了连串影响soho中国招股的事件，先是“安然事件”，后是布什政府准备发起伊拉克战争。

　　受系列不利消息影响，SOHO中国遇到了定价难题。

　　一场接一场的谈判，券商只肯给出10倍以下的市盈。老潘不肯将自己辛辛苦苦创建的SOHO中国低价卖掉。

　　“让他们也不用坐着飞机来回跑了，低于10倍市盈就不要来谈了。”老潘已经没了上市准备之初的兴趣。

　　而在SOHO中国内部分工上，老潘负责制定公司经营战略，张欣负责对外投资。因此老潘的想法很大程度上决定了SOHO中国公司的发展势头。

　　老潘怀揣着从建外SOHO销售中赚的近60亿元，认为上市对SOHO中国发展无关紧要。他一直不认同房地产公司过度扩张规模和圈地，因此对SOHO中国能凭借自有资金和银行贷款一块地一块地深耕开发的战略颇为得意。

　　2003年前后，面对一轮轮的房地产公司上市风潮。老潘不屑地在公司内部说：让它们去上市吧，我们就做这个小本买卖挺好的。

　　其实老潘不想让SOHO中国上市还有别的考虑：一旦上市之后SOHO中国将成为一家公众公司，所有财务数据都会曝光，在当时的行业背景下，这样的做法无疑是自亮底牌，而且也可能给自己带来不必要的麻烦。进一步说，甚至业务发展和项目利润上也都受掣肘。

　　尽管暂时打消了上市的念头，老潘在2003年到2006年见证了一家又一家房地产公司以“鲤鱼跳龙门”的速度成长，还是很让他眼红：2003年时年开发量和业务规模跟SOHO中国差不多的万科企业，在2006年时已壮大到销售额过千亿的地产企业龙头，而这一切正是得益于上市。所以，老潘也多次徘徊犹豫于是否上市。

　　到2006年时，连一向与老潘并肩左右的地产“老大哥”任志强也开始筹备华远地产借壳上市的事情了。

　　“我很快就要退休了，我想在退休之前看到华远上市！”任志强在一次北京地产业内论坛上终于道出了埋藏心头多年的遗憾。

　　受此情景触动，老潘意识到，SOHO中国真的“掉队”了！


　　土地饥渴危及生存

　　老潘最终下定决心在2007年重启上市的另一主要原因是土地。

　　相比2004年的地价，SOHO中国的大本营北京的地价已经翻了3倍。靠SOHO中国3年前卖“建外SOHO”等项目赚的钱来买地，“不仅买不起，也买不到”。

　　2007年9月，在新浪房地产频道组织的一次论坛上，老潘在彻底戏谑了一番高价圈地的同行后，终于道出了心中的遗憾：如果我不卖“建外SOHO”，现在光那块地价都比当时卖整个项目的钱还多！

　　为什么不自己持有？

　　一直号称深耕商业地产的SOHO中国何尝不知道自持物业的前景？问题是SOHO中国一直没有资金支撑自持物业。

　　一般来说，自持物业不仅需要前期投入十几个亿将整个项目包下来，还要至少承受3年的项目培育期，诸如“SOHO尚都”这样体量的商业地产项目，每年至少要赔几千万来培育项目。

　　受困于资金问题，SOHO中国只能采取开发一个、卖掉一个的办法转战在北京国贸附近的CBD地区。

　　而一家刚在国贸地区成功开发了一个商业项目的开发企业老总对记者表示，老潘喜欢做概念，每次把项目的商铺价格炒得很高，卖得很贵，最终使商户承担前期客户稀少、生意冷清的后果。

　　2007年8月，北京“SOHO尚都”项目发生众多商户集体找SOHO中国闹事的事件就是因为商户入驻后生意惨淡。

　　事发后，老潘在其博客上写道：“尚都还是个刚出生的孩子，需要大家呵护。”

　　一方面是开发完的项目问题不断，另一方面是后续开发项目面临无地可开。比如说，“SOHO尚都”项目系老潘以“鸡蛋换粮票”的方式从任志强手中获得，后面“光华路SOHO”和“SOHO现代城”等项目也多是采取收购而来。

