中国式地产创业者：宋卫平走投无路才做房地产

cfoteam · 发表于 2013-6-18 22:24:11

拥有人生第一套住房时，绿城集团董事长宋卫平也已38岁。他说，“下海时，是走投无路，做房地产时又是走投无路。”大学毕业之后，他在浙江舟山党校做了5年老师。1987年，因为他的言论和授课内容，而被停课。半年多后，他隐约听说，学校将派他到一个中学当老师。

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宋卫平，浙江绿城房地产集团董事长。浙江绍兴嵊县人，出身贫寒，自小随父母至舟山群岛谋生，在舟山群岛长大。赶上三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰难磨练了他。宋卫平打小爱看书，小学时就看完了三国、水浒等名著，他不是一个天资太差的人，但是对一些人文学科，不在话下。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASKA5251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASKA5251H0025.jpg
1982年至1987年，宋卫平从杭州大学历史系毕业被分配至舟山党校做老师，给党政干部上历史课。 1987年，因为一些言论与当时环境有所抵触被迫“下岗”离开该党校，到珠海一家电脑公司工作，主要负责编制内部刊物，从文员一直干到一把手。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASLRR251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASLRR251H0025.jpg
1994年，宋卫平从珠海回杭州，当时身无分文。宋卫平经过观察认为，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。因为这不需要更多的技术，而是管理密集型、知识密集型的一个产业，凭着自己的悟性一定能够做得好，这是自己的强项。所以宋卫平就借了15万元人民币，和5、6个同事一起租房子、搞办公设备。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASKTR251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASKTR251H0025.jpg
宋卫平后来又向朋友借了300万元来投标项目和买地，通过房地产开发迅速积累起巨额财富，到2009年，绿城最荣光的一年，绿城累计总销售额实现531.5亿元，销售排名房企第二。http://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASL7B251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASL7B251H0025.jpg
然而，风光背后的绿城早已经历过生死抉择。虽然绿城在2008年即遭遇到了第一次的生存危机，但2009年房地产市场的火热形势，给了宋卫平太大的信心，宋卫平放言：“增加200-300亿买地的钱，三年以后我们大概就可以赶超万科“。彼时，与绿城集团一较高下的，还有龙湖集团，”她(龙湖)能不能赶超我们，我认为这是一个问号。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASJ0D251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASJ0D251H0025.jpg
于是从当年的5月开始，绿城开始大举拿地，其中不乏高价地王。宋卫平后来评价这段历史时感慨：“我们那时候还是抱着侥幸心理。知道这是个雷区，但是想要快速穿越它。现在看来，终于还是绊在这个地雷阵里面了。一会儿爆炸一个。这里受点伤，那里受点伤，但你还是要想办法穿越它。”图为宋卫平公司开发的一个楼盘，至今仍为杭州的明星项目。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASJJ6251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASJJ6251H0025.jpg
正是拿地的高负债让此后突然遭遇到宏观调控的绿城因沉重的资金压力而陷入到危机之中。2011年9月下旬，绿城迅速陷入一系列负面新闻当中：被收购、被调查、被退市；宋卫平后来反思到：“我们这个行业里面，只有很少很少的人，才能对这些东西有预期。只有少数人因为2008年的调控，因为对中国国情的深刻认知，可以留有很多余地。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASM9T251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASM9T251H0025.jpg
2011年11月，绿城更是一度被传破产。消息传出之际，宋卫平连夜发文，“企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死。无他”——这一纸文章，安定市场信心之余，也着实令人动容。http://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASGGN251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASGGN251H0025.jpg
现在的宋卫平依然会抱怨，“2008年、2009年，我们买地的时候，没人说要调控，等我们买了三四百亿的地，政策出来，说要限购了，这不是不讲信用嘛。”http://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASF2B251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASF2B251H0025.jpg
但从2011年下半年开始，宋卫平就成了绿城一名卖力的推销员。宋卫平用“你若来了，便是春天”的招聘海报来向全社会招聘销售人才。在绿城的经纪人体制下，这些销售人员将获得高额的提成作为回报—成交佣金为0.8 %至1.5%，据称为行业水平的两倍甚至三倍。http://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASE5N251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASE5N251H0025.jpg
宋卫平接受记者采访表示，绿城“补考及格”，无需再为生死伤脑。但他仍然心有余悸的说，接下来要做一些养老地产和农业的新尝试，再也不买地了。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASIBC251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASIBC251H0025.jpg
熟悉宋卫平的人都知道，宋卫平是一个十足的体育迷。在党校时，没有体育老师，宋卫平兼职做了两年体育老师。宋卫平自言对体育项目几乎全部爱好，过去经常踢踢二对二、三对三的足球比赛，现在在俱乐部内部的比赛中，宋卫平还会去守守门。球队的训练他也能一看就是好半天。宋卫平自称在31岁前还可以打满全场。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASHBS251H0025.jpghttp://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASHBS251H0025.jpg
源于对体育的热爱，1998年1月15日宋卫平着手组建了浙江绿城足球俱乐部。正是足球，让宋卫平的大名一夜传遍大江南北。俱乐部成立后，绿城集团对足球下了血本，2001年绿城俱乐部的总投入为8500万元，这是宋卫平当年总赢利的2/3。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASHU4251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASHU4251H0025.jpg
宋卫平说，如果没有足球，可能这辈子他也不会成为一个公众人物。走在杭州的大街小巷，从小孩到老头都知道那个胖乎乎、头发有些花白、总是笑眯眯的中年男子叫宋卫平。2002年年初以来轰动中国足坛的“扫黑行动”，宋卫平和吉利集团老板李书福是主角之一。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCNICN5251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCNICN5251H0025.jpg
这场几乎引发足坛地震的事件，最终以宋卫平“明智”地远赴澳大利亚公干而不了了之。至今，在私下场合宋卫平还称自己是“扫黑行动”的失败者。对这些事，宋卫平表示“不愿再提”。图为绿城球迷支持宋卫平。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASMPJ251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASMPJ251H0025.jpg
宋卫平似乎很喜欢别人将自己与那位天堂里的“苹果暴君”相提并论，或许他觉得，他们都因为骨子里的坚持，而让这个世界有了那么一点点不一样——苹果改变了地球，而绿城的产品改变了中国房地产。http://img3.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/8GCASFEB251H0025.jpghttp://img4.cache.netease.com/photo/0025/2012-11-15/t_8GCASFEB251H0025.jpg

