在纽约，阳光亦有价

在纽约，任何东西都有价格——连阳光也是。
随着曼哈顿的店铺租金全线上涨，零售商们纷纷开始抢占黄金地段。有些热门地段还会让零售商心甘情愿地支付一笔溢价，比如第五大道东侧的片区，也即街道阳光更充足的一侧。
地处黄金商圈的第五大道，是纽约铺租最贵的零售场所，其租金在世界上高居第二，仅次于香港的兰桂坊；紧随其后的是巴黎的香榭丽舍大街和伦敦的新邦德街(New Bond Street)。上述数据来自房地产公司Douglas Elliman Real Estate零售部门的调查，本文引用的大部分数据皆来源于此。
Elliman近日帮一系列世界级品牌大鳄签订了租约，将第57街(57th street)近公园大道(Park Avenue)的店面租给了化妆品巨头Orogold Cosmetics，将麦迪逊大道(Madison Avenue)的三家店面分别租给了珠宝世家蒲希拉蒂(Buccellati)、时装品牌阿玛尼童装(Armani Junior)和皮革配饰品牌Parrin Paris 1893。
“这听起来或许有自吹自擂之嫌，但是纽约就是和世界上其它地方不一样。也正因如此，人人都对纽约心驰神往。”Elliman的房产经纪人费丝·霍普·孔索洛(Faith Hope Consolo)说。
根据纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)发布的最新数据，2013年春，曼哈顿的零售店面平均租金达到了每平方英尺116美元（约合每平方米人民币7844元），比2012年秋上涨了5.4%。
来来往往的游人漫步在第五大道，流连于第57街的商铺，他们并不知道为什么街边零售店的铺租各有不同。其中的机巧之处，大多只有零售商和开发商才心里有数。阳光是一个举足轻重的因素。购物者一般都喜欢聚集在街道朝阳的一侧，良好的采光能够让零售商店内展示的商品更具吸引力。
交通是另一个重要因素。在有地铁站口的街道上，步行人流量也会更大。
而周边店铺的阵容，或许是至关重要的因素。“你的邻居很关键。”优衣库(Uniqlo)美国公司的首席运营官拉里·梅耶尔(Larry Meyer)表示。日本连锁服装品牌优衣库于两年前在第五大道近第53街(53rd Street)路段开设了旗舰店，隔壁就是飒拉(Zara)和霍利斯特(Hollister)的服装店。有悖于常理的是，零售商喜欢在直接竞争对手的旁边开店。这样一来，顾客逛街时就能在相似店面间轻轻松松地货比三家。
“有很多细微的差别，能令租金存在天壤之别。有时候，两家店铺可能相隔才不过半个街区，但租金却差了整整一倍。”房地产开发商唐纳德·J·特朗普(Donald J. Trump)说。特朗普开发的特朗普大厦(Trump Tower)坐落在第五大道近第56街(56th Street)的地段。此外，全市各地都有他招租的零售店铺。
如今，由于经济已经停止衰退，零售店铺的租金已开始全线上涨，曼哈顿一些主要街区的铺租行情正在经历显著变化。
这里是曼哈顿一些最繁华的零售商圈的铺租行情。有几个街区曾经很繁华，但如今却已惨淡不堪。（孔索洛在谈到其中一条大道时，叹了口气说：“我们甚至都懒得提它了。”）
第五大道(Fifth Avenue)
根据Douglas Elliman公司的零售部门估计，第五大道东侧近第49街至59街之间的地段，是全纽约市零售店租金最贵的地带，每平方英尺要价3500美元（约合每平方米人民币236611元）。这片阳光地带的南端，就是旅游胜地萨克斯第五大道精品百货店(Saks Fifth Avenue)和圣帕特里克大教堂(St. Patrick's Cathedral)。从这里开始，一座座商铺鳞次栉比地向北延伸，其中包括珠宝品牌卡地亚(Cartier)、戴比尔斯(De Beers)和蒂芙尼(Tiffany)，玩具品牌F.A.O. Schwarz以及苹果(Apple)。
特朗普表示，第五大道西侧的租金要价在每平方英尺3000美元左右（约合每平方米人民币202811元），依然是抢手地段；只不过，那里的商铺之间插进了“各大机构、俱乐部和教堂”，不像东侧那样商铺一家挨一家，地段条件更为优越。
1980年，奢华钟表珠宝商Wempe【据此品牌官网，wempe尚无中文名，故随官网方式保留原文拼写】在第五大道东侧开设了旗下第一家多品牌精品店。十年后，由于租约到期，该公司开始在第五大道东侧另寻铺面。“当时第五大道西侧还没怎么被人开发，几乎就像无人区一样，”只有零星几家电子用品商店，Wempe美国公司的总裁吕迪格·阿尔伯斯(Ruediger Albers)说，“那边没什么东西能吸引在东侧逛街的人想要穿过马路去。”