　　而在老潘以13亿的价格从首创手中接过“光华路SOHO”之前，SOHO中国已经无地可开。

　　土地的问题，其实老潘早有注意。

　　自2004年“8.31”大限之后，北京土地一律采取招拍挂出让，由此北京地价开始缓慢上升。

　　老潘当时认为北京地价存在“水分”，地价肯定会下降，因此SOHO中国开始并不积极去拿地。

　　2005年底，SOHO中国的团队一度陷入了“无米下炊”的地步。因为没项目可以做，老潘只好带着SOHO中国的团队帮昔日老友阳光100置业的易小迪去烟台卖项目。

　　那段时间不长，但SOHO中国的销售管理团队沦为了阳光100的打工者，这足以叫老潘和SOHO中国的团队深刻体会寄人篱下之痛。

　　之后，老潘开始了激进的拿地动作。

　　“广渠路32号地”、“摩根中心土地”等一系列土地出让活动上，都可以见到老潘的身影。

　　但是保守的老潘总在报价上输于对方一筹。“广渠路32号地”的出让上，老潘因为报价过低，根本没来得及举牌。而在“摩根中心”地块出让上，对手报价比老潘足足多出3亿。

　　老潘总结拿地失败的原因，似乎只有一条：报价低。

　　而从这一条中，又可以得出SOHO中国一再拿地失败的逻辑：报价低——缺钱——没上市。

　　6年之后，上市问题再度成为老潘心头的犹豫。


　　资本的诱惑

　　老潘决定重启上市，除了因为SOHO中国缺钱缺地和眼红别的企业上市后快速成长外，还有一个重要原因：中国概念在国际资本市场上受热捧。

　　碧桂园地产在香港上市募集资金上千亿，获得近30倍的市盈。这让老潘和张欣看到了重启SOHO中国上市的美好前景。

　　但是再度向资本市场询价的结果却让老潘大跌眼镜，于是今年3月份刚刚重启的SOHO中国上市动作又被紧急叫停。

　　据知情人士说，是因为老潘和资本市场发生了矛盾，保荐机构给出的定价仍然太低。

　　据投资机构介绍，因为SOHO中国土地储备很少，而香港资本市场很看重房地产上市公司的土地储备。

　　老潘生气地在背后说：香港的资本市场投资者不识货！但是这次老潘并没有再度放弃上市。

　　老潘想到了前门大街。

　　据老潘在上市庆功会上透露的信息，2005年时崇文区政府就前门大街改造项目跟SOHO中国谈过，但是SOHO中国并没有太大的兴趣。

　　这次因为缺乏土地而被资本市场低估，老潘想到了和崇文区政府重新合作。

　　在极度保密的情况下，SOHO中国与前门大街改造项目公司天街置业达成了协议：SOHO中国以股权收购方式成为天街置业大股东，在前门大街项目拆迁完毕后，SOHO中国收购全部天街公司股权，成为唯一开发前门大街的公司。

　　8月份，老潘出席了前门大街的招商仪式。随后，SOHO中国迅速重启上市动作，在修改后的招股说明书中人们发现，大部分上市募集资金投向都是前门大街项目改造工程。

　　尽管如此，前门大街项目投入在100亿以上，对老潘和SOHO中国仍是个不小的考验。

　　老潘在10月份举办的SOHO中国上市庆祝会上高兴地表示，这次上市至少拿来了200亿。

　　与此同时，记者获得消息，想卖地给老潘的人已经在SOHO中国门前排起了长队，最多的时候，老潘一天要见7、8个。
　

潘氏成功学

  彭苏

　　刚开始他是被老婆和市场逼着做秀，后来尝到了做秀的甜头了，就变成了从心底油然而生的习惯，并且定型成为性格了

潘石屹张欣

　　擅于做营销的小潘

　　“他算是一个成功的人。”京广大厦内，冯仑即将动身离京，但听说要谈谈早年间曾和他一起打拼天下的小潘，他挺愿意腾出三十分钟的。

　　“成功的标准是不同的。我这么来分析，作为一个企业成功的标志，在于他能不能够得到投资者的接受，大众认可，他在香港成功上市，这就算作一个。”

　　“作为个人而言，他的每一步，都在打破他的纪录，改变他人生的一个经历，创造新的业绩，你难道说他不成功？”

　　1991年，冯仑、王功权、易小迪、潘石屹等人在海南岛成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司，简称“农高投”。从那时候开始，冯仑几个就习惯叫老潘为“老财”。“潘老财”的特色不在财会，而在于销售。这项本事使冯仑至今叹为观止。

　　“我分析过我们几个人，我擅于做战略导向。小潘就擅于做营销导向，他思考问题比较商业，最关键的这部分是卖东西。他的公司，我日后分析过，生存之道，在于营销做得好。包括个人品牌的打造，都非常成功，这跟其他很多公司都不一样。”冯仑说。

　　相信常与潘在网上就某观点PK的诤友任志强也无话可说。尽管，他骂过潘“无知”，可他也说，潘能“将西红柿卖出水果价”。他是勤恳的菜农，潘就是精明的“二道贩子”。

　　1992年，北京万通实业股份有限公司成立后，陆续在北京开发出了一系列房地产项目：北京万通新世纪广场，中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界，现为新城国际。

　　当年万通在阜城门开发了万通新世界广场。潘结识了他日后的死敌，邓智仁。

　　当时香港利达行的主席邓智仁刚来到北京。他拜访了几家大的房地产公司，要求代理销售房子。对方问他，“你出广告费吗？”邓智仁说：“我不出。”他们又问：“你包销吗”？他说：“我不包销。”

　　“你既不出广告费，也不给我包销，你普通话还没有我讲得好，你凭什么给我销售啊？”邓智仁在这几家房地产公司那里狠吃了一记闭门羮。

　　“我觉得我们虽然经历了海南房地产大潮，但就真正意义上的房地产开发销售，经验远远不足。北京房地产界的宣传意识和雇用代理的意识还比较弱。”

　　也许是出于安全考虑，或是要先人一步，成为真正合格的房地产公司，潘石屹接受了利达行代理万通新世界广场的推广和销售工作。

　　通过正确的广告宣传和定价策略，万通新世界写字楼卖到当时市价的三倍。更不可思议的是，项目12月下旬才动工，销售在11月初已经完成了百分之七八十，正式销售五天内就已经收回五亿港元的资金，邓智仁光佣金就赚走了一亿港元。万通新世界广场成为北京房地产界一个里程碑式的项目。


　　“我自己给自己打广告”

