万达股权结构曝光：王健林家族持股100% 王思聪占2%

9月16日晚，万达商业地产在港交所披露招股书，除验证了此前赴港上市传闻外，还披露了上市公司未来的业务架构以及万达集团的股权结构。

　　据招股书显示，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王健林之子王思聪持有。王健林直接持有万达集团0.24%的股权，同时，通过大连合兴98%的直接权益将间接持有万达集团97.77%的股权。这也意味着，王健林家族占万达集团100%股权。

　　据北京商报报道，在阿里选择纽交所后，港交所迎来了万达商业地产。9月16日晚，万达商业地产在港交所披露招股书，除验证了此前赴港上市传闻外，还披露了上市公司未来的业务架构以及万达集团的股权结构，其中商业地产板块的持有型、销售型物业以及酒店经营都将纳入。在未来的上市公司中，王健林、大连合兴以及万达集团将控制30%以上已发行股份，万达的61名主要管理层占发行后股份总数的3.58%。

　　三大板块悉数注入

　　由于港交所自4月以来启动新的披露制度，因此初步招股说明书要比过去披露的时间早了3个月左右。因此目前尚未能够通过初步招股说明书来判断万达最终的上市时间。但有消息称，如果一切顺利，年内上市不是完全不可能。

　　招股说明书显示，万达将公司商业地产业务总共三大板块全部纳入上市公司，分别包括长期投资的物业开发租赁、开发和销售物业以及开发和酒店经营，其中截止到2014年6月30日，拥有项目总建筑面积达到9350万平方米。

　　事实上这三大板块恰好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三大板块。在此前披露的数据中，2013年万达1866.4亿元的总收入中，商业地产公司收入1456.2亿元，商管公司的租金收入为85.6亿元，酒店管理公司收入36.3亿元。未来万达商业地产上市公司占万达整体业绩贡献比例将达到80%左右。

　　需要注意的是，万达的商业和住宅物业在经历了一路高歌猛进后，在内地房地产市场整体下挫、商用物业部分过剩的情况下，万达如何保持长期持续较高的盈利水平，将成为资本市场衡量其能否全额或超额认购的关键。

　　或许万达早已考虑了这一点，就在前不久，万达刚刚宣布，联手百度、腾讯设立O2O公司，未来这家注册于香港的平台有望弥补房地产业可能产生的波动带给万达的风险。

　　王健林家族的角色

　　除了业务构成和盈利能力外，万达的股权结构同样备受关注。

　　据招股书显示，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王健林之子王思聪持有。王健林直接持有万达集团0.24%的股权，同时，通过大连合兴98%的直接权益将间接持有万达集团97.77%的股权。这也意味着，王健林家族占万达集团100%股权。

　　北京商报记者翻阅公开资料发现，王健林私有化万达始于2002年，当时大连万达房地产总公司将持有的万达集团3000万股股份转让给了一家名叫北京合兴投资有限公司的公司，万达私有化就此展开。随后的几年间，几经股权更迭，清退20%的职工持股成为万达集团私有化需要清除的最后一个障碍。

　　在完成私有化后的两年多时间里，万达集团的股权又几经转让，直到2008年3月，最终形成了大连合兴投资有限公司持股98%、王健林个人持股2%的持股局面。工商资料显示，大连合兴投资有限公司在2007年底时，王健林已持有其100%股份。万达集团全部股权也就顺理成章成为王健林一人所有。

　　而在未来的上市公司中，王健林、大连合兴以及万达集团将控制30%以上已发行股份，万达的61名主要管理层(包括部分现有股东、董事、高级管理层成员及雇员以及大连万达集团的若干雇员)，将通过7月公司按照每股7.36元的发行价定向发行、共计1388万股新股份，占发行后股份总数的3.58%。

　　高杠杆率高现金流

　　在披露万达盈利情况的同时，招股书对于万达目前持有的债务情况也进行了说明，高杠杆率、高现金流、高融资成本成为一大特点。

　　据招股书显示，万达近年来的杠杆率不断增加，其中截至2013年，万达商业地产的杠杆率为53%；截至2014年6月30日，万达商业地产杠杆率达到88%。

　　与之相对应的，是万达此前融资渠道的单一：除了银行及其他借款外，万达仅仅从去年开始尝试债券业务，单一的融资渠道让万达的利息及开支总额不断攀高：2012年这一数据为67亿元，但仅今年上半年这一数据就高达62亿元。

　　但万达也不必过分紧张，超过747亿元的现金及现金等价物也证明了其良好的流动性，因此对于万达来说，进一步降低融资成本提高周转率是其未来的关键，而选择在港上市，恰好能够解决这一问题。

