我们为什么搞不懂房价暴涨 只有大玩家才知道

凤凰卫视《新闻今日谈》，以下为文字实录：
艾楚怡：各位好，欢迎收看今天的《新闻今日谈》，每一年的两会上房地产都是绕不开的话题，国务院总理李克强在政府的工作报告当中十三次提到了房地产，总结起来有两个关键词去库存和城镇化，观察从2006年到2016年这十年的政府工作报告当中对房地产政策的定调也是有松有紧，2016年的形势比以往更加的复杂，我们怎么来分析两会前后的房地产市场，政策的变化又会有何深远的影响？今天演播室现场请到的嘉宾是著名的经济学家马光远先生，我们先来看一个新闻短片。
解说：中国社科院金融研究所研究员尹中立，在内地报刊21世纪经济报道中发表评论文章，指出2016年的楼市与2015年的股市有不少类似之处，首先是政策初衷基本相同，去年刺激股市的初衷是为了提高直接融资比重，希望通过大规模增加股本融资来降低企业的高负债率风险，而今年刺激楼市是为了房地产去库存，同样是为了化解金融风险，不过去年股市的大幅动荡，说明政府不应该过度干预市场横行，让股市承担过多的政策目标，而要防范楼市出现暴跌，唯一的办法就是不要让它暴涨，在一线城市已经出现暴涨的情况下，防止出现暴跌的任务已经十分紧急。
文章指出，与去年股市的疯牛行情类似，北上广深四个一线城市的房价已经出现失控，在房价已经形成疯涨的背景下，任何刺激房价上涨的言论或政策都会被市场放大。文章还强调相对于股市来说，楼市更加重要，去年股市最高总市值约为60万亿，除去国有股和法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿，而楼市的总市值至少在两百万亿，是个人投资持有股市流通市值的十倍以上，另外从全球经济史来看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，因此如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。
艾楚怡：我们看一些城市出现抢房潮，特别是一线城市房价出现一天三连跳，跟做恶梦似的，您觉得这次出现一个抢房潮，房价暴涨的原因到底是什么？
马光远（著名经济学家）：我觉得如果我们从正常的逻辑去思考目前疯涨的话，是根本不知道为什么它涨，因为任何正常的原因都解释不了，在过去两年特别是政府对整个房地产的政策改变以后，特别到去年11月，我们提出房地产去库存以后整个政策开始松动，再加上我们整体的货币政策应该说在稳健的基础上是偏宽松的，这两个支撑的力量事实上意味着什么呢？就是我们的一线城市、热点城市、重点城市，未来整个房价它会出现一个向上的趋势，这个是可以解释的，不能解释的是什么？疯涨，去年深圳涨了50%左右。
艾楚怡：53.2。
马光远：我认为不可理解，我认为从任何一个价格的逻辑角度去讲，根本无法解释，比如说土地的因素，比如说深圳那个城市人口的结构，比如说整个的这种预期，但是这些条件过去都是存在的，为什么在去年那么疯涨？一年涨50%左右这种涨法是不正常的，所以到今天为止我们去研究深圳去年疯涨的楼情的时候，我们认为有一些原因我们还没有搞清楚，这个原因可能只有业界，只有这个大游戏的玩家，各个环节上的这些参与者可能才知道，那么到今天我们看到出现了一个传导（音）效益，上涨疯涨，然后旁边的南京、苏州，包括北京。我们也看到了这种不正常的这种涨法，这是一线城市，重点城市，如果从正常的情况来讲，在货币宽松，再加上整个房地产政策去库存的大背景下，它们出现向上的趋势我认为是非常非常正常的，但是我们现在看到的所有的情况，我认为不正常，比如说北京，大兴（音）那块地，那块地能够拍（音）出楼面价4.7万，我认识的很多开发商根本看不懂，那么看不懂怎么办？看不懂就不玩了，让能玩这个游戏的去玩，所以很多我们看到很多大的开发商就在看，就看拍出4.7万的楼面价意味着什么？就这个地方的房价你必须卖到差不多7万你可能才是赚钱的。