　　“作为一个普通人来说，我觉得他比较胆小。不过，这样也好。他会比较谨慎，会少犯错误，会听党的话，会跟老婆走，这样子就很幸福。”冯仑打趣道。

　　据说，潘是在一次熟人的宴上，认识了张欣。第四天就决定向这位早年身背一口锅，远赴英国求学，取得经济学硕士学位，又对高盛、美国华尔街市场在华投资情况门清的女人求婚。

　　“反正觉得没见过这样的人。”事后，潘回忆道。而从娶妻一事上，也可折射出其直感与眼光。

　　据潘张二人对外所说，张欣管设计、海外市场的融资，而潘管销售与对媒体的互动。

　　提及潘与媒体的关系，资深财经作者张小平说，“自从1999年，潘石屹遭遇到‘现代城跳槽事件’后，反而学会了做秀。刚开始是被老婆和市场逼着做秀，后来尝到了做秀的甜头了，就变成了从心底油然而生的习惯了。而习惯了就定型成性格了。”

　　这场可以被载入危机公关教科书的“1999年现代城跳槽事件”，大致如下：该年8月，潘石屹和负责销售的香港人邓智仁矛盾激化，后者利用潘制定的末位淘汰制度压力，用高薪和鱼翅晚宴挖走了现代城包括四名销售副总在内的23名销售人员，并打算召开新闻发布会公开矛盾。

　　刚刚远足回来的潘石屹，面临突如其来的风波，气尚未喘匀，又差点闭了过去。

　　“在医院里，我看到了‘克林顿和莱温斯基丑闻’，我突然明白，事情如果早点大白天下，反而没有那么麻烦。”

　　于是，他不顾他人劝阻，连夜撰文《现代城的四名副总监被高薪挖跑》，在京城几家主要报纸上买了半个版的广告，公布该文，引起媒体极大关注。果然，事件之后，潘与SOHO中国名声大振，SOHO成为几乎所有出租车司机都熟的北京地名。

　　2000年3月，潘石屹邀请华远老总任志强参观SOHO现代城的样板间。任志强回去后撰文称“长安街旁边不应该有这种东西，最好马上炸掉！”

　　在这篇名为《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》的文中，任志强把SOHO现代城从概念到技术批了个体无完肤：“这种物业类型办公不像办公，居住不像居住，属于非牛非马的怪胎，设计上也就是三分的草稿想法；从技术方面，采光、通风、安全、隐私、能源样样有问题。”

　　潘连夜召集会议，共议回敬之词，这又有了写给任志强的回信《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。

　　万没想到，几天后潘石屹将这两封信捅给公众，3月初，两家报纸同时以大版面刊登了这两封信，潘任之争被正式推向社会，引起了一次论战。

　　在喧闹一片中，SOHO也基本售罄。潘石屹却没闲着，他把这次批判SOHO现代城的重点文章言论都收集起来，结集成书，取名《SOHO现代城批判》。先是作为楼书免费发放，后来被书商看中，成为公开发行的正式出版物。

　　2006年年初，任志强曾与美女李冰冰为某杂志拍过封面秀，背景取样SOHO尚都样板间。

任志强和李冰冰在SOHO尚都拍的《大道》封面照片

　　杂志出来后，“警醒”的任志强打电话给潘，“到你们SOHO尚都拍照，尽给你打广告了。”

　　而潘石屹回答道：“我看到的只有你和美女，看不清楚是在我们SOHO尚都拍照，我一定要写一篇博客，说明这事，我自己给自己打广告。”


　　不出去表演房子就卖不出去了

　　“潘石屹不会放过任何一个可以利用的推广机会。”

　　申奥成功，他用重达3600公斤的上写“2008北京”的幕布，把现代城SOHO包了起来；刘晓庆税案后，他就把公司上税材料向社会公布；SARS之后，他又约请一干名流组织到长城放风筝，名曰中国精神。

　　“北京楼盘宣传推广费用约占楼盘销售的百分之二三，我花在推广宣传方面的费用只是相当小的数字，可是效果却很好。说我善于表演，其实只是商业的需要。你不出去表演没人知道你，房子就卖不出去了。”对于自己的特殊才能，潘石屹毫不讳言。

　　零点公司的董事长袁岳曾经调侃，“在富人区穷人区争论不休时，老任（任志强）在我的节目现场讲一句‘现阶段自然有富人区与贫民区’，老潘就愣扣人家一个‘主张贫富分区’的说法，一个从不造经济适用房的老潘愣去教育一个至少造过、现在还造着中端和中端偏低住房的老任一番，硬生生挣了一把‘社会道义分’。”

　　十年前，《华尔街日报》详尽描述了建外SOHO的付费广告：一个上身穿着西装的人在打手机，戴着游泳帽和太阳镜，翘起的二郎腿上套着足球袜，脚上穿着足球鞋，网球拍就立在边上。我可以去踢球、我也可以去游泳、也可以去健身房、还可以去遛遛弯儿、跑跑步、钓钓鱼，可我现在什么也不想干，只想坐在中心花园里，打电话……

　　十年后，这种生活范式的倡导者老潘，被清华大学建筑系副教授周榕怒斥为“宣扬拜金主义和腐朽生活”并“最终自绝于人民”。

　　好像，痛斥一文不值。

　　潘石屹照样忙着接待媒体，拍电影，写博客，出书，讨论各种社会热点话题，上BBS和网友们聊天，参加各种论坛，直至2007年10月8日，SOHO中国在港上市。喧嚣过后，SOHO中国的大楼还是依然矗立于北京城的繁华东区。
　
    【上文中提及的任志强先生所写的《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》如今已踪迹难匿，为保护好“非物质文化遗产”，xyzLove特将此文在此存照。*_^www.xyzlove.com】

朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间

            任志强

　　发展商的目的当然是要将房子卖出去而获得盈利的。但发展商也要重视不要在城市建设中留下更多的遗憾

潘石屹与任志强

　　2000年1月8日起，SOHO现代城的认购创造了北京楼盘项目个人销售的奇迹，2月20日现代城SOHO的样板间对外开放，也引起了许多客户的兴趣。我有幸受到潘总的邀请参观SOHO样板间，并同时看了已入住的2#公寓楼的样板间。

　　做为多年的朋友潘总很客气地曾多次希望我能就现代城的设计和建设提点意见，但为了回避同行们和客户们，特别是媒体记者们把我的意见做为敌对的恶性竞争而破坏了我与潘总朋友之间的关系，因此我在此之前一次也没有去过现代城。此时再提出的意见将不会影响销售，而能促进SOHO的改造，使其更完善和成功。


　　一、超前的SOHO概念

　　国际上已有了许多成功的SOHO区，这些SOHO区将新时代网络经济条件下的创业者从集中的办公区域中分解出来，通过计算机的网络功能将个体的劳动和创造用分散的、独立的、自由的工作方式打破集群式的、团队的、统一协作的工作方式，从而使办公地点可以分散到家居之中，将生活地点与工作地点结合为一体。

　　这种成功在于外部的成熟的市政基础设施的配给，这种市政的基础设施包括硬体的网络服务的基础条件，也包括软体的社会服务的基础条件，从而使家庭中的办公作业与外界的联系不是依靠人员和实物流动的转移方式进行，减少了进入办公和家庭之中的人和物的流动，使工作区域更接近于家庭的生活状态，而不是将幽静的生活环境从家庭的独立和私密转化为办公状态的繁杂和公开。

　　同时具有良好的家庭工作条件的概念也许过于超前了。

　　现代城的SOHO设计并不是在考虑了北京的特定情况下的专有设计，而是在原定办公楼可能出现市场危机情况下的修改设计，也因此才出现了现代城的SOHO在没有图纸和样板房的情况下先期推销、认购的现象。

　　目前的设计（所称为目前的设计是因为潘总已经不得不对现有的图纸进行修改了，当然修改的图纸一定会比现在的好），或者说目前SOHO所宣传的概念之中的优点还有待于证实。

　　由于办公成分的增加必然加大了人和物的流量，于是原定的四部电梯已无法满足垂直交通的要求，潘总已计划将垂直电梯增加为7部，这种办公的预计人流量已使家庭居住的环境质量大大的降低，变成了在办公的交叉人流中生活。

　　同时每四层一个让36户（部分为40户）居民共同交往的平台又使办公环境质量大大的降低了，变成了在家庭居住和儿童游乐的环境中办公，这种家庭和办公的楼层交叉、环境交叉的SOHO是我这种认为传统的家居环境应相对私密和幽静的开发商不太能接受和苟同的。

　　SOHO为充分利用银行的住房信贷按揭购买小型办公用房的个人和公司创造了条件，但这种成功销售的概念也许是对家居生活条件的否定。SOHO的定位更多的应是面对以居住条件为主，在没有过多社会性对外交往的安静的个人家居工作室中进行创作的特定阶层。


　　二、极“成功”的采光平面布置
　　
　　在华远举办的一个项目的方案竞标时，曾有类似于SOHO的楼出现，使我第一次看到了现代城SOHO的大概。专家认为如果做为居住条件这是一个极差的设计平面。SOHO是潘总以“北京不能建落后的建筑”为之自豪的产品，事实并非如此。

　　春节前“京城广厦”举办的开发商聚会上我曾就SOHO的平面户型设计问题专门请教了谢远骥总建筑师（首规委办副主任），谢总给我了一个哭笑不得的答复，“三分的方案也算勉强及格”。当时潘总的解释是这是将办公楼修改后的不得已而为之。

　　目前的SOHO在每四层的36个户型（部分为40户）中只有8套房屋是朝南的、有直接日照的户型，每两层有四个朝南的跃层户型。其余均为东、西、北向单侧单向日照采光。从设计的角度讲南向户型的比例仅为20%。

　　理论上SOHO每四层的一个空中庭院希望通过朝南开的8米宽、12米高的空洞使南向的日照能射入向内侧空中庭院开窗的房间之中，但实际正午最直接照射的阳光最多也只能照进平台而无法照进房间。

　　为了解决平面的交通通道的连接问题，每四层一个的空中庭院除首层外不得不在二、三、四层分别架设了横挑和竖挑的走廊，就使中心庭院的间接采光更受到了影响。尤其是每一个四层中的第三、四层由透空的室内庭院中能获取的采光就更少的可怜了。

　　潘总并不认为采光是个大问题，现代城公寓楼的许多户型的个别房间没有直接的采光，是通过封闭的厨房阳台间接采光的透气的。

　　潘总认为年轻人的生活大部分时间是在办公地点和户外有阳光的场所，室内的阳光对他们并不重要。

　　人们已不再是仅仅为了满足生存而进行住房消费了，用户也许并不知道直接日照采光的重要性因而并没有过多对直接日照的生活要求，但发展商却不应不从专业的角度积极地为不知情的客户去创造最好的日照条件，哪怕是纯朝北的采光、没有直接的日照也会远远地比间接的采光有更好的生活条件，最起码能减少照明的能源需求和有直接的景观，更能保证直接的室外换气，而间接的采光通常连通风换气都无法有效地提供，更不用说从房间中透过间接采光窗是无法享受景观的。


