毛大庆：做优客得按照创业思路来

4月17日，原万科集团副总裁、北京万科董事长毛大庆离职创业的优客工场正式亮相。优客工场与之前的SOHO 3Q相似，都源于美国的WeWork办公模式，可以为入驻的创业企业提供共享型的办公空间，以及金融、法律等方面的多种服务。日前，21CBR记者专访了毛大庆，他解答了围绕创客工场的挑战、工作机制以及盈利重点等问题，以下是专访实录：
21CBR：你辞去万科高管职位，创办优客工场，目前面临的挑战有哪些?
毛大庆：首先，我创业涉及的是一个新行业——创业服务业，类似于孵化器，联合办公。很多国家已经有一些实践，但在中国，这还是新生行业。
第二，整个行业的服务标准、服务内容以及服务团队等，都在摸索和搭建中。很多人都在做，但他们的服务内容、种类以及出发点各不相同，有人做股权投资、风险投资，而我们直接做创业服务业。创业服务业里又包含很多，比如教育，人力资源等，现在这些方面还未形成清晰的标准。
最后一点是人才的力量，现在团队还不健全，如何搭建一个好的服务团队是我们目前面临的挑战。现在市场竞争还不是很激烈，随着大众创新，万众创业政策的推进，创业浪潮汹涌澎湃，但是实际上有能力做好的人并不多。我个人认为更多人加入，大家一起探索，才更有利于这个行业发展。
过去，我们不重视小微企业，过分依赖大型企业，但目前中国许多大企业的模式过于传统，需要转型。然而，新的经济形式还没有产生。未来10年，从经济转型到就业种类，大部分人都会选择创业，这是一个相当长的趋势，未来直接创业也许会成为中国就业的一个形态，创业服务业的容量也会非常大。
21CBR：这两个月的创业历程，您感触最深的地方是哪里?
毛大庆：我非常欣喜的是，我看到85后、90后非常有激情。过去我不太看好他们，但经过这两个月接触，我发现，现在的年轻人认为创业很自然，他们反而觉得找大机构工作没有意思。只要给这批年轻人阳光，他们会很快成长。我觉得这次创业大潮将改变中国人对就业的认识。
21CBR：你做优客工场之前，万科也有做创客空间的尝试。我们知道，万科现在倡导外部合伙人，优客工场也是万科的外部合伙人，您怎么看待这种关系?
毛大庆：这是大企业变革的一种开始，把机构重新激发起来。万科最近的变革思路很活跃，把企业内想创业的人，通过外部合伙人、内部合伙人，各种各样的合伙人形式，让大家自己去探索，通过这一种方法，把万科自身的业务变得多元化。
过去，在企业里面谈创新，谈得很多，但做起来很有限，原因在于，在机构里面，思考问题是面向公司的，个人不敢冒风险。现在，万科把大家思维打破，把他们推出去创业，同时，万科作为背后支持者为创业者提供帮助。我作为外部合伙人，万科给了我很多支持，例如场所。未来万科也会加入投资，把机构的作用与价值嫁接给我们。
虽然背靠大树，但也需要按创业的思路去做。
21CBR：优客工场要用孵化器的方式来做，覆盖了投资、工商、租房、项目支持各个方面，优客工场的工作机制是怎么样的?里面有哪些职能部门?
毛大庆：优客工场不是简单的孵化器，它属于联合办公。联合办公是商务办公的新模式，涵盖了孵化器的功能，类似中小企业移动办公。假如有大企业来北京处理事情，通过我们在一定时期内租用一批桌子、会议室、培训中心等很容易，这都是共享的，对这些企业来说，成本很低。
以后，整个办公的要素和办公形态都会发生变化，我们也正在做适应这种变化的承接工作。当然，孵化器是里面很重要的一部分，可以帮助小微企业解决创业初期的门槛问题，避免不必要的障碍和风险。
联合办公最大的特点是——也做公司的后台服务，如法律顾问、财务顾问、人力资源、联合推广、小微贷款、天使投资等，除了这些，我们还在拓展其他领域，比如医疗体检。
21CBR：优客工场的盈利重点在哪里?
