郎咸平爆房地产“回光返照”房市飘忽

　　窦文涛：《锵锵三人行》。郎咸平教授如果不考虑他这个肚子，他在经济学家里算是帅哥了，是吗？

　　郎咸平：我这个肚子还可以的。

　　窦文涛：说上这节目，不让我们照侧面，你粉丝提意见了，是吗。

　　郎咸平：粉丝说我太胖叫我减肥，我午饭都没吃你知道嘛，你不是要请我吃午饭的嘛，我说没空，主要是为了减肥。

　　窦文涛：你不知道猪肉涨价了嘛。

　　郎咸平：顺便减肥了。

　　窦文涛：顺便减肥了，这几天你看，股市你也说了，肉市也说了，是吧，房市你也应该祸害祸害了。

　　郎咸平：我没说过嘛。

　　窦文涛：房子，大家都想听你预测、预测的，就是什么，你看什么大辩论都争了嘛，奥运后房价会涨，还是会跌，很多人在这个时刻，那天一个房地产的中介就跟我讲，实际上这段时间，就是奥运之前这段时间呢，成交量少，买方和卖方都观望。

　　郎咸平：对，没错。

　　窦文涛：你给分析分析目前的这个形势吧。

　　房地产是二元经济需求面市场化严重过度

　　窦文涛：我们现在比较简单的讲说，房价会不会涨，首先大家要了解一个观念，中国跟美国是不一样的，美国的整个国家，它简单的讲可以说是一元经济，比如说利率一调升，房价就跌，利率一降房价就涨，这就是美国。中国不是的。一直在美国是很好的拐点，美国现在就拐了，利率一上升房价就跌，这就是拐点。

　　窦文涛：我们不也调高利率了吗。

　　郎咸平：我们调高利率房价不一定跌。

　　窦文涛：为什么呢？现在看出苗头，不一定会跌。

　　郎咸平：因为它叫二元经济，房地产已经是二元经济，因此在这个节目里面我想跟大家稍微讲得复杂一点，怎么样去了解我国的房地产市场，首先大家想一想，房地产市场，它是一个什么样的市场，它是一个供给面，市场化严重不足，而需求面市场化严重过度到这么一个地方，什么意思？各位想一想，第一供给面是什么？比如说两大核心资源，包括土地开发权、银行信贷权是吧；第二、长流程管理，从立项到开工，到完工，到销售，大大小小上百个环节，注意一下。

　　许子东：不是充分市场。

　　郎咸平：不是充分市场，都掌控在政府手中，卖地，银行信贷、长流程管理，都要政府监控，只要政府能够监控，就有寻租。

　　窦文涛：寻租空间就有。

　　郎咸平：简单讲就是腐败。所以说这就是地产的供给面。

　　许子东：谁跟官员关系好，他就能拿到地。

　　郎咸平：所以它就不是市场化的一个供给面，那既然是市场化的供给面，你需求面是一个什么样的情况呢，你发现也不是市场化，它市场化过度，因此我们中国的改革开放。

　　许子东：什么叫市场化过度？

　　郎咸平：我给各位举个例子，比如说像火车票价，不是有经济学家说票价应该涨，需求大，你错了，中国不同，因为中国铁证系统和房地产是一样的本质，那就是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度，这句话什么意思，铁路供给面是谁？铁路局。也就是政府垄断。你现在垄断的话，怎么能够随便开放需求面的价格呢，一开放就是什么？就垄断性的定价，老百姓都不要坐车了。

　　因此，中国的问题不一样，你要想要供给面是什么？需求面是什么？它都不是市场化，因此我们这么多年的改革开放，目的是希望市场化解决问题，可是我告诉你，房地产为什么不能靠市场化，原因就是供给面市场化是不足的，是由政府所掌控的。需求面市场化过度。

　　许子东：我觉得过度还是没理解。

　　郎咸平：也就是政府都掌控着。包括供地、信贷，监察、管理。

　　许子东：简单通俗的话，不是值多少钱，他卖多少钱。

　　郎咸平：不是的，由政府参与在里面。

　　许子东：那么在买方呢？

　　郎咸平：需求面我想请问你，需求面的资金哪里来的？这个就有意思了，绝对不是因为经济发展更好了，老百姓愿意购买房子，不是的。去年我就讲了，深圳地区2007年，为什么房地产翻两三翻，不是因为深圳地区的经济更好了，而且因为什么？深圳地区的经济发展更坏了，回光返照这种。