不过Wempe在东侧已经找不到铺面了，于是把店铺开在了第五大道近第55街的地段，也就是第五大道的西侧。
近年来，第五大道的西侧已开始像磁石一般，吸引了众多面向大众市场的品牌。比如服饰品牌优衣库、Abercrombie & Fitch和H&M都入驻了第五大道西侧，将店面装修得富丽堂皇。“第五大道的游客很多，”优衣库的梅耶尔说，“优衣库才刚打入美国市场，所以我们认为很有必要在市中心开一家旗舰店，这样也有助于带动郊区店面的销量。”
去年，Wempe在第五大道东侧开设了第二家精品店，销售劳力士(Rolex)手表。阿尔伯斯说，当他在路东侧和西侧都开了店后，就觉得在客流上已经没有太大区别了。在西侧开店，旁边都是些大型零售商，这实际上很加分。他说，“这一侧不仅有很多高端店铺，还有一些儿童品牌，或许能把拖家带口的人也吸引”到西侧来。他说。
在第五大道上，越往南走，铺租就降得越多。从第49街到第42街，铺租大约为每平方英尺1000美元（约合每平方米人民币67600元）。时装品牌安·泰勒(Ann Taylor)和美容品牌丝芙兰(Sephora)在这一地段设有店铺。从第42街到第34街，铺租为每平方英尺425美元（约合每平方米人民币28733元）。在这一地段上，布莱恩特公园(Bryant Park)打破了零售店铺绵延不绝的格局。此外，Lord & Taylor百货店和帝国大厦也吸引着游客继续往南走。
麦迪逊大道(Madison Avenue)
麦迪逊大道是有名的高级时装店一条街，但其铺租却比第五大道便宜得多。从第57街到第72街，西侧街道的铺租为每平方英尺1300美元（约合每平方米人民币87889元）左右，而东侧街道的铺租为每平方英尺1400美元（约合每平方米人民币94644元）左右。
“人们知道买奢侈品要去麦迪逊大道。但是麦迪逊大道上的客流量并不大。”地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)的执行副总裁苏珊·库尔兰(Susan Kurland)说。
孔索洛则说，有时候，一家店铺往往就能改变整条街的面貌。举个例子，麦迪逊大道西侧的“店铺行情一直不温不火”，直到1993年，巴尼斯纽约精品店（Barneys New York，一家高档百货连锁店——译注）在第61街近麦迪逊大道的路段正式开张。如今，零售品牌对麦迪逊大道两侧的店面都很感兴趣，只不过东侧更抢手一点——又是因为朝阳的原因。
“设计师们纷纷涌向麦迪逊大道，因为来第61街的顾客消费能力都比较强。”孔索洛说。香奈儿(Chanel)、周仰杰(Jimmy Choo)、爱马仕(Hermès)、普拉达(Prada)的商店在麦迪逊大道上一字排开；第72街上开了两家拉夫·劳伦(Ralph Lauren)旗舰店，之间只隔了一条马路。这里是高级时装店一条街的最南端。
自第72街再过去，铺租降到了每平方英尺700美元（约合每平方米人民币47322元）左右，这一地段聚集着“雄心勃勃的中高端零售商”，库尔兰说，比如时装品牌米索尼(Missoni)和丽莉·普利策(Lily Pulitzer)。而在第79街以北的地段，铺租跌到了每平方英尺500美元（约合每平方米人民币33800元）左右，像瑜伽服饰品牌露露柠檬(Lululemon)、时装品牌希尔瑞(Theory)这样铺面众多的商家，一般以小区购物者为主要目标客户。
“我们在麦迪逊大道的店铺已经开了很多年，通过多年来的经营我们意识到，来麦迪逊大道消费的主要是本地人，游客相对少一些。”瑞士莲（Lindt，巧克力品牌——译注）美国公司的行政总裁托马斯·利内迈尔(Thomas Linemayr)说。目前，瑞士莲已经撤出麦迪逊大道，转而在第五大道开了两家店。
第34街(34th Street)
由于宾夕法尼亚车站（Penn Station，位于曼哈顿中城的地铁车站——译注）、麦迪逊广场花园(Madison Square Garden)和帝国大厦吸引了源源不断的游客，在第34街可以见到大量面向大众市场的连锁店，被视为大众消费一条街。
H&M近日宣布，将在第34街西南角、近百老汇的地段开设该公司目前为止最大的店铺，占地面积63000平方英尺（约合5853平方米）的新店，与当前的店面呈对角线分布。H&M新店的铺租要价为每平方英尺1200美元（约合每平方米人民币78122元）。根据纽约房地产委员会的调查，2012年春，该地段的铺租还只有每平方英尺558美元（约合每平方米人民币37722元）。