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电影即将结束时，屏幕上闪过柳传志等人的照片。5月30日，当联想控股集团董事长柳传志到融科智地旗下的北京千章墅项目考察时，看过《中国合伙人》的融科置地员工，忍不住问起当年那些事。
柳传志说，自己走上创业之路，是因为“憋得不行”，“我们这个年龄的人，大学毕业正赶上文化大革命，有精力不知道干什么好，想做什么，都做不了，心里非常愤懑。”彼时，他已经40岁。
拥有人生第一套住房时，绿城集团董事长宋卫平也已38岁。他说，“下海时，是走投无路，做房地产时又是走投无路。”大学毕业之后，他在浙江舟山党校做了5年老师。1987年，因为他的言论和授课内容，而被停课。半年多后，他隐约听说，学校将派他到一个中学当老师。他没有等这个决定公布，主动离开，到珠海一家电脑公司工作。“那时候其实已经不大可能有回头路了”。
电影来源于生活，和主人公成东青的经历相似，那些年的创业者们，跌跌撞撞起步时总有各种各样的无奈。他们常常也会被人问到，有什么特质使得他们最终成功了？
在柳传志的眼里，人被分成两类。一类是“奔日子”的人，另一种是“过日子”的人。后者更希望过安稳的生活，读书是为了找一份稳定的职业。“也有很小一部分人，可能是某些DNA的原因，就是奔日子，达到一定的目标以后有新的追求，老是往前走。这种风险自然会很大，因为不管多努力，成功者还是少数，本身还要有其他方面的条件，同时还要有更合适的环境才可以。”柳传志说。
从不服输的宋卫平，从上学起，就不愿拿第二。“我读初中的时候，因为有一次转校，差了大半个学期的课程，听不懂。”宋卫平告诉本报记者，这是从来没有发生过的情况，以前自己都是最顶尖的学生，“没有人读书比我更好。”他说。“我发现别人能听得懂，我听不懂，那个难受的味道，绝望了。”不过，半个月后，他逐渐适应，再过一个月，他又变成班里最好的学生。“永远抱着这种进取心会难受的，但我生下来就是这种性格，就是这种血型肌理，进取心、好胜心都是命中注定。”
宋卫平和柳传志不约而同提到了万达集团董事长王健林。宋卫平认为王健林是中国房地产界商业模式做得最好的一个人。花15年持有商业物业，2300万平方米的持有量，世界第一。“按照持有物业的估价，每平方米2万元，即使打对折去银行贷款，也可以获得2000多亿的贷款额度，中国谁做得到？万科一年100亿的利润，我们40亿的利润，你说谁更聪明？王健林更聪明。”他说。
现实生活中，柳传志和王健林是好友。他们在地产业务中还有合作。柳传志眼中的王健林有典型的创新基因。“都做住宅的时候，他想到了怎么样能够跟政府做一个大家都合适的交易，你给我一块地，我把住宅做起来，同时把商业带活。干这个活真的需要想象力。大家只想着做住宅，想着在金融上怎么想办法时，他想出来一条新路，不能说这不是一个奇迹。”
成功的背后总是充满了各种各样的艰辛。“创业就是折腾。如果你选择创业，你就选择了折腾这种生活方式。”万通董事长冯仑说。生活与工作界限模糊、领域重复，当孙子、赔笑脸、跑折腿，不断地把自己放卑微。一旦确定要走上创业的路，必须做好牺牲的准备。

在做投资的过程中，柳传志的女儿柳青（高盛集团亚洲执行董事）结识了马云、俞敏洪、马蔚华、王玉锁等中国商界领袖。她深切地体会到，“只有中国才会出现这么多有进取心和创业精神的企业家，他们跟我爸一样吃过大苦，把企业当作自己的命来做。”此前她在接受某杂志采访时说，做投资时，这种企业家更让自己放心。
坚持、坚韧、超强的学习能力、极负使命感和责任感、更具有牺牲精神，这是成功的创业者们身上展现出来的特质。然而，如果用这些特质去拼凑，却拼凑不出一个成功者。因为，成功从来就是无法复制的。
时移世易，之于地产行业，再也无法让一个白手起家的人，成为王石或者王健林。但机会从来都有，也从来只是少数人把握住了。

本文来源：21世纪经济报道