房价降不下来的秘密

国家统计局12月9日公布的房地产开发投资数据显示， 1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比（较上年同期）名义增长16.7%，增速较1-10月份提高1.3个百分点。房地产的又一个“暖冬”来临。

中国的房价为什么降不下来？我在《财经郎眼08》一书中解读了中国房价变动的内在逻辑，告诉你房价降不下来的秘密。

房价下跌，这只是一个统计游戏

早在2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。

2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？

我是最不喜欢谈表面现象的，但是我们先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质。第一，这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。以北京市为例，交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%。那么房价也跌。怎么跌呢？把通州都平均进去的话，那它肯定跌了。但是，通州不是北京城区，把它也平均进去了，这样当然是跌，但三环之内并没怎么跌。这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，心里也挺好过的，因为本来就有房。所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。

开发商更有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。出现了越调控，大开发商利润还越高的现象。因此大开发商掌控了大量的资源，是真正的利益集团。

等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。

以前曾经提过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。

所以这就是个统计游戏。因此我同意温总理曾经说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。

谁才是高房价的幕后推手

这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢？这次温总理也是很诚心诚意地在记者招待会上跟新闻媒体做了一个分享，那么房地产调控以来怎样呢？

这也是我在微博里面谈到的一个我们应该关心的重点，也就是说，政府知不知道应该要调控房价？它当然知道的，它认为房价确实应该要调控。

民生是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字，我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。那我请问你，谁是高房价的最大推动力？因此用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然不准炒房是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？

问题是房价要按照温总理所讲的“降到合理的价位”，可是怎么降啊？70%是税费，这是刚性的，降不了；10%是最起码的构建成本，降不了；开发商20%的利润，也降不了。这里面还有很多的灰色支出，所以至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。我们能不能突破90%这个刚性关口？