“第34街确实很吸引游客，不过，它真正的定位是一条购物街；人们来这里不为别的，就是为了购物，有实实在在的数字可以证明。”库尔兰说。库尔兰在H&M的店铺出租交易中代表房东一方。她预计，一旦麦迪逊公园广场被重新规划，周边区域会更加繁华。
第57街(57th Street)
过了马路，铺租加倍。
在第57街北侧、第五大道和公园大道之间的路段，铺租为每平方英尺2000美元（约合每平方米人民币135211元）；而第57街南侧的铺租只有北侧的一半。之所以会这样，房地产经纪人说，是因为南侧没什么气派的商店。“你一直走到麦迪逊大街，只能看到I.B.M.的大楼，”库尔兰说，“这里没有零售店，所以旺不起来。”耐克城（Niketown）或许是第57街南侧最引人注目的租户了。虽然它的确富丽堂皇、人气很高，但也不足以为整条街打出名号。
第57街的北侧则截然不同。这里充斥着世界顶级的奢侈品店，其中包括路易威登(Louis Vuitton)、香奈儿、迪奥(Dior)、圣罗兰(Saint Laurent)和波道夫·古德曼(Bergdorf Goodman)。
与此同时，长久以来被忽视的第57街西侧的面貌，也正在发生重大改变。房地产经纪人说。诺德斯特龙(Nordstrom)将于2018年在百老汇和第七大道之间开设一家占地285000平方英尺（约合26477平方米）的店面，总督酒店和度假村(Viceroy Hotels and Resorts)以及奎恩酒店(Quin)也将于今年秋落户第57街。
第一、第二和第三大道，住宅区(First, Second and Third Avenues, uptown)
第三大道正在复苏。“当初市场下跌时，你简直可以沿着第三大道上门牌在60几到70出头的地段打保龄球，”库尔兰说。而如今，这里已经出现回暖迹象，铺租慢慢上涨到了大约每平方英尺250美元（约合每平方米人民币16900元）。
第三大道之所以在复苏，部分是由于布鲁明黛百货公司(Bloomingdale)的带动。离这家百货公司越近的铺面，铺租就越高，特朗普说。而更主要的原因是，仅仅一个街区之隔的第二大道上正在修地铁。
“噢，那边很混乱，简直是全乱套了，”孔索洛说，“地铁施工完全打乱了周边商铺的出租和日常经营。因为它不仅削减了到达的客流，还把店铺的门面全毁了，于是很多商家纷纷关门歇业。可以这么说，你基本可以放弃第二大道上的地段了，没人会对那里感兴趣。”她说，那里的铺租已经跌到了每平方英尺75美元（约合每平方米人民币5066元）。
“对于零售商来说，第二大道现在跟无人区没什么区别了，”她说，“我们甚至都懒得提起它。”
而被孔索洛称为“被遗忘的姊妹”的第一大道，目前正因零售店铺租金行情的改变而坐收渔利。
布利克街(Bleecker Street)
布利克街地处银行街(Bank Street)和克里斯托弗街(Christopher Street)之间，这里成片的精品店依然诱惑着那些慕名前往西村（West Village，位于曼哈顿格林尼治村的西部——译注）朝圣的人——要知道，西村素有“鲍勃·迪伦(Bob Dylan)大本营”的美名。从十年前起，“我就已经把布利克街最好的街区租给拉夫和很多其他人了，”孔索洛说，她所说的“拉夫”是指拉夫·劳伦，“当时的铺租是每平方英尺75美元（约合每平方米人民币5066元），而现在我经手的租约差不多达到每平方英尺600美元（约合每平方米人民币40567元）了。”布利克街具有欧洲风情，规模也比较小，因此深得零售商的青睐，她说，而且他们还喜欢一个事实，“正因你是条大鱼，才能一直在这生存。”
肉库区（Meatpacking District，最初以肉类加工仓库闻名，如今已成为繁华的时尚街区——译注）
这里曾经是一片很旺的街区，如今稍有掉价。由于没有什么分区上的限制，此地已成为繁华的夜生活区。虽然亚历山大·麦昆(Alexander McQueen)、斯特拉·麦卡特尼(Stella McCartney)曾试图在此开店，但都已搬走，取而代之的是更加大众化的品牌。“现在来租店面的都是Ugg、巴塔哥尼亚(Patagonia)这种档次的品牌，”库尔兰说，“它们也不失为好租户，但这种品牌大街小巷到处都是，商场里也有。”
“肉库区的店铺租赁市场中目前还有很多空置店面，这种情况以前还没出现过，”库尔兰说，“以前奢侈品牌在这里开店，生意是不太好。”
不过，根据世邦魏理仕的调查，2013年二季度，这里的租金依然达到了每平方英尺366美元（约合每平方米人民币24744元），比一季度上涨了3.4%左右。