毛大庆：盈利重点主要有三点：1：办公桌子。办公桌子包含很多服务，根据服务内容的不同，桌子的收入也会有异。我们将来也会有拓展延展性服务，如医疗等。所以，服务是我们很重要的盈利因素之一。

2：互联网信息平台。这在国外办公平台里是非常有价值的，因为它通过互联网把所有办公用户集结在上面，帮助他们形成产业链条。平台做大之后，它还是信用平台，一大堆企业聚集一起形成互成服务体系，几千上万个样本聚集在一起，我们作为服务商，就为这些企业做背书。未来，这个平台是信用征用平台。
3：孵化器功能。做这个平台，创投肯定是重要业务，我们和投资人都会关注。这要求我们目前先做好服务，而后才能吸引更多企业进来，形成一个良性循环。
21CBR：目前中国的wework模式还不太成熟，未来，这种模式要发展得更好需要做好哪些方面?
毛大庆：首先要有好的服务体系，其次是知识产权的保护，这对带有孵化器功能的平台很重要。再者是产业细分，服务细分。

他被认为是中国地产行业最顶级的职业经理人；他善于表达、个性张扬，有时候甚至语出惊人；在他经历了中国中国房地产行业最黄金20年后，他怀着梦想再度出发，辞任万科副总裁，投入个人的创业项目——优客工场。他说如今自己并不是老板，只是一个创业者。本期节目的嘉宾就是优客工场创始人毛大庆。
SECTION 1
道初衷：看好创业服务行业的发展空间
网易财经：今天是5月已经到了中旬，十几号，可能距离4月17号优客工场宣布正式开业快一个月了，在这一个月内，我看您微博上说已经有12个落地的项目是吗？
毛大庆：对，是的。
网易财经：您怎么做到这么短时间内，做到这么大规模的。
毛大庆：我们能够比较快速的落地，有几个方面的原因，一个首先还是来自于各个方面的支持：有政府的，有原来我的老朋友，还有原来在房地产行业的好多合作伙伴。
另一方面，选场地做创客空间，或者众创空间。其实选场地是很重要的一件事情，因为它也是一种物业的经营形态，也是一种资产形态，这种形态它也跟使用者、用户的感受是直接相关的。
网易财经：你们选哪几种地方呢？
毛大庆：一种首先是交通便利的，另外就是周围的产业集群要比较明确、比较发达的。比如我们现在选择CBD，CBD原本，我们一说孵化器，一说众创空间，大家一想就是中关村，这个因为中关村有刚才我说的这些背景。但实际上，经济的这个层次和结构，实际上是非常多元的，我们除了科技类的，互联网科技等等这些，或者说科技产品类的，实际上它还有跟商贸类的，电子商务，包括金融、文化传媒等等，甚至文艺演艺等等这些方面，其实这些都有很多新的创业的这些思路跟创业的这种要点。在这些方面，实际上他们所需要的外部环境和周围的环境，也越来越多元。
比如说另外像亦庄经济技术开发区，我们过去10年积累下来的大量的像500强的制造企业、生产企业，包括先进的国际的科技的研究机构，包括实验室也在那个地方，所以亦庄本身也是一个很好的落地的场所。再比如说我们在房山大学城，大家看着好像那边比较远，但实际上这个大学城本身就蕴含着大量的，未来创业创新的，包括从学生到老师，到学校的科研课题等等，实际上是有很多的。所以其实众创空间的选址，一定是依附在某一种非常强大的资源的周围，用这些周围的资源，和我们良好的空间服务，来共同培育有关的创业项目。
这个在美国有非常多的案例，实际上在硅谷周围的这些孵化器、众创空间，大家走的都是这个方式，所以我想我们大概目前也是往这方面在发展。
网易财经：您是什么时候想到要通过这样一个方式，去做自己的这样一份事业？
毛大庆：我是在前年的秋天来到中关村创业大街上，我当时是粗浅的了解他们这儿的运营方式，其实我感受到的不是简单的什么注册公司什么的，其实那个并不是最重要的，实际上他们这儿的知识分享、创业辅导，包括创业者的各种各样的，他们的创业项目的落地，包括帮他们对接天使投资，甚至这些孵化器直接投资他们，这里面有很多他的本身的操作逻辑。所以你貌似看起来都是一些很轻松的咖啡，3W咖啡、车库咖啡、IC咖啡、宾果咖啡，但实际上他们背后有着大量的服务的内容，像导师团队。他们也是在不同的领域内在做自己的特点。