　　三大看点读万达800页招股书

　　据腾讯财经报道，随着万达商业地产港股上市招股书的正式提交，中国房地产业最后一家巨头公司拉开上市序幕。

　　此次募股，中金和汇丰为保荐机构，集资额预计将达60亿美元。截至2014年6月30日，万达集团已经在内地112个城市拥有159座万达广场，168个购物中心，102家酒店，其中有超过60间5星级酒店。集团主营业务为物业销售，物业租赁以及酒店经营。物业销售为集团最大收入来源，不过该业务比重已经从2011年的接近9成逐渐下降到今年上半年的7成。

　　万达的招股书长达800页，但其核心包装的故事不外乎三点：万达不仅仅是房地产开发商，更是未来生活方式服务平台的提供商；仅从房地产业务看，万达也是国内实力最强，国际能够领先的地产开发商；万达有着足够亮眼的海外投资组合——针对面向国际的港股市场，会有特别的吸引力。

　　而这三点在优势卖点的背后，其实也潜伏着万达商业地产不得不应对的关键挑战。

　　“我们不是房地产开发商，而是全新生活方式服务平台的提供商”，这句被万达董事长王健林以及各高管在不同场合以不同方式反复提及。

　　房地产业的最大辉煌有可能成为其创造股市神话的最大绊脚石。和早些年借着地产好势头顺风上市的其它房地产开发企业不同，电商兴起、传统零售业势微，直接影响着购物中心等传统商业地产的生态，而今年内国内住宅房地产市场也出现了下调性拐点，单纯的房地产开发商的身份对长远的股市估值提振作用比较有限。

　　然而，这些年万达大力发展的文化旅游项目、万达院线、大歌星、儿童娱乐等业务链，都足以为自己身份的转型提供很好的说辞——尽管这些业务本身并不记入此次申请上市的商业地产公司，但它们都在万达商业地产平台上发展，会为其提供源源不断的租金。

　　而且，万达趁热打铁地在申请上市前，为自己的成绩单增添了最后一大亮点——与百度和腾讯的O2O合作。有着两位互联网巨头的帮衬，无论其合作的实际影响力在近期现实中的体现能有多少，所带来的想象力空间是巨大的。当互联网的领袖们都和万达成为小伙伴时，谁还能断然说万达就一定是一个传统的卖房子的公司？

　　即使遇上了阿里巴巴正在美股市场讲述神奇的资本故事，和马云曾经立下赌约的王健林也不一定就不能搭上互联网时代的顺风车。无论外界如何将万达与阿里巴巴旧看作是旧世界与新世界的代言，但线上服务终归还是需要落实到线下，随着互联网革命的层层推进，也许下一场革命就该轮到线下的机遇，而这里是万达的根基。

　　解决了是否够新的问题，“够大”早已是一个万达不需要故事技巧来修饰的核心实力。

　　全球最大的商业地产持有者，甩世界第二——原本世界第一的美国西蒙公司好几条大街——持有量超过西蒙1/3；而国内购物中心的持有量已达89个，而第二、第三名不超过7个。

　　比较能体现万达实力的数据还有，万达的住宅销售收入在国内十大房地产开发商中仅次于万科，商业地产的规模营收远超九龙仓、太古地产等所有大中华区域的商业地产商——规模大确实使一些比较不能在同一数量级上。其整体毛利率达到43%，是国内房地产开发商中唯一上40%的企业。

　　在这份业绩表中，万达却也不得不面对一个长期以来被不少评论者诟病的问题：业绩主要来源是销售，是卖房子，离真正的高品质的商业地产运营管理还相差很远。

　　万达也许可以掏出这是国内房地产业逐步发展进化的必经阶段的理由来解释。有数据显示，万达如今来自住宅地产的销售收入，只占到所有销售收入的30%，其它则是不动产销售。而正是这些销售收入为万达提供着庞大的资金链，使其不必过度依赖银行贷款而束手束脚。

　　万达商业地产目前的资产负债率是50%左右，其中有息负债率低于40%，现金流的稳定，一定程度上使得销售模式在现阶段有其积极意义。

　　而面对来自全世界的港股投资者，万达除了要说好常规的资本故事之外，“国际化”则是不可或缺的最后润色。

　　自去年以来，万达一口气接连吞下英国圣汐游艇、豪华酒店，今年更是像中国旋风一样在欧美全面出击，不断把地标级项目收入囊中，赚进眼球。如果当时不太明白万达何以如此密集的大手笔频出，那如今无人能敌的海外资产列表一定能说明不少原因。

　　再加上此前对美国院线AMC的成功收购并扭亏为盈，并把好莱坞顶级影星史无前例的打包请到中国，这些事件都足以让海外资本市场对其留下黑马印象，打理出来也是极为动人的资本故事。

　　虽然海外开拓的风险不是没有，但至少，目前看上去一切很美丽。

　　而这份美丽，是每一个等待上市者迫切需要的。而资本市场是否买账，只能有待事实检验。有消息说，万达希望能完成上市的时间愈早愈好。（