怎么看“80万元/m2”的房价预言

赵晓 陈金保
“25年后，北京房价能否涨到80万元/m2？”如果你用这个问题在北京街头随便问个路人，他肯定会觉得，不是你疯了就是市场疯了。但在近期，《人民日报》和北京师范大学房地产研究中心的董藩却为此较上了劲儿，双方对于北京未来的房价会不会卖到80万一平米展开了口水战，并且引来无数网络围观者“互掐”。
北京房价真的能涨到80万元/m2？董藩的万言博文说得很清楚，80万元/m2的预测结论是遵照过去已经发生的事实数据推导计算出来的，而且还有前提条件。这个前提条件就是如下这些约束条件不变或没有很大改变：一是社会稳定；二是金融体系不崩溃；三是不进行币制改革；四是收入随着经济发展而继续增长。要问的是，这些约束条件能不能一直不变呢？试想一下，如果北京房价真的蹿到80万元/m2，估计金融体系早已完蛋，甚至早已“国将不国”了，哪里还有“社会稳定”和“金融体系不崩溃”的不变前提条件呢？
董藩的预测虽非信口开河，但正如《人民日报》所批判的那样，“这个观点是在一种线性的、简单的增长模式下得出的结论。”这是他的致命错误所在。根据1985年-2012年的既有房价增长趋势来推断25年后的房价，这是沿用了计量经济学里的简单线性回归方法。用这种方法做预测，得有两个前提：一是假定以往的外部约束条件今后会继续存在；二是只能用来预测未来较短时期内的趋势。房价受人口、土地、信贷、货币、税收，甚至政治体制改革等多重因素的影响，要确保这些约束条件不变确实很难。另外，用过去25年的数据来预测未来25年后的结果也难免过于简单化。
还有很重要的一点，就是1998年中国开始实行住房商品化改革，对中国的房地产市场而言，由福利分房转向市场化购房，这里有个巨大的制度转折点问题。就好比你要用1978年改革开放以前中国经济增长的数据来预测1978年后中国经济增长的趋势，预测结果肯定是会相差万里的。其一，“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元”，这个价格是住宅没有完全货币化时的价格，跟2012年的住宅真实市场化价格是不能比的。所以，在此基础上计算的1987-2012年的住宅价格增长率肯定是偏高的。其二，住房制度改革向房地产市场释放了巨量的购房需求。一方面，大量原来享有福利分房的人群可以“卖小房买大房”，也就是大家常说的改善性需求；另一方面，现在购房人群的父辈或爷爷辈大部分都享有了计划经济时代的福利分房，所以他们能为年轻一代的购房提供经济支持，“三代人倾其所有买一套房”才成为可能，这为目前的高房价提供了有效支撑。只是，这种情况在未来的25年还能一直持续吗？显然够呛。
也就是说，80万元/m2只是假设条件下的预测结果，不太可能成真。那么，我们是不是由此就可以痛批董藩，说他丧尽天良，不做人民的儿子，不为老百姓说话，因沽名钓誉而语不惊人死不休呢？笔者以为，因为董藩的推理不够严谨就认为他妖言惑众或沽名钓誉，是不是也有点显得不太厚道了？
如果你仔细读了董藩的万言博文，你就会明白这篇长文的意义所在。它给我们敲响了警钟，发出了警告：如果不改革，如果允许当前的这种房地产发展模式持续存在，那么明天北京房价就有可能涨到80万元/m2，当然也就有可能“国将不国”了！所以，我们不能因为感情上难以接受“80万每平米”的高房价就没头没脑地对别人痛批一顿。理智地看，我们还是需要静下心来思考一下：他为什么这么说，我们应该做点什么？
不管是理论还是现实，我们都相信极少有人会希望北京的房价蹿到80万一平米，但在中国经济持续低迷之下，近期土地市场不管不顾地逆市火爆确实让我们不得不再次提起“80万一平米”的警告。我们不希望房价没完没了地涨，可为什么“地王”仍频现？因为大家还在赌，赌中国的房价会持续涨下去。这使我想起2007年的股市，3000点时，大家看涨4000点，4000点时，大家看涨6000点，真到6000点时，大家疯喊“一万点明天就会到来”。结果是，一万点没有来，2000点倒是来了，从天上掉到地下，发现地底下还有十八层地狱。正如《人民日报》所说，“从来没有暴涨不跌的楼市神话。”日本、中国香港如此，美国也如此，中国大陆难道会是例外吗？
最近，国外有传言第二次亚洲金融[0.95%]危机或将来临，他们预计，当美元实际利率从零升至300以上基点时，亚洲房地产价格或被腰斩。市场上更有“亚洲首富”、“跨周期投资超人”美誉的李嘉诚接连抛售中国香港和内地的大量房产。对此，万科董事会主席王石直言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”放眼未来，不管楼市是继续升腾还是突然毁灭，都将考验政府的执政能力。如果从这个角度看，对于董藩的“危言耸听”和“奇葩预言”，我们更不能简单痛批了之。
（赵晓北京科技大学经济管理学院教授；陈金保经济学博士）