首创集团刘晓光

2012年12月12日 09:02


一、明年房价稳中有升 不会下降也不会暴涨
凤凰财经：刘总您好，非常感谢您接受我们的专访。作为一位知名的房地产商，我们也非常希望能够了解您对明年的房地产走势的看法，特别是在十八大召开以后，您认为明年的房价是涨还是跌呢？
刘晓光：明年大概的形势，第一应该是一个稳定的曲线；第二，宏观调控的措施恐怕还要继续；第三，市场的基本面应该是好于今年；第四，房价我的看法是一线的城市应该是稳重有升，二三线城市不一样，有的可能保持稳中有升的态势，有的可能会略有下降。
凤凰财经：您的好朋友任志强先生预测明年三月的时候房价会出现暴涨，您认同这种观点吗？
刘晓光：我觉得可能性不太大。第一市场调控措施依然存在，第二保障房的数量也在上升，第三购买者越来越理智，所以会有一个稳定的曲线，稳定的上升，但不会出现大起大落。房地产的趋势是科学的，房价后面是什么？是地价、税费、员工成本、资金成本再加上建安的设备和人工成本。如果这些每年上升，不可能他上升结果房价下降，这是不现实的。
凤凰财经：您认为出现下跌不太可能，但是也不会出现暴涨？
刘晓光：不会。
凤凰财经：您刚说到明年的宏观调控力度会更大？
刘晓光：不一定更重，我的判断后期可能会稍微温和一点。有越来越多的经济的措施来取代这种行政的措施。
凤凰财经：您谈的行政措施是不是限购、限贷？
刘晓光：对，主要是这些措施，限购、限贷、限售。这种限购它是一种不得已为之的措施。长期来讲，如果区域的购买者不让他买，是不是有歧视啊，另外也伤了一些刚性和改善性的需求和购买力。最重要的，他跟市场规律不太相符。但也没有办法，这段时间采取这个措施。我的看法将来可能逐渐的用经济的手段来取代。
凤凰财经：您认为这个取代会发生在什么时候呢？
刘晓光：我觉得可能还会有一年。
凤凰财经：明年还不会发生？
刘晓光：明年可能还不会有大的变化。另外这也取决于市场，如果市场很稳定了，那么可能调控的措施也要随着市场而转变。
二、年轻人不一定都要买房 可以选择租房
凤凰财经：现在的高房价给年轻人也造成了很多负担，比如很多人被迫成为了房奴，您怎样看待这种现象呢，他们应该怎样面对这种压力呢？
刘晓光：两个问题，看他什么时间买房子。比如说五年以前或者是三四年以前买房的人，做“房奴”本身有很大的收益了，房价当时买的可能是七八千，在大城市里面，现在可能两三万，还款的压力虽然有，但市场价和购买价有很大的差距，他已经有很好的投资收益了，这是一种。还有这两年买房子价格也比较高了，确实有压力。
压力在我看来有几方面，一种人能够买这个房，他肯定有一部分是能承受的，每月还三千五千贷款是可以承受的；第二部分人是有亲戚、朋友、爹妈在这儿支撑着买，给他一个头款，他来供；第三种，这种基础都没有，只有一个头款，以后的收入就很低了或者是工作变动了，这肯定是有压力的。这里就提出一个问题，年轻的这一代，都要买房吗？
凤凰财经：您认为其实可以不用买房子？
刘晓光：可以租房，比如廉租房，是可以供这些青年学生，农民工他们来居住。他们买保障房，他也需要很多钱，有的还想买商品房。现在有一种观念，认为一定要买房才行，租房子不是我的房，中国人传统的产权的观念，房产权的概念、地产权的概念很浓厚。
另外事实确实也证明了，比如这十年，你是投股票了呢？还是投黄金了呢？还是投房产了呢？这十年看来，投房产收益是最好的，他是一个实体经济，是一个产业的东西，这跟中国的投资市场不发达，投资品种太少密切相关。
凤凰财经：另外一方面，在您看来，对于现在还没有买房的人来说，这个时间点会是一个好的买房的时机吗？