　　三、对室外开门的电梯设计

　　SOHO主要客梯都是朝着空中庭院直接对外开门的。所有购房的客户也许都没注意到这个问题（样板房中并没有实际的布置电梯的位置和开门，一层做的是卫生间，二层做的是挑出的走廊，三层做的是大玻璃窗）。当我向潘总询问时连潘总自己都没意识到这是个问题，而且是个严重的问题。

　　为了保证采光和换气，因此空中庭院是不能进行封闭的，所以空中庭院中的温度会和室外温度是相同的（在我询问潘总如何解决供暖问题时，这些公共垂直通道尚未考虑供暖问题，空中庭院更不能供暖了）。

　　如果在冬季象今年零下15度的天气时，所有用户的手都会冻在电梯的铁门和铁框上。电梯在不停的上下运动，电梯的正负压均靠空中庭院解决，电梯井象一个大烟囱在抽吸着冷风，每层电梯门在开启时都会迎面吹入大量的冷风。

　　在大多数普通居民居住的高层建筑的服务式电梯中，我们常常可以看到每到冬季，大多数的电梯中服务员穿着绿色的军用棉大衣之外还要依赖于电暖气来供热，那么SOHO现代城的直接面对室外的电梯是否要加两部电暖气呢？
　　
　　潘总疑惑地与我讨论这个问题时说曾在菲律宾（也许是马来西亚）看到过这种室外的空中庭院之中的电梯设计。幸好我今年的春节是在菲律宾渡过的，虽然我没有在菲国看到这种面向空中庭院直接对室外开门的电梯，但我知道当北京是三九严寒时，菲律宾是可以洗海水浴的。北京历史上的年最大温差是在70度以上。

　　如果不充分在设计之初考虑和解决好温度问题实际使用时的麻烦就大了。

　　在我提出这个问题的严重性时，潘总忍不住地中断了谈话，当时就打电话向下属的专家组专门提出了要迅速研究解决的方案和办法。

　　但这个被称为是SOHO现代城成功优势的空中庭院在解决了电梯的设计和使用矛盾之后并没有解决在空中花园中的其它和温度有关的问题。


　　四、从空中花园到空中庭院

　　每隔4层就有一个面积约500多平方米左右的空中庭院，也称为空中四合院，这是SOHO现代城的一个大创举，也被称为广告中的第二空间，曾被宣传为空中的绿色花园。

　　当我问潘总这个空中花园中如何种花时，潘总对我一笑说空中花园中不能种花而只能摆盆花。是的，我们都知道绿色的植物需要地气和土壤（或者用高成本的植物土和植物水），同时也需要阳光。

　　除了电梯会遇到温度的问题之外，空中花园中的其它问题也会受到温度的影响，于是“空中花园”开始变成了“空中庭院”。

　　当所有的户门都不是开在温暖的楼内而是直接开在与室外自然温度相等的空中庭院时，住户会先进入大楼有供暖温度的大堂之后，再进入无供暖的电梯，并通过无供暖的室外走廊才能进入有供暖的室内，有点象平房四合院子中的户门开在通风的小院子中的感觉。

　　那么你要注意不能用带水的手去碰严冬的铁扶手，出门倒垃圾要穿上保暖的外衣，孩子到隔楼上、楼下的朋友家时，别忘了带围脖和帽子，冬季的走廊更适合于冻豆腐和冻柿子。

　　我不知道向南侧开口的中心庭院之中的风会如何旋转，空中庭院中的混浊空气如何在有顶的小院中先是热上升再挤到南侧的唯一出口中与楼外对流，还是楼外的流动空气压挤着小院内的浊气长期滞留。

　　但我知道每四层的36户中只有几个厨房的设计是有直接对室外的窗户，而大多数的厨房的窗户是开在空中庭院之中的。

　　虽然每个厨房之中都有通风道，但按建院住宅所的要求和新的设计规范的要求，通风道只能满足厨房之中的正常通气换风，而不应用于抽油烟机的排烟换风（抽油烟机最好直接排到室外，或楼内用双排烟通风道设计，否则必须有直接对外的可开启窗）。

　　当SOHO的厨房抽油烟机占用了排通风道时，换气就依赖于开向庭院的窗户了。那么当20多户厨房的油烟或厨房的混合气体滞留于庭院之中时，我不知道如何排换气且会变成一个什么样的空气质量环境。

　　特别是每一个第四层中的厨房中的换排气，从窗户中流出的气体上升到窗外后再随着小院内各户厨房中上升的浊气随着室内和院内的空气压力和温度的不同流进流出。

　　我没有条件去做计算，但凭感觉我认为这个空中不封闭的庭院中的厨房窗解决了煤气自然泄漏的安全隐患问题，但没有解决中式餐饮习惯做饭中的排烟换气问题，个别厨房的活动窗开在自己的户门口，这与过去已被终止的设计中许多将厨房窗开在楼内走廊里的遭遇是一样的，甚至比厨房窗开在内天井中的条件更差，一户的炒辣椒会让36户人家共享。

