万达资金链秘密

南万科，北万达。一个是住宅房，一个是商业地产，成了房地产市场最简单的分割。
2011年，楼市不断面临调控，房企一直都在“过冬”，然而这更多地是针对住宅房。相比住宅房的繁荣，商业地产才刚兴起。万达一直在打造它的商业地产帝国。
6月17日，万达集团董事王健林面对上海各大媒体发出豪言，“保守估计，我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”万达立志打造一个新巨人，毫不畏惧。
它一直在进行快速的扩张，从过去持续到现在。即便从2010年，不断有万达广场的“事故”发生，即便是2011年银根不断缩紧。
温州龙湾万达广场是万达广场进入温州的第一个项目，然而很多温州当地人对此项目的销售情况却并不乐观。在多方不利因素下，快速扩张的万达都有哪方资金的支持?让人意外的是，万达在今年以前只有1次通过信托融资，而今年它共新成立了10只信托产品,不完全统计募集资金达78亿。
快速扩张
在政府空前的房地产调控力度下，全国范围内的房地产成交价格和成交量都有下降。9月15号，万达集团董事王健林在夏季达沃斯论坛上，就目前的房地产调控政策称，这是主动调控的过程。
“随着交易量进一步下滑，降价肯定是必然选择。”王健林表示。
今年万达在温州龙湾新开设的广场却受到温州很多当地人的质疑，“销售很一般。”一些人并不相信媒体报道的85%的热销率。
据悉，龙湾万达项目总用地面积约168亩，总建筑面积约38.6万平方米，其中商业面积27万多平方米，总投资额约38亿元。“今年1月份万达拍的地块花费了8亿多，折合楼面价不过才2000元多些。”一位温州人说道。
7月30日龙湾万达开盘，开盘其中的6栋，位于13层和20层。根据温州房地产市场登记的信息显示，万达商业广场房源总量为1867套，建筑面积达105744.43㎡;公开发售房源1138套，建筑面积达64689.18㎡;已售729套，建筑面积达41055.25㎡。
“有的投资者到万达开盘现场去，认购的人不是很多。之前这个项目在宣传时说道要一次性付款，但是每平方米价格2.6万-4万，每户商户的面积大约在47㎡-75㎡，每户商铺价格大约在120万-300万之间，太贵了。听说第一组的30个人直接就放弃了。”温州龙湾区一家金融机构的人员说道。
“龙湾区是温州工业集中的地方，万达广场选址是相对比较偏僻的，周围都没有商业圈，很多人质疑它以后能不能发展起来。”他续道。
而龙湾万达广场的投资额大约38亿元，每套商铺价格取最高价300万，大约需要共计卖出1267套，目前只卖出了729套。但是按照每套房价120万-300万来算，729套商铺价格总计8.7亿-21.9亿。
“对城市综合体的销售回款部分，听说万达内部给予“生命线”的定位，提升到了"长期发展战略支持"的高度。销售回款不仅仅关系到现金流，同时也关系万达商业地产开发的投资回报率，这才是最关键的。”一位熟悉房地产信托的项目运作的人士说道。
从2008年年底开始万达频频抄底土地市场，在全国各地快速“复制”的万达广场频频出安全“事故”。即便是调控政策频出，但王健林扩张的欲望从未停止。
2010年，15座万达广场在国内不同城市开业。2011年，将有17家万达广场开业，而王健林曾雄心勃勃地表示，到2012年将建成70个万达广场。扩张背后的资金来源在哪里?这是个值得关注的问题。
信托成为主融资渠道
万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和性物业中长期抵押贷款等。
一位业内人士表示，在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，以售养租。
据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款;另20%左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛、前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行涉及投资。
同时万达具备多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和外融资渠道等。
“万达和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。”一位信托业人士说道。
这位人士告诉理财周报记者，央行金融管理部门金融司把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款“通道。
同时万达已经分别与中行、建行和农业银行(601288,股吧)签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。
2009年万达尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右。然而从今年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。
在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。
除此之外，万达还通过国内私募募集资金，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。为配合A股上市进程，万达与建银国际已完成的股权私募，同时它还在海外融资渠道上不断探索。