刘晓光：我觉得七八个月以前是最好的，那个点瞬间就过去了。年初的时候价格比较低，五月份以后开始上涨，这是第一个。第二个还是根据需要，结婚、迁移需要买，这个时点就应该买。另外有些人有闲钱，有投资的能力，那也可以买。
我的看法，土地的价格、资金的成本和设备人工的成本它是刚性的。没有听说土地今年是500万一亩，到三年以后变成200万了，这很少。也没有听说人工成本现在是每月3000块钱，之后变成1000了，这是不可能的事。他一定是上升的。
房价的稳定的增长，肯定是符合规律的，符合这个市场的规律。北京房价比如五年前，平均可能五六千、六七千，现在可能两万二，这背后其实还是需求的力量，没有需求它上不去啊。所以下一步来讲，加大供给，加大商品房的供给，加大保障房的供给。让保障房真正保障起来，商品房真正商品起来，这可能是我们下一步的方向。
凤凰财经：怎么理解要商品房真正商品起来？
刘晓光：那就完全按照市场化运作了，可能没有这些行政性的措施，可能有些经济调节的措施。要不然商品房不能完全按照商品的法则来定价、销售、购买，商品房并没有商品化起来。
三、政府项目要能赚钱 否则接过来是负担
凤凰财经：我们看到您的人生经历觉得非常有意思的一段是您从一个政府公务员转变为房地产商这样的一段比较特殊的经历，之前您做公务员的时候，是一个批地的人，后来做房地产商是一位拿地的人，在这个过程当中，心态是不是发生了很大的变化？
刘晓光：那肯定有变化。过去是人家来找你，我可能说行或者不行，我没有去求找你的人的必要，要是做地产了就不一样了，你从一个审批者变成一个被审批者，所有地产商要做的事都要做，跑前期、跑规划、盖一百多个章都得进行，那心里上肯定会有反差。
凤凰财经：有没有遇到过需要求别人的情况？
刘晓光：那很多的，比如说贷款，要找银行。这些银行过去都是朋友，但当时我们比较惨，说是很大其实是很小的企业。银行说贷了这笔款你就好自为之吧。
凤凰财经：好自为之什么意思？
刘晓光：就是你别再来了。当时这种心里的变化，肯定不一样了。要是去求别人，当然从你的观念、思想状态、口语都得变化，要适应他们，实际上是适应市场。因为别人都是这样，你可能也得这样。
当然我们可能稍微好点，很多政府官员过来的，银行过来的，他还有一定的人脉。你做大了以后，你的信誉，你的能量可能拿资源要比小商人好得多。比如很多银行给我们很多授信，过去哪有什么授信，今天敲这个银行的门，明天去跟那个人谈。过去拿一块地不是很容易。现在你到一些中国的沿海城市和大城市，他可能希望你去。
因为我们不光是一个地产商，首创是一个城市综合运营商，我们可以修地铁、高速、水、垃圾，可以做房地产、酒店、零售业，还有金融融资的功能。所以这样的话，我们可能做的很大，比如海口的新区，一做就几平方公里。现在我们最新的要做天津的首创未来智慧城，大概九个产业，六十平方公里，那可能很大了，一下我们投资就两千多亿。
凤凰财经：在这方面是不是也体现出一个国企的好处？
刘晓光：应该在开始初期发展的时候，国企和民企差不多。以前都是民企做房地产，国企倒不行。只是在这四五年的时候，2007年以后，很多国企进来了，上市公司进来了。他们为什么进来了呢？他也是一个市场化的细胞，他也要生存。所以我觉得这个也没有太多应该非议的。
凤凰财经：在我们的印象当中，国企总是会有很多的资源，甚至有时候可以形成一定的垄断，比如说政府项目，国企可以直接接过来做，在这方面是不是也是一些优势？
刘晓光：政府项目看什么项目，如果不赚钱的项目接过来做反而是一种负担。从现在来看，可能体现了所谓国进民退。我觉得在地产上体现的不是那么突出。当然现在在思想观念上，在贷款上，在资源索取上，可能国企是占有一定优势。但从地产角度来说，现在基本上是一样的。比如拿地，你拿我也拿，都要竞标，看你的方案，看你的竞标价格，这是第一个。