　　潘总并没有将此认为是个大问题，因为SOHO现在的购房者中大多是年轻人，同时部分为全办公。

　　那么，我只有期待最好所有的居住者都不是自己在家中享受烹调中的乐趣和体现厨房之中家庭的温馨，而是在楼外去就餐或吃方便食品了。也许这样就不存在厨房排烟中的困惑了，或者潘总会考虑用更好的办法解决通风换气的问题。

　　空中庭院的半封闭性还存在着如果某个家族的食品垃圾的处理不当会造成满院的污染气味问题，这并不是打扫卫生和靠36个住户的道德意识问题就能解决的。也许某一个主妇并不是有意的但不小心打破了垃圾袋也会引来许许多多的邻里纠纷和不愉快。
　　
　　为此我建议潘总在赠送厨房的电器之外再增加赠送一台排污碎骨机。在华远公司华亭嘉园的厨房装修中我公司并没有为客户赠送洗衣机和电冰箱，我认为这是客户家族根据居住人口和饮食结构所调整的一种选择，但我们在厨房中安装了空调，配备赠送了洗碗机、收音机和碎骨机。

　　我认为这几样是一个家庭真正需要厨房生活的固定特有设备。洗碗机不只是将多数男女从一种大家都讨厌的劳动中解放出来的问题，而且是涉及人的身体健康、改变人们生活习惯的问题。同样碎骨机就更为重要，将饮食中的大量有污染和有气味的垃圾从下水中解决，将生活垃圾净化和大量减少，则是现代化群体居住于一个共同楼体之中更为有益的事情。

　　北京市已做出了取消垃圾道的规定，如果这种带水、带油、带骨的污染垃圾都靠垃圾袋和物业公司去清理，就远远不如靠下水自行处理了。

　　也许我们并不是靠赠送多少电器物品来吸引客户，但华远却认为要以人的实际生活为本去考虑我们的安排。
　　
　　很高兴潘总在多次赶走了碎骨机的推销商之后积极地准备接受我的建议。

　　空中庭院有着其在广告宣传中的优势，但同时也有着一些专家认为是劣势的方面，如某一家的夫妻之间的生活细节会很容易被暴露在大众的生活之中；如某家小型聚会的音响会传入庭院并久久回振；如面向庭院的所有窗户都要永久的挂着满铺的窗帘，包括厨房，使采光变成无光，否则走廊和其它空间的人流是可以从高处斜视到你的整个房间，可以看到你内衣的颜色。也许你会在不知不觉中走漏了你的家庭秘密和泄露了春光。

　　人在家庭生活中不能总是紧张地在时刻注意保护自己的隐私中度过。如果这个庭院中有更多非住户的办公人流，那么就等于这个家庭的户门和窗户开在了繁华的大街上。


　　五、尚未解决的空调与供暖问题

　　现状的SOHO样板间中的户式空调机安装在主卧室内的封密隔柜内，外墙上留了从上到下的百页窗。当我想就此提出询问时潘总告诉我这个户式空调的方案已被他否定了，空调将原则改为中央空调向户内分送的户式计量的供暖和供冷方式。最后的方案尚在研究、讨论和招标采购之中。

　　做为发展商我个人认为，在发展商研究供暖方式时，首先要注意研究的出发点。

　　传统的住房供暖方式是用城市热网或锅炉房为热源，用暖气散热片做为室内的转换，有蒸气和热水两种不同的传热媒体。而高档的宾馆、服务式公寓、公共设施采用中央控制式空调送冷热风。

　　当住房由福利分配向个人购买转移时，新型的建筑材料不断更新着室内调节暖度的方式。如传统的四柱式暖气片只能藏在精装修的暖气罩里面，大大降低了热量的散发，难以保证室内的正常温度。

　　当玻璃窗更多的代替了墙体之后，就必须加大供暖散热片的片数和面积。为了减少装修而引起的麻烦和提高美观度就引入了进口的森德高档散热片，制冷也从窗式向单体机和一机多带进化。

　　随着户型套内面积的不断增大，层高也在不断的变化，同样带来了供暖和制冷的条件变化。

　　而制约开发商选择供暖和制冷方式的主要因素则在于第一是价格成本的关系，第二是以人为本的设计观念。

　　用散热片供暖的方式是价格成本比最合适的，哪怕是全进口的森德散热片也比用空调供暖的成本低的多，但关键在于散热片会占用房屋中的许多面积，大约150平方米的一套住宅因散热片和管线影响的面积会大于4平方米，那么让用户花了许多钱去购买一个只在冬季提供供热功能而不能直接有效使用的面积是不合适的。同时，还要顾及暖气会将靠近的家具、电器烘烤而变形的问题。
　　
　　此时以人为本的设计观念就带动了墙体电热膜的供热改革、地板采暖和空调系统供暖的不同采暖方式。

　　目前看来户式可调节的全中央空调供暖和供冷的方式对用户来说是最好，可以减少室内的管理、维修等一系列麻烦，但造价的成本和使用中消费的费用是最高的，除支付城市（或集中）热源的供暖费用之外同时要支付主机运转和户内运转的费用。

　　最大的不便利则是在中央供暖和制冷系统统一开放运转的其它时间内无法提前和拖后供热及制冷。同时，在一个楼内只有少数住户时会造成能源的浪费和少数住户可能多承担费用的问题。