艾楚怡：大兴卖七万？
马光远：对，卖到七万才可能赚钱，当然他这个他必须做成豪宅了，但是即便如此我们看周边的二手房，因为现在那个地块周边没有新的楼盘，但是二手房可以参考，二手房现在的价格是多少？2.3万左右，一下子从2.3万暴跳到7万，这个想像空间我觉得正常逻辑解释不了，然后又出现了比如说上海出现了抢房的，广州出现了抢房的，南京出现了抢房的，杭州出现抢房的，那么为什么出现这种情况？这一次的疯涨跟过去最大的不同在什么地方？就是过去如果我们讲，就说整个中国房地产大的基本面，它仍然是一个短缺的基本面，也就是说比如说2008年年底我们推出四万亿以后，然后到2009年房地产3月份出现小（00：06：06），到最后迎来两年的疯涨，那个行情的背后是什么？中国的整个房地产市场仍然处在一个供不应求的阶段，然后一线出现上涨以后带动二线带动三线，带动所有的房价出现普涨（音）的行情，这是一个基本面。
那么我们现在的基本面是什么？就是供不应求的阶段，短缺的阶段已经结束，我们现在高层的对整个房地产的主要着力点去库存，为什么去库存？去库存就是为了房子太多了，我们现在可以肯定的讲，中国80%以上的城市住房过剩，有些城市是严重过剩，有些城市甚至去库存化的周期达到十年以上，那么在这种情况下出现疯涨完全不可思议，尽管一线城市尽管重点城市来讲，未来的需求仍然很大，但是这种涨法，这种玩法，比如说一个楼盘一个房子一天要涨三次，有人讲我看到媒体报道说上海一个人去年买的房子，八个月时间涨了五百万，我还看到北京一个学区房只有11平，只有11平一下卖到530万。
艾楚怡：还是胡同里的。
马光远：胡同里的，你看着特别破烂，所以我们现在在想这背后谁在推动？第一个可能媒体在推动，我们过去很多年我们很多媒体在房地产市场的推波助澜方面，他们是干了不少这种起了操纵的事的，比如配合开发商，配合整个市场来做。
第二点大家的恐慌性需求，也就是说货币在放松，房地产政策在刺激，整体偏向于鼓励大家买房，在这种情况下，过去很多年的经验告诉大家，你现在如果不买房的话，可能会涨的面目全非，然后再加上我们整个舆论的这种推波助澜以后，导致大家然后去买房，去买房的过程整个中介机构可能会给你搞饥饿（音）营销，比如说你去看一个房子，你正在犹豫货比三家，人家中间突然打电话过来说明天你不要来了，这个房子已经订出去了，那么这种做法本身事实上对很多人的心理层面的影响非常大，一下子导致大家说我现在必须下决心来买房，但是买房的背后有一个什么问题？第一个有个买房资格问题，因为我们知道一线城市本身它是限购的，但是现在我们看到一线城市很多地方卖出去的楼盘都是豪宅，都是均价非常高的，我们要问这些人的资格怎么来的？第二个他需要钱，比如说有些人他没房子，但是现在要买房子他必须要付够首付，这个首付如果不够的话谁给他提供的，所以现在最近媒体可以是关注我们整个房地产领域有一部分给你融资，叫首付贷，也就是说你要是首付不够的话，你通过很多的途径你能够拿到首付，我们说房地产支付首付，然后剩下的你通过分期来还，这已经是一个杠杆，当然这种杠杆本身它是正常的，而且风险应该说可控的，但是如果说你出现连首付都要融资的话，等于在杠杆上边加杠杆。