第二个来讲，在贷款上可能国企比民企优势大。两个原因，一个国企规模比较大，第二个来讲国企的稳定性可能好一点，第三个形成一种长期的观念了，比如给民企贷款要是还不了怎么办。我的看法，下一步要发展混合所有制，这样企业结构有国企，有国家的、有民营的、有外资的，甚至有股民，形成更好的治理结构，更强大的约束力，更强大的动力机制。
凤凰财经：您觉得这主要是好在什么地方呢？
刘晓光：第一个在思想观念上就没有什么国企、民企的概念了，就是一视同仁，出身都是英雄好汉了。第二个来讲，他的治理结构就很科学，每个股东都要考虑自己的利益，不是说一股独大，谁说了算。第三个民企很多机制输入进来了，国企很多规范性的东西也输入进来了。
你看全世界做的好的跨国公司，基本上股东非常分散，第二很多元。这个公司股东有养老基金，也有企业的大投资者，也有股民，他没有理由或者没有权利不好好干，那种约束机制很强，这可能是下一步我们改革的问题。
四、改革已非改不可 体制灵活企业才能活跃
凤凰财经：说到改革的问题我们也知道，您在国企改革方面也做了一些尝试，包括以前想要在首创引用一些外资的投资者，像黑石、KKR，当时遇到了一些挫折，在那个之后有没有想过做其他方面的尝试？
刘晓光：当时确实遇到了挫折，当时如果做成了就有点像国际私募。那就很大了，这么大的企业进行整体的国际私募，那当时是很大的事。当时失败，失败的原因主要是对价的问题，因为这个企业我们这个企业六个上市公司，你是按净资产增加一倍跟人对价呢，还是按照现行的市场股价跟人对价。按照现行市场股价对价他就不会来了。当时净资产4块钱，股价20多块钱，那怎么会来呢。
现在的做法就是一个是分层次的去跟世界级的大的商人合资，最早的ING，后来的威立雅(法国的)，再后来还有摩根大通，新加坡的GIC，还有住友商社，跟世界级的顶级企业我们来分限的合资，在这个国际化当中我们先走一步。当然还得想着这个国际的私募，但就看时机了，主要是对价的问题。从国际的企业来看，我觉得他们现在应该是机会了，中国的股价、资本市场很低了嘛，不像那个时候。
凤凰财经：有没有担心引入的外资太多，会改变了首创作为国企的优势，比如说会不会弱化一些政府关系？
刘晓光：不会的，因为将来市场经济的要求是高起点、专业化、大规模，如果一个企业永远靠关系维持着，他永远长不大，长大了也不行。第二，大的国际化企业进来之后，观念就要变化，机制也要变化。市场会有两个市场，治理结构也会很有约束力，只有好处。
凤凰财经：您觉得这个时机，随着十八大的召开，会不会慢慢又显现了呢？
刘晓光：会的。因为总要改革，所有的企业是经济细胞，它上面有个壳叫经济体制、机制，这个机制体制是灵活的，这个细胞就活跃了。它不断在发展，不断在裂变，他一定会寻求这种体制的改革。
凤凰财经：您觉得这届政府改革的决心是不是会比较大？
刘晓光：我看到吴敬琏讲的“改革的春天就要来了”，我觉得可能会有一个新的起点。我看了看以后主要还是政企分开，增加企业的经济活跃性，让企业走进市场经济中更深的层次，让中国的企业走向海外在全球一体化中发展，这都是改革的措施。
凤凰财经：您觉得最主要是得益于现在新任的这一批领导班子吗？
刘晓光：这应该是一个因素，但还有其他因素，比如世界的形势逼迫着，中国传统的经济模型要改变。过去靠户口，靠投资拉动，现在投资拉动受到一定限制，比如地产。出口导向也是有问题，消费意识拉不上来，在这时候投资结构、产业结构、消费结构发生重大的变化，如果你不改革、不适应，企业可能要死亡了。