比方说像3W的客户群和IC的客户群也不太一样，宾果的也不太一样，所以他们又做了更多的创业细分。其实归根到底大家在做的一个叫创业服务业，就是把创业的服务打造成一个核心竞争力，然后他们自己的业务就发展起来。所以像这一类的场所，其实他们做的事情是为创业提供服务的，这一条上，就跟我现在干的事情思路是完全一致的。
第二个，我在前年来的时候，正好在做一个关于中国人口结构发展的这样一个课题，这两个东西碰在一起的时候，我当时深刻的感受到，这一批年轻人他们的就业观，包括他们的能量、能力和他们的知识，能不能被一个有效的方式疏导，让它们释放出来，对于这个国家和这个民族未来几十年的发展，实际上是至关重要的。这个有一个很大的一个人群，未来，就是这是一批用户，这些用户不同于原来我们说的写字楼用户、住宅的用户，商场的用户，他是一批新的用户，但是当时我没法儿定义他们，我也不知道他们怎么来定义，后来才有了创客这样人群的定义。
加上包括后来过程之中跟徐小平老师，我们研究美国WeWork的模型，在研究他们。这些加在一起，我觉得这个可能会是一个很有意思的发展要点。
网易财经：我注意到现在优客工场提供很多服务，包括导师服务、投资服务、财务服务、法律还有银行融资这些方面。您能讲一下其中这个导师服务，您怎么实现到把那些大牌的导师，让他们真的能给这些入驻的企业提供辅导？
毛大庆：其实导师服务分两个层面的服务：一个导师服务是，我们可能是一些很知名的社会人士，这个里头可能有各种各样行业的知名人士，其实都无所谓，有投资的，有演艺的，可能有产业的，有企业家什么的，都可以。这些人其实他们作为成功人士，作为企业经营、企业管理，包括社会学的这些知名人士，他们作为成功人士，他们应该把他们的成功和他们人生的经验，作为一种知识，作为一种财富，分享给现在年轻的，和走上创业之路的人。创业是个艰苦的过程，也是个长期的过程。一个好的创业的概念，变成一个好的创业项目，最后变成一家好的公司和企业，这个路是很长的，这样一个过程里头不仅仅是靠聪明，还有很多正确的价值观，所以这个层面的导师很重要，这个层面的导师是帮助真正的创业者，能够变成企业家，能够让他们走得更远。
另外一个层面的导师也很重要，就是实战类的导师。这些人不一定是名人，这些人可能甚至自己就是创业者，有的甚至于都是创业失败了的人，我觉得这些人也很有价值。其实他们通过自身的创业实践，自身创业的经验积累，用这些东西分享给又一批的创业者，让他们能够规避不必要的风险，回避这种不必要的问题，然后把创业的事情做得更对，效率更高，我觉得这一类的导师非常非常的重要，包括帮助他们打磨事业计划书，帮助他们打磨他们的创业计划，我觉得这些都很重要。
网易财经：您认为我们创客办公的行业，未来会对传统的商办市场会形成什么样的影响，因为我们确实会吸引很多这样的小企业。
毛大庆：传统的商办仍然是会需要的，因为还有很多大企业，还有很多需要写字楼的企业。但是应该客观的说，传统的商业写字楼，对于年轻的，或者说初始的这些创客们来说，或者中小、小微企业来说，确实有着不适应他们的地方。另外其实还有一点，就是说小微企业，创业企业和创新企业，其实为什么美国在这么多年搞孵化器和众创空间，他们一直在搞的就是一种众创，就是大家要在一起，所以所谓众创，就是一起创业。一起创业不是说这一屋子人是一个公司，这一屋子人可能有很多公司，那么这一屋子人大家在一块，在一个空间里做着不同种类的，甚至完全没关联的业务，最后他们之间形成碰撞、形成产业、形成生意关系，这就是众创的魅力，然后他们共享服务、共享资源，解决他们刚创业初期的这种门槛过高的问题，成本也可以降下来，社会资源可以共享。
SECTION 2
聊理想：完善人生的价值