艾楚怡：这是黄奇帆市长说的，这个杠杆不能加的太长。
马光远：这个不能加，为什么？我们确定20%，30%，40%，这个首付的边界因为它是有个风险测算的，如果说连首付最终都通过杠杆，都通过融资的方式获得，那么他一定的预期，因为这个首付的融资它的成本不会太低，比如说现在融资首付的手段可能有这么几个，比如说开发商直接的融资，也就说我给你替你交首付，这个可能成本比较低，然后第二个是你通过中介机构，比如说前一段时间的上海的廉价地产，通过他们来给客户，但这个有成本，我想这个成本应该不低于10%，也就他在他要求的这个回报率。
第三个是通过一些金融机构，比如说理财公司，比如说我们的一些互联网金融机构等等，这个成本如果我认为如果没有15%的回报的话，这些机构不会给他提供首付，那么提供这么高的融资成本意味着你对整个房价的上涨，你一定有强烈预期，比如说你认为今年上海的房价会跟去年深圳涨50%，如果你有这个预期的话，你拿到哪怕20%、30%的融资成本，你也是愿意的，所以现在我们最担心的就是这种情况，杠杆上面加杠杆，如果是通过这种途径获得，我真的非常担心最后怎么收场，也就是说因为这种疯涨本身它是在透支购买力，它是一种炒作，它违背了我们整个房地产市场的目前的初衷，我们现在鼓励的是两种买房，第一个是基本的居住需求，第二个是改善性的需求，也就说你现在的房子有点小，你需要改善的话，然后去做。而且同时我们要确保不要出现风险，美国次贷的发生就是因为把房子卖给了那些三无人员，既没有收入也没有学历，也没有固定的工作，卖给这些人之后，最后杠杆断裂，而且我们必须记住，就说美国发生次贷危机它还可以通过各种各样的金融衍生品把这个风险转嫁出去。
比如说我现在我给你三无人员提供贷款以后，我可以把它证券化，我在证券化以后我可以把这个东西卖出去，卖给别人，别人再卖给别人，到最后卖给谁根本就不知道了，你最后拿到的什么东西不知道了，那么最后爆发一个风险，杠杆逐渐的加长，我们有些人认为美国这样玩风险很大，但事实上我个人认为我们在根本无法转让风险的情况下，这种玩法更大，为什么呢？因为直接一下子就杠杆就脆生生的断裂了，在你这个环境就出了很大的问题，所以现在如果说我们最后有关部门调研，我们这一次房价的一线城市重点城市房价的疯涨，如果是这种炒作造成的话，那么对整个中国房地产市场，对我们整个的系统性风险，对整个未来中国宏观经济整体的问题来讲，都是一个极大的隐患，所以我认为一定要尽快调查原因，千万不能轻视，千万不能解释说很正常，涨是正常的。
艾楚怡：疯涨不正常。
马光远：疯涨正常就没法解释正常的，所以如果是炒作造成的，有关部门一定要尽早的对这个情况要重视，不要以为说像过去一样我们一线涨了会带动二线，会带动三线，情况完全不一样，我觉得很难以带动。
艾楚怡：先谢谢马先生点评分析，我们稍事休息，广告之后见。
欢迎回来，我们继续要请经济学家马光远先生给大家分析一下，2016年中国房地产的一些形势，马先生我们刚刚说了那么多，从现在情况来看，好像是有点去库存这个政策摇高了房价的意思。
马光远：我觉得去库存主要是侧重点在哪里？因为中国的房地产市场区域分化非常严重，每一个城市不一样，甚至每一个城市的区都不一样，比如说北京郊区跟四环以里，整个房价的逻辑它是完全不一样的，所以在这种情况下，我们不可能制定全国性的统一政策去库存，比如说北京我从来都不认为有去库存的问题，因为未来需求非常大。