凤凰财经：到了非改不可的时候？

刘晓光：对，非改不可的时候。改革的方向很明显，一个是治理结构的合理，一个叫做产权的多元化，一个叫市场化，还有就是将来的资产的证券化，这几个方面。目的是塑造更强大的企业机制和企业细胞，目的是让中国的企业跟世界千千万万个企业在同一个起跑线上竞争。既然在一个起跑线上，你的机制、体制，你的活力应该是跟他一样的，要不出去就给你吃了，无法竞争。

五、劝企业家加入阿拉善 不加入就不再打交道

凤凰财经：我们看到您的另外一项成就是创立了阿拉善生态协会，想问一下，您对阿拉善生态协会投入了多少呢？

刘晓光：百分之十几的时间精力。那也不容易了，每一天这么大的一个企业在运作。它的意义在哪里？在于中国的企业家这个阶层，整体的进入了环保和公益领域，它的意义在于事业已经不在一个地区、国家了，还有一个大的意义就是中国企业家的责任、社会责任、企业公民的责任更加清晰。最重要的是很多企业家通过公益环保的事业，提升他个人的价值，同时也提升他的企业价值。

你设想一下，中国像样的企业比如说有个几十万，加上中型、小一点的企业八百万，每一个企业一年投入一万块钱做公益环保，那就是八百亿啊，将来是很大的力量。

凤凰财经：您刚才说到投入的时间和精力，方便问一下投入的金钱吗？

刘晓光：阿拉善组织上不多，我们要求每个企业每年就是十万块钱。

凤凰财经：您觉得10万够了吗？

刘晓光：肯定是不够的，200个企业每年两三千万。但他还有社会的合作，国际的合作，这都是其他的来源。重要的是有一个模型出现，现在还是私募，将来变成公募就厉害了，比如说只有1块钱也可以入。意义在于应该是一个社会的启蒙，应该是一个责任的启蒙，应该是中国企业家的飞跃。他是在历史长河中，中国企业在逐步的成长。

第二个，很多企业不能光靠这一点，几万块钱的捐助，没有什么太大的量的意义，参加阿拉善的企业，自身很多从事环保的产业，同时来讲，干地产的也尽量追加环保的内容。第三个是企业的员工，可能比其他企业的员工更具有环保的意识。

凤凰财经：有没有想过提高这个入会的门槛？比如说十万块钱对于很多阿拉善的著名的企业家会员其实是很小的数目。

刘晓光：环保我们感觉不是钱的事，是责任、时间、精力的投入。另外它是一种信号，好比宣传队、播种机，它是对社会的一种影响和启蒙。

凤凰财经：现在在中国做公益事业会面对很多问题，特别是在红十字会的问题爆发之后，现在社会各界对公益也有很多质疑，您认为阿拉善怎样面对这方面的问题呢？

刘晓光：阿拉善比较规范。成立以后做了一个它的“宪法”——阿拉善章程。规定得很严谨，民主的决策程序，刚性的财务约束，强有力的外界监督，分开聘请规范的会计师事务所、审计，很规范，这方面做得还不错。

凤凰财经：当时您在创立阿拉善的时候，曾经也是自己亲自打电话邀请那些企业家朋友加入。包括像任志强、王石等等。

刘晓光：对，还有冯仑等。

凤凰财经：我们也想知道，有没有谁是您邀请但是被拒绝的？

刘晓光：当时基本上没有被拒绝的。我也说得很清楚，你要是不进来咱们就没什么交道了。

凤凰财经：所以是以您个人的关系，个人的力量？

刘晓光：很多的朋友。后来他们进来，发现这个NGO组织的透明、公正、民主、共和，他们发现是一个思想飞跃的平台，他们就更加主动的进来。

凤凰财经：现在阿拉善只是着重于荒漠化的治理，会不会觉得这个面太小了呢？

刘晓光：我们规定了基于阿拉善，但不限于阿拉善。我们在全中国每年扶植几十个环保组织，他们都在做各种各样环保的事情，我们奖励这些环保的先进的媒体、报道，我们给每个环保所在地提供培训，对几十万上百万亩的森林进行种植保养等等，也做过很多社区的改造。实际上做了大量的工作，但是只这点钱把沙尘暴治理了，这不可能，但是可以减缓、遏制。

六、任志强很率真 潘石屹很敏锐

凤凰财经：刚才我们也提到，您在阿拉善生态协会的时候也是邀请几位房地产界的好友加入，我们知道其实您跟他们之间的渊源是由来已久的，包括您当时还在做政府官员的时候，当时像任志强、潘石屹都是要求着您来拿地的，据说当时任志强在走廊上等您等了四个小时，潘石屹等到凌晨两点多钟，那个时候他们给您留下了什么样的印象呢？

刘晓光：那时候的印象，任志强穿着解放鞋，背着小军包，也是个小胖子。

凤凰财经：那时候还很小吗？

刘晓光：那时候也不小，他是军人嘛，动作很快，也很严厉。但是他也迫于无奈，我说你出去等会儿，结果忘了，一等四个小时，直到今天他还耿耿于怀。

潘石屹也是一个人才、商业天才，当时他做了一个项目，要审批的一个项目，国家要进行宏观调控，从严控制，他为了能够批下这个项目，有一天在我们家门口等到夜里两点钟。我说你是谁，他说我是潘石屹，我说你有十亿吗，他说你要批了我就有十亿了，我记得文件是在汽车的顶盖上签的。那都是一段历史。