　　单户式空调供暖制冷是次于全中央空调的供暖、制冷的方式。

　　它的最大优势在于可由单个用户独立运行供暖和制冷的调节，可以自由地控制温度的高低、时间的长短，以满足老人、病人、孕妇、幼儿等特殊情况下的需求（个别用统一热源供热的，可用制热的空调做补充），费用、成本都会低于中央空调系统。
　　
　　缺点是要在每户安装一部主机，并会有噪音。通常发展商都将主机安放在生活阳台或主阳台的一侧，也有在走廊和卫生间吊顶内安装的主机，以解决主机的维修、噪音等问题。

　　目前SOHO将单户式空调改为中央空调也许正是因为SOHO没有设计外阳台，没有主机的摆放位置。原来计划安排在主卧之内的主机，又不利于解决噪音、维护和使用的便捷等问题。

　　其次是单户可操纵的地板供暖和电热供暖的方式，以上几种方式都可用以解决在户内不设暖气散热片和能自由控制供暖时间的矛盾，但除了用空调之外都不能将冷、热统一解决还要另外增设制冷空调以解决度过夏天的问题，同样要解决主机、噪音、维修等问题。

　　在技术不断完善的情况下，不用散热片供暖的方式将是发展的方向。

　　SOHO的空调系统由原设计中的户式空调改为中央空调之后也许在结构设计中也要同时修改。按目前的样板间情况看最低的过梁管线包装之后局部高度约为2米左右。如SOHO在结构施工之前较好地解决了空调的问题会比在结构施工之后再修改要好的多。


　　六、其它

　　当每一个开发商在宣传自己所开发的项目特点时，常常利用一些新的创造。这些创造一是别人没有的，二是在别人的项目中被大家所接受的优点。但创新时也难免会有一些不周之处，SOHO中也如此。

　　也许我太墨守成规，与新一代年轻人的看法不同，尤其是SOHO的概念更多是为了办公而不是为了居住。但SOHO总是要住的，那么家居生活中的某些传统总还是会继续下去的。

　　（1）敞开式的厨房更适合于西方的饮食习惯，于是部分的敞开式厨房在灶间加了推拉门，但却将洗的部分放在了门外。

　　标准所在研究厨房的设备流程时是充分考虑了人们的生活习惯和工作程序而将洗、切、烹按顺序设列的，以减少时间和空间上的浪费。常用厨房的人才会发现其中的麻烦。

　　（2）Sb型厨房的窗户是千万不能打开的，否则不但影响自己，同时会使最好的几户向阳房间的住房也会被其所害。

　　（3）所有的户内楼梯都没有扶手或没有宽度再加扶手。SOHO的设计出发点是为简捷化、年轻化。包括参观的人都已多次在楼梯上发生了跌倒的现象，生活中就更难免了。

　　（4）SOHO大量地采用了内藏式推拉门，这种门适合于办公室却不适合于家庭生活尤其是主卧室的推拉门，会使所有的家庭成员看见和听见你的夜生活。

　　（5）楼梯下面的卫生间会使客人和胖人难堪，邻里之间间距仅仅8米的对视窗有利于信息的传递，却不适于通风。

　　（6）楼面公共活动的庭院（实际的透空只有170平方米）要求在生活区和办公区的来往人员都是可靠的，否则36—40户共用一个庭院就应设一套保安，因为每一户都有象面对大街一样的公开窗户。这与只有四防门面向内走廊不同，如果家家都还要安装防盗窗，“优势”就变了“笑话”。

　　（7）近期推出的住宅，不管档次高低都希望能使用落地的门窗，但虽然都用落地窗这样一个名词做宣传，实质的结果却大不一样。

　　华亭嘉园的落地窗是玻璃落地、框地落地，但一般项目的所谓落地窗都是玻璃落地中间加框。

　　两种的性质不同在于无框的落地窗能保证最好的景观，因为无框就必须加强玻璃的厚度，以确保安全。同时更好的解决保温问题，所以华亭的落地窗用双层加胶的钢化玻璃外加中空之后的钢化玻璃，三片玻璃两层钢化并同时带中空，较好地解决了保温、隔音、防风压、防破碎、防冲击的一系列问题。

　　但带框的则完全不同了。两者的成本大约差800—1000元/平方米。价格不同自然东西也不一样，特别是在28—30层的高楼，必须用正式检测过的产品。
　　
　　最早的现代城的宣传图片中就在落地窗的中部有两道横框以保证安全，现在改为了一道横框，据潘总说是德国的进口商计算之后认为可以取消的。横框的高度大部分在距地面75—95厘米的位置，如果横框上有无遮挡的全开启窗时就应增加1.1米高度的横扶手以防跌出（许多楼未加），但这个高度又恰恰是人坐在室内的视线角度，叫人看出去很不舒服，会把室外美好的景观破坏了。

　　所有的发展商都应用负责的态度慎重的检测产品质量的同时检测使用的标准，尤其是无框的超大型落地窗。

　　做为朋友，同时又是同行，我不客气地向潘总指出上面这些要注意的问题，还包括公寓楼中的永远无采光房间、户内生活动静分区不合理和各层防烟前室的自然排烟窗与相邻厨房窗间距小于4米，不符合现有消防规范的许多问题。

　　潘总很惊讶，我作为一个发展商的老总为什么会这样清楚地了解消防和设计的规范，也同时很惊讶我会在这样短短的参观时间发现这样多的问题，有些可能是重大缺陷问题。

　　我想这在于一个发展商是否能认真地以对用户负责的态度去完成一个作品的问题。发展商的目的当然是要将房子卖出去而获得盈利的。但发展商也要重视不要在城市建设中留下更多的遗憾。