我分的有三类城市不存在去库存的问题，第一个一线城市，第二个热点城市，包括杭州、厦门这些有概念的城市，它也不存在去库存的问题，因为未来的人口能够把它拖起来，第三个就是未来我们搞城镇化的过程中，我们有大的城市圈，那么城市圈未来我认为是城市群是我们整个城镇化的一个基本的这种形态，也就是说我们以后的人口可能就是围绕大城市最后周边卫星城等等，形成一个城市群的这种模式，意味着这个中心城市它也不存在去库存的压力，真正去库存就在那些三线、四线城市，那么我们现在看到的情况是什么？就是在中国整个房地产市场的制度体系没有完善以前，你看到的情况一定是政府，比如说开出药方，开出药方以后这个药会吃到谁的口里边？就是不给吃药的人吃的药，一线重点、热点城市这些不存在去库存问题的这些城市，他吃了药，他吃了药以后，但是应该吃药的那些城市他吃不到药，或者说吃了药以后对他来讲可能短期的作用不是很大，所以你看到的情况就是不该热的非常热，该热的继续冷着，所以现在我们不担心去库存的城市库存急剧下降，北京据说现在的库存可能剩下不到四个月了，这是一个又是放出来的一个非常重大的一个信号，就是这个房子已经不够了，你需要急需增加供应来解决这个问题，所以现在我们讲，中国房地产的政策第一个不应该是全国性的政策。
艾楚怡：不能一刀切。
马光远：每个地方，所以政府工作报告里边讲到说因城施策，因市施策，我觉得这是对的，因为毕竟不一样，那么第二个就是这样的政策本身除了我们短期的去库存，我还认为应该真正的我们考虑真正的长效机制问题，我们的目的不是把房子找接盘的人接过去就完了，房地产市场未来还需要发展，几十年要发展，我们需要一个健康的长期发展的这么一个市场，而不是说暴涨暴跌的市场，中国房地产市场十多年以来，没有出现过大的风险，也就是说从来没有调整过，但是全球房地产市场的历史告诉我们，任何一个房地产市场经过繁荣周期以后，一定会面临着是不是会崩盘的问题，那么如果说我们难以逃避这种命运的话，我们事先就应该预防，我为什么讲疯涨暴涨对整个房地产去库存长期来看非常不利，对整个的房地产这个行业本身是一个重大的利空呢？就是暴涨以后等于你把所有的都投资完了，这个市场稳定健康的发展才是最关键的，所以我们的政策更重要的不是着急把房子卖出去，而是怎么样构建一个真正的长期健康发展的这种制度体系。
过去十多年中国房地产市场就着急调控，都是短期政策，长期政策非常少，包括信贷政策，我们的信贷政策是20%首付，30%首付，完全是看房地产市场的温度，而不是说我们让它怎么样稳定来发展，包括我们这个房地产市场本身的专业性的金融机构非常少，金融产品非常少，比如说对一些真正需要住房的家庭，我们有多少金融产品来保障他们的居住需求，没有，再比如说我们的租房市场，现在整个制度体系根本没有，大家为什么不买房子去租房子，你得有一个制度保障他租房子是比较合算的，出租的人跟租的人之间最后都形成一个长期的这种关系，所以有些人会长期租房，但是在我们国家很少有人说我一辈子租房，为什么呢？你可能过三个月有人就赶走了，这个房子有人要卖了，所以没有这种保障的话，整个市场就是一个大起大落的行情，所以现在来讲的话，经过十多年这种发展以后，我个人觉得中国房地产市场第一个头等大事不是说我们着急库存，而是千万要一定要预防暴涨以后会不会出现一个暴跌的问题，我认为正常情况下一线城市的疯涨是不可持续的，因为它是不正常的，你讲一百个理由你都无法解释为什么它在今天这个时段它突然涨起来，而不是在去年涨起来，不是慢慢涨，如果说一个人在不到半年的时间里边，赚的钱是他十多年的钱，辛勤劳动辛苦工作的钱我们还谈什么创新。