凤凰财经：为什么觉得他是商业人才？

刘晓光：他很敏锐。第二他销售的手法跟别人不一样。设计、销售的手法。第三他的企业是有很大的数据库。重要的购买者他都有档案，他可能有几万个，而且这些买者不断的追随他们，他的回头客多，他有一套独特的行销方法。他资本运作做得也不错，在香港上市找了一个最好的点，是比较高的价格的时候。

凤凰财经：相比之下任志强先生是不是显得更老实一点？

刘晓光：任志强率真，侠骨柔情，有点不亢不卑。所以有个过程，之前是“人民公敌”任志强，后来变成“大众情人”任志强，要嫁就嫁任志强。任志强他的知识性很强，影响力也很大。当时中国的南方沿海的、北京很多的企业家我都很熟。

七、太多人急功近利 “中国梦”需要重塑

凤凰财经：我们看到您曾经还有一段经历，那是15岁的时候，是出于自己的选择吗？

刘晓光：那个年代这个选择是最好的，要不下乡去了，或者当工人了，我选择了当兵。在冰天雪地、戈壁沙滩上，呆了几年。

凤凰财经：当时自己读完了《资本论》，怎么会有这样的想法呢？

刘晓光：当时没有书，当时给我们规定只能看《法兰西内战》，还有马克思《资本论》，那时候就是这样的条件。开始也看不懂，反复的看，后来知道了什么叫货币，什么叫商品，什么叫惊险的一跃，一把斧子换几只羊，都是从那时候有这个概念的。

凤凰财经：是因为这个原因后来高考的时候考到北京商学院吗？

刘晓光：对。原来我是可以考美术的。那时中国经济疲于崩溃，有一些经济学的基础知识，那个时候还是想产业报国、经济振兴的，那时候中国人一样有个梦，现在梦想是中华民族的复兴。那时候年轻人也是怀揣着这种心理，国家怎么能富强，我们的物质水平怎么能赶上日本，当时我在想那个问题。中华民族怎么能在经济上更加强盛，那时真有这个梦。考大学当天晚上就在教室的桌子上睡着了，看着星星，想着未来。我觉得现在中国梦也应该再塑造了。

凤凰财经：您觉得现在消失了，或者说比以前衰退一些？

刘晓光：衰退一些了。“中国梦”我觉得三个层次。一个就是大的民族复兴；一个是具体的经济指标的内容，比如房子、车子；还有一套软的东西，就是价值观。这三位一体的东西构成中国梦。不能光说民族复兴，那也不行。

当年美国梦就是每个家庭有独立的房子，有两辆汽车，每一天在锅里头炖了一只火鸡。日本的梦我看了也很具体，新加坡的更具体，叫一二三四五，一个老婆，两个房子，三个孩子，四个轮子，五位数字，这是他的梦。我们现在恐怕也应该有一套梦。

凤凰财经：衰退的原因是什么，为什么现在的人不像原来那样？

刘晓光：这个就比较复杂了，社会的变迁，改革以后的激荡，市场经济的波澜壮阔，两极收入的差异扩大，人们从排斥物质到把金钱物质看成最重要的东西，有这么一个历史的过程。我觉得在这个历史过程，可能是逾越不过去的。可能在这个过程中，慢慢重新塑造价值观，有一个很好的中国梦，社会能够更加公平，社会差距减小，慢慢就会走向另一个平台。

凤凰财经：所以说还是现在的贫富差距太大了，大家对于物质的需求太强。

刘晓光：一个是物质需求太强，另外改革实际上在寻找一个公平竞争的线，这个线还没有太准确。国家的社会保障体系还不够强大，造成很多人急功近利，追求物质，那就忽视了其他一些东西。我觉得改革越深入，物质越发达，这个问题越能够合理解决。衣食足知荣辱，他到那种程度就不会去拿你什么东西了。大家追求的一个是公平、公正，一个是社会的保障。

你看丹麦、挪威就很有意思，进商场把小车放在门口，没人偷那孩子。一个很有地位的人和一个很没有地位的人没有什么区别，体现在很多方面，上哪个大学的和上哪个技校的一样，职业教育也很受重视。

凤凰财经：您觉得应该往这个方向去发展？

刘晓光：对，一定是向更加和谐，更加有责任的，社会保障体系更强，更加公平的社会迈进。