网易财经：您能不能谈一下您的创业的价值观是什么样的，您现在创业的一个状态，跟以前做大企业的高管有什么样的区别？
毛大庆：我创业的动机和目的，其实更多是在于人生体验，人生的价值完善上。因为到我们这个年纪，四十六七岁，我们去选择做一些事情，其实对于财富、对于这些方面，就是很物理的这种诉求不是第一位的。可能更多的是希望人生去体验一些新的旅程和过程，因为我们从大企业做了二三十年，职业经理人、企业高管做二三十年，实际上我经常在想，我能不能把自己的心态回归到年轻人那样的状态下去，我能不能自己去体验一把，跟年轻人一起创业的这种感受。或者说，我们经常说对孩子最好的跟他的交流，就是首先你要蹲下来，你要跟他用同一个水平线的视角去看问题，这时候他会跟你有这种亲近的感觉。
网易财经：您觉得您现在离开房地产行业了吗？
毛大庆：我觉得我既离开了也没离开。我离开的是，可能我不那么关注什么销售额，什么住宅的这个起起伏伏的这个市场，我不太关注了，这是客观的，真是这样的。但是对产业、对产经，对不动产，我当然是很关注的。因为现在我们做的这个东西仍然还是跟不动产经营很有关系。我从我这儿可以看到，就是事实上我们过去是有盲目开发和过度开发的现象，还是蛮严重的，就是从现在好多来找我的这些，这些楼盘呀，企业，我可以感受到这个，确实很多项目是处于困境之中，来的定位也不清楚，区位也不够成熟，人群也不知道在哪儿，这个项目就建了。
我在万科的时候，我在好多年前就参加政协什么讨论我就说过，我们去人为的规划很多产业园区，但实际上那个地方都没有人在那生活，那你怎么把这个产业弄过去呢，是吧？所以讲这个很多时候，今天都看到了很多苦果。但是现在虽然从我这个空间的寻找，我会发现，确实有很多，这个也是为什么我还是很关注不动产的状态。
网易财经：我听一个开发商讲过，他说做了房地产就不想做实业，做了金融就不想做房地产。您对这种看法有什么？
毛大庆：这就是路径依赖，这就是路径依赖，这就是一个行业给这个行业的人群带来的固化的问题。因为像房地产这些行业，实际上因为过去很强势，它占有大量的社会资源，调动大量的社会资源，实际上是一个很强势的行业。你说他再去做服务业，做乙方，做别的这个，他会感觉很，丧失了很多做甲方的这个感受。我觉得这个，事实上这就是刚才说从职业观和人生观的这个角度上去看了。你很难说刚才说的那个说法是错误的，我也有过这个想法，其实我说我做了房地产，我好像不会做别的了，我好像只会做这个是吧。
但是实际上会与不会，是你个人愿意不愿意的问题，愿意不愿意去体验东西的问题，不存在会与不会的问题。所以我觉得这个路径依赖有的时候还是挺严重的，挺害人的这个事情。
网易财经：您觉得年轻人是应该先去到大公司里面去，还是应该先去创业？
毛大庆：这个问题其实我每年在校园招聘都在回答这个问题。其实我是主张年轻人，就是从校园出来的年轻人，在我们那个经验的价值体系下，我建议他们先去一些大的企业，去大企业去进行一段职业的教育和培训。对他们的职业观、价值观，和他们良好的职业习惯是有着重要的作用的，我们其实都是这么都过来的。我们都是毕业了，出了校门，进了优秀的大企业。包括雷军、包括李彦宏他们都是这样。
但是今天这个形态会有一些不同，因为如果以大量的都在创业，或者说是传统的经济形势，逐渐迭代更新的时候，所以你说大企业能有多少机会提供给今天的年轻人，让他们去做有效的职业培训的，我觉得这个好像挺难的，这也是为什么今天说大学生，每年700多万，今年780万，明年要破800万，这样一个量的大学生，他不可能人人都去找到这些大企业，让他先干几年，可能很难。
我觉得可能年轻人的就业观，会发生翻天覆地的变化，这个可能创业变成了一个基本的就业，然后你说找大公司，找个铁饭碗，可能却是变成凤毛麟角的事情，今年大学校园的校招，大企业，是去年的三分之一都不到。