　　我与潘总认真地讨论了关于一个房产七十年使用权或者要用更长时间的产品全寿命周期的问题。

　　如果一个房产开发商只从眼前的生活消费水平出发去建设房子，那么就会发生中国历史上各个不同时期出现的“干打垒”、“简易楼”，以及大量的六、七、八层无电梯的多层楼，其中许多只有二、三十年的历史就不得不被淘汰了。因为这些建筑已经不能满足发展过程中日异提高的人民的生活消费水平的要求了。

　　如果是过渡型房可以以当前的消费水平为主兼顾长期目标，但如果盖的是较好的公寓等建筑我坚持以长远的目标为主，兼顾当前去考虑。

　　如华亭嘉园就是以大面积的户型为主的设计，这样在25年的按揭贷款的支持下，不会使房屋的寿命周期过短，要记住尽管人们可以不断更新地进行二次、三次置业，但房屋的七十年使用权应保证房屋七十年的高效使用价值。

　　人不可能永远年轻，房子却应不但能适应于年轻，而且适应于用户年龄结构的变化，并保留改造的余地。这样才能保证和延长产品的寿命周期，就象没有人愿意看到现在大量的40—50岁的人不断下岗一样，开发商也不愿自己生产的产品没过几年之后就下岗了。
　　
　　一个好的设计必须来自于一个好的概念，但一个好的概念并不代表和保证会有一个好的设计。目前的SOHO就只能说是有一个好的概念，但却并不是一个好的设计。好在这个不太好的设计并没有变成现实，还可以修改和完善弥补原有的不足，我相信在我向潘总谈了我的看法之后，潘总会努力地修改设计中的不足以给购房者一个满意的答复。

　　潘总说肯花钱总是能把问题解决好的。我和潘总都认为SOHO现有的设计不足是可以用其他的方式完善成为一个好的产品的。希望这些修改会让建成后的SOHO仍然是现在宣传和广告中的SOHO。

　　一个差的设计是可以在开始实施之前进行修改和完善的，但一个差的设计不管怎样去修改和完善也永远不会象一个在开始宣传之前就已经近乎于完善的设计那样能生产出一个更优的产品。

　　潘总和媒体将一个还没有完善设计的产品就几乎全部销售了称为奇迹，在媒体的鼓吹之下，潘总说有些发展商甚至原封不动的同样在复制着现代城的楼宇。那么他们可能会面对一个更加困难的局面，因为他们没有概念，因此发现问题之后的修改就会更加缺乏可靠性。

　　通过现代城和SOHO的参观我从潘总那里学到了不少知识，特别是潘总不断创新的一种精神和不断地将国外的先进概念在中国开拓为市场的精神。新的设计不管有多少不足之处，但都会带动设计的革命，会推动市场的发展。

　　潘总的诚恳和努力说明他并不象传言中所说的“二倒贩子”，而是在勤勤恳恳的将幻想变为现实。而相比之下华远和我却是传言中真正传统化的“菜农”，只知道辛苦的耕耘，缺少了与媒体的交流，以致无法有效地将营养丰富又无污染的绿色食品奉献给每一个家庭。

　　许多人将华远的华亭嘉园与现代城并列在一起，实际华亭嘉园与现代城既不是一种风格，也不是一个档次，同时也不是一个完全相同的客户层。

　　华亭位于中关村高科技园区之内，道路良好，周边均为已完成的建成新区，有美丽的公园，却没有破旧的平房。高档的外墙石材和瓷砖与涂料根本不是一个等级。华亭的房型是在建筑学报等刊物中点评为有发展的优秀户型的，是完全按居住而非办公和居住混合的环境条件而设计的。小区不只是为了满足年轻人而同时为满足各年龄层变化。更重要的是华亭是更具有个性化发展余地的身份象征。

　　我们没有过多的宣传网络布线问题，但小区内设置的模块局、中心网站（并设出租的服务器）和光缆布线要比简单的网络布线高许多个层次。我们认为这些配套是现代产品的必备条件，就象房子要用钢筋一样并不是宣传的要点。创造性的无框落地窗，合理便捷的户式空调，仿欧式的建筑外形，多个连网的俱乐部设施，家庭入户的医疗服务，以及家用厨房灭火器这类细节的内容，许多内容是全市项目中的唯一突破。

　　尽管我们注重于实效和每一个生活的细节，并把这些细节融入到设计之中变为产品，但我们的销售并没有象现代城这样取得成功。

　　在市场化程度较高的城市一个项目中的缺点可以否定这个项目中的十个优点，但北京也许却是一个项目的优点（概念）就可以掩盖项目中的十个缺点，因为发达城市的购房者大多是在进行第二次第三次的置业，他们会更注重于实际生活的需要，而北京的多数购房者尚沉浸在个人拥有住房的喜悦之中，会专为某一个优点而自豪。

　　北京人也许更注重于社交和人文，愿意与相熟的人共同居住于一个社区，而忽略了房子本身存在的优劣问题。尽管现代城周边的环境情况尚未改善，与现代城尚不协调，但现代城内的局部却可以建成一个独立的特有环境以赢得购房者的认可。

　　现代城的销售为开发商证明了市场的需求，更要求开发商能为市场提供最优质的住房。