我看到一个媒体算，说我们现在一线城市的房价能买下半个美国，这是很可怕的，所以我认为现在的疯涨绝对不是好事，既危害房地产自身的长期发展，也危害我们的去库存政策，而且对整个宏观经济都是一个极大的隐患，所以现在我们更重要的是利用去库存这个周期，然后有重点的，比如说我们现在说把去库存跟农民工的市民化我们要结合起来，主要解决农民工的居住问题，买也好租也好，但是我们到现在为止真正针对农民工的政策有多少？我觉得现在很匮乏，包括他去贷款买房，银行不敢给贷，为什么？他没有长期的社保，他今天在北京打工，明天在别的地方打工，你怎么能够证明他他能够每个月还得起月付，没法证明，那我们怎么办？我们怎么样来打破这个瓶颈，还有价格问题，比如讲对农民工来讲有些价格肯定是非常高的，还包括他的身份问题，你说租房，租房的话我们现在很多城市的工作房跟农民工没关系的，现在我们讲要一视同仁，落到实处以后地方上也没有做到一视同仁？这都是需要去解决的。
所以中国房地产经过很多年的野蛮生长以后，现在真的是需要竖规则的时候，而且是长期的规则，而不是说急功近利，一下子通过各种各样的手段把一线城市的房价轰起来以后，然后造成恐慌效应，让所有人都买房，这是不可持续的，所以我认为现在当下的第一要，一定要关注的一线城市这种疯涨的风险。第二个为农民工去库存量身定做很多很多具体的政策，金融层面怎么破局（音），税收层面怎么破局，财政补贴层面怎么破局，我觉得需要做的事非常多，你一下子突然出了几个城市疯涨以后，把这一盘棋彻底打乱了，所以这个问题一定要引发我们的关注，我们不能说今年着急，然后一下子对这个情况不关注以后，到下半年大家的预期整个彻底改变以后，那个时候再来（00：22：43）再来解决很多问题，我觉得可能就晚了。
艾楚怡：很多专家就说2016年中国房地产市场这个暖春已经来了，您觉得现实吗？
马光远：太过了，一下子到夏天，一下子从冬天到了夏天，而且就那几个城市不正常的在涨，事实上大量的城市整个房地产市场的情况仍然是冷，所以你现在看的话可能有一团火，但这个火它是冬天里的一把火，它不是说我们整个的房地产市场全部迎来了转折点，而是我们看到的有些地方不可思议，但有些地方仍然竖在仍然不知道这个库存怎么办的情况，所以整个房地产市场我们应该关注更多的90%以上的城市，怎么办？而不是应该把注意力放到10%这些疯涨的城市，因为它不代表中国房地产的主力，也不代表当下的问题，我们现在解决的问题是三、四线城市这些库存要尽可能的消化。
第二个怎么样构建一个真正的适合中国国情的这种住房制度体系，我想最近关于住房制度体系的大家都在呼吁，这才是重点的重点，如果说我们这个层面热起来，那就好办了，再比如说一些公共租赁房也好，其他的一些保障型的产品也好，我们怎么办？现在既然全国的库存问题很严重，我们能不能政府再不要再盖那个保障房了？你直接通过货币化能不能解决，这是一个大方向，一方面我们看到在商品房市场这样库存非常大，另一方面你每年还在不断的来盖，这是一个很大的浪费，所以这个层面我们需要细节的设计非常多，到最终一定要给大家稳定的预期，也就稳定的预期是什么？这个房价它正常的涨，比如说一线城市你一年涨个7%、8%，我认为还比较正常，但一下子到50%左右，那这个市场就彻底一下子可能把它的所有利好就透支了，所以现在的当务之急第一个搞清一线城市疯涨背后的真相，第二个就是一定要立足于制度建设，只有制度建设才能救中国房地产，才能够长期的去化解库存，否则的话你看到的情况就是可能短期内可能效果非常明显，但长期一下子又会陷入一个低迷。
艾楚怡：非常感谢马光远先生点评分析，感谢收看今天的《新闻今日谈》，明天见。