最多到40%，那还是好学校，一般的学校可能连这个都捞不到，那你说那一半多的学生去干吗？所以现在校招变成了创业创新大赛，现在各种各样的大赛都在举办，就让这个学生的智力，和他们的想法有地方去路说，有伯乐去认识他们，能把他们相中了去孵化他们，这个可能会变成一个非常普遍的现象。
加上国家现在在深化经济体制改革，这个改革里面会使得很多传统的经营模式，实际上确实走不下去了，在逼迫他们转型，逼迫他们在变化。所以在这样的一个整个的转型期里面，事实上大企业提供岗位的能力也在减弱，大企业也在转型，大企业转型的过程中，个个都要瘦身，一瘦身岗位就没了，它还会挤出一些人去创业，更别说它还要往里纳入了。所以这样的过程之中，年轻人怎么办，所以刚才我讲了，改革教育体制，让学生在大学期间有充足的社会实践的过程。
第二，给他们创业，创造一个好的环境。比如说创业导师等等这些东西，就变得很重要。所以为什么要给他们制造导师团队，实际上是他们在创业过程中，再教育、继续教育、再回炉的过程，让创业变得简单一点、变得容易一点，我想这是现在创业服务业很大的使命。创业服务业是校园外的校园，这是很重要的一个内容。
SECTION 3
忆往昔：王石与万科魅力无穷
网易财经： 您的职业经理人的生涯，尤其是在万科，您觉得万科给您带来了什么，王石和郁亮他们对您有什么影响？
毛大庆：万科的这6年的职业经理人的生涯，可以说是，确实是我职业经理人生涯里头非常丰富多彩，而且是让我觉得是无比的这种，释放我智慧的一个过程。我觉得万科是一个非常尊重个体，非常尊重人的这种知识跟能力的发挥的地方。可能在国内的这么大的房地产企业，甚至大企业里头，这样民主的氛围，这么让你去释放个人能力的平台，其实并不多见，这跟创始人是有很大的关系的，王石本身就是个创业者，他又是个非常人本主义的人，他是个非常人本主义的人，他崇尚的所有的东西，都是回归到人的最基本元素的东西。所以他才能够去爬珠峰，所以他才能够60岁去学英语，所以他才能够60岁去留学。我想他做出所有的这些东西，都是代表着，其实对人的自然状态的尊重，所以万科是个尊重人的自然状态的地方，所以也才有了过去6年，我能够充分的去释放自己的想象力，带领一个团队往前走。
我觉得万科对我最大的影响，其实万科是我创业的培训学院，呵呵呵，其实给了我很多创业的培训，确实创业需要很多精神上的、思想上的指导。
王石给我的影响可能更深远一些，他是，我觉得他给我最大的教义就是人要像一个人活着，活得自然一点，活得更洒脱一点，所以我觉得这些东西都是对我很大的影响，我觉得挺好。与其说我在万科做了多少贡献，我倒是觉得万科这6年给了我很多东西，培训了我一个，具有一颗不停息的奔跑的心态，我觉得这是万科给我很大的一个教育。这两个人都这么爱运动是吧，呵呵呵，我是个完全原来不运动的人，把我变成一个运动员了，你说这个，这个确实是万科很大的魅力。

网易财经：我们也讲到万科的转型，其实就是想请您讲一下，现在很多房企都在转型，就我的观察，我觉得万科现在提出了很多的观点，它的转型的方向跟以前真的是变化非常的大，您怎么看这些企业的转型，包括这个行业的转型？
毛大庆：中国房地产已经真的走完了那个快速积累，快速通过土地来集聚这个GDP的过程，我想这个过程应该是一去不复返了。但是你说房地产是不是就没有了，我觉得房地产不可能没有，日本的经济都已经停滞了23年，到今天日本那几家大的房地产公司还活得好好的，对吧，三井物产，做得很好。你再看美国，这么成熟的社会，3.8亿人口，说是我们国家四分之一人口，经济都到了这个地方了，你说房地产没有了吗？房地产仍然对美国的经济，牵动着美国经济很重的脉搏，但是它最后都转型了，它都不是靠卖土地卖房子来支撑这个产业了，他们更多的是向纵深去发展。
比如说房地产的服务业，不动产经营的状态，包括不动产经营跟资本市场的结合，所以你看你到华尔街，你去曼哈顿去走访，那么多大的金融机构，实际上他们都涉足在房地产里头，但是这个涉足，跟今天中国的房地产领域是完全不同的。他们涉足的房地产其实大量的，都是房地产的经营类别的东西，和不动产的管理类别的东西。所以我在想，中国的房地产阶段，仅仅说完成了初级阶段的过程，而这个阶段，我们已经速度超越了很多发达国家。我们用了20年的时间，走过了美国这些国家房地产甚至一两百年的路程。我觉得下一步其实是很重要的，就是中国的资本市场和中国的资本结构，怎么样更好的、更健康的帮助中国的不动产经营，走向一个新的高度，我觉得这是很重要的。
所以我想不动产的价值在中国，还远远没有释放出来。中国的不动产价值，和价值的体现，跟发达国家差得远得远了，如果我们说我们2020年成为世界第一大GDP国家的话，我们今天的不动产价值跟美国差得太远了，差得太远，所以跟我们GDP的地位是完全不对等的。所以这个命题很有意思，我们用房地产的特大贡献，不能说是全部吧，起码是特大贡献，做了一个世界第一大的GDP，而这个GDP，又没有体现一个先进的不动产理念，我觉得这个是有问题的。谁解答了这个问题，我觉得房地产它就获得了新的春天。所以我特别希望像万科、万达这些企业未来能解答这个问题，把这个问题解答好，我觉得实际上房地产就转型了。
SECTION 4
谈地产：一线抢土地二三线去库存
网易财经：您去年有一个很有名的唱衰的观点，包括今年市场又有一个回暖的迹象，您也是说这个今年这个北京的房价要进入6万元的时代，后面又说进入8万元，您怎么，能不能帮我们预判一下，当下的这个环境，当下很多人还是很迷茫的。
毛大庆：当下就是一个行业转型的环境，这个过程肯定得有几年的过程。因为房地产是个很有惯性的行业，这个变化不是说一夜之间谁想明白了，明天就变了，而且远比推动创业创新要难得多（笑）。其实因为这个行业很重，是个重资产，加上它沉淀太多的资金在里头，所以你让它一夜之间就变很难。至于说你今天看到的房地产市场的分化，二三线城市，无论给多少好政策，今天仍然还是挺困难的，这个二三线还是处在要强力去库存的时代，对吧。一二线城市，无论什么时候，土地仍然是紧俏的，大家都在这儿抢，所以一线抢土地，二三线去库存，这个状态在今年也是很明显的，无论出了什么新政。
但是显然房地产的管理，去行政化是明显的，是明确的，国家是清楚的，所以把房地产这个行业完全还给市场，自己去处理，我觉得也是清楚的，国家做好保障就好了。在这个过程之中，这两三年之内，我估计都存在这么一个状态，二三线去库存、一线仍然还要抢土地，这个一线太少了，就那么几个。但是你说抢土地之后，体现的产品的价值，是不是真有市场，今天还很难得到检验。
至于你说到时候北京的价格都变成均价8万—10万的时候，是不是还有那么多的消费者，我到今天都还是持质疑的态度，去年我那个内部谈话，实际上我更多出发点就是想阐述一个观点，就是在人口结构发生转变的阶段内，中国的房地产行业的传统模式，一定要发生转型，实际上原来的模式这条道去走，走下去是很危险的，我们是在，是在用一个虚拟的想象，来制造了一个不切实际的不动产的价值。而我们的实体经济又没跟上。这里面还有很多不应该存在的因素，包括腐败等等。这些因素去除了，回归到本真的时候，那才是个真的房地产市场。
所以我在想，这个命题仍然是清晰的，仍然是存在的，房地产也在这个过程中不断振荡，在转型，所以仍然是回到刚才我说的那个问题，就是说我们在告别了，或者说是在逐渐远离原来的传统模式的时候，我们按什么新的模式去做。其实有一个大方向是清楚的，因为房子和资本，永远要有真实的价值的连接，才能够体现出它真实的价值。这里面其实一个就是实体经济要发展，房地产才可能真的有持续的发展动力；第二个就是资本市场，要真正的解放，才有可能支撑出长线经营的好的不动产，我觉得这个可能都是我们现在没有解答好的命题。
（栏目负责人:倪惠 编导：倪惠 主持人：李芊 摄像：张春光 陈罡 后期：刘甜甜 配音：许一零 制作时间：2015.6）