　　许子东：我明白，你的意思就是买房的人，不是因为要住房子，而且要作为一个投机手段。

　　郎咸平：而且更严重的，在深圳地区，我就以深圳地区为例，好吗？为什么那么多人买房？主要是深圳地区倒闭企业太多，这些企业家不想干实业了，把钱拿出来去炒楼去了，而这才是造成深圳地区房地产价格上涨的主因。那么为什么干不下去了吗？那就是我们前面节目讲的，他们投资商环境迅速恶化。

　　炒房资金大量涌入房市需求量飘忽

　　窦文涛：这就是他上次讲过这个观点之后，我还得到印证，就是一看房子，好多套房子，你知道吗？拿钥匙开门的，是公司办公室里，确实是公司买的。

　　郎咸平：对，他为什么不去投资做实业呢？去生产杯子，没什么利润，劳动成本上升，劳动合同法，汇率、汇率烦了，炒房多好，你看深圳地区为什么翻两三翻，不是因为深圳经济好了，而是因为经济更坏了，他更干不下去了，所以拿出大量钱，去炒房。因此房地产的需求面资金？都是这种资金，不是因为经济发展好了，他需要房子的，而且因为干不下去了，大量资金融入地产这种情况。

　　窦文涛：但是你知道最后如果泡沫破碎的话，那就麻烦了，他企业的钱不都套在里面了。

　　郎咸平：那是，可是至少他是目前的一个选择，因为至少投资房地产比做企业而言，他更有把握可以赚更多的钱。

　　许子东：我有一个小的东西可以补充，就是在美国我知道你买一个房子，就不管你什么资金，你买了这个房子要交很高的财产税，就是你占有了这个房子，你就交这个税，这个税基本上等于一年的，一个人的人工这样。那换句话说，就算有钱的人，他也没办法买三四套，四五套房子来盼这个房价涨，因为他这个代价太高了，可是在中国不需要交这个税，不需要。所以说它是一个很好的投资手段。

　　郎咸平：所以这个需求面的资金，你就发现是这种资金，不是一种健康经济增长所拿的资金，而是一个不健康的经济，挤压出大量的这种投机资金进入了楼市，这就很麻烦了。因为什么，这个资金到处乱窜。

　　许子东：但之所以他会那么多人愿意投进去，就是因为眼前的实践，我们叫实践举措。就是你在眼睛看得见的过去的十年、五年，你就看到在这里的钱往上翻。

　　郎咸平：比较有利可图的。比你做事业要更有利可图的。

　　许子东：有很多人觉得他做了一辈子赚的钱，还不如买了个房子这两年赚的钱。

　　窦文涛：绝对的。

　　郎咸平：我来给你举个例子，这个理论还应该怎么验证？我去年大概5月份去重庆，给你讲，当时重庆的领导告诉我，房价是2900一平米，到了11月份变成6000一平方米。难道重庆就这么几个月就经济如此的发达吗？不是的，而是因为在6月份的时候，重庆推出了一个叫“城乡统筹新特区计划”，新概念一出来，大量这种资金打入重庆，房价立刻炒高。

　　窦文涛：是这样的？

　　郎咸平：不是因为经济好了，而是因为大量资金从外面涌进来。

　　许子东：而且最有趣的一点是，其实我们在讲，这个市场资金买卖，其实根本不是买和卖，中国这个房子，他不属于你，他只是给你用70年。现在越来越少，现在才60多年了，所以你中国人这一点真不是一个写实的民族，我以前听说中国人的特点是写意，所以一根鞭子代表一匹马了，四面骑着百万大军了。咱现在全中国的人，包括海外的买进，都能够把中国的房子当做私有财产，可是他其实不是私有财产，全是租的。你花那么多钱买一个租房。

　　窦文涛：花那么多钱还是租房。

　　郎咸平：国家减价房地产，所以对地产商而言，为什么他最近心里特别的不安？你想想看，供给面是政府控制的市场化不足，它的成本就放那里，购地成本，也还有这个寻租成本就放那里，是钢性成本。

　　许子东：寻租成本。

　　郎咸平：对，你的需求面这个资金来源不是稳定的资金，不是一个经济好的资金，是一个飘忽不定的资金。所以他心里特别恍惚。他卖的房子，高价房子他心里有没有谱，到底有没有人会来买？关键在这里。

　　窦文涛：房价的涨跌，就反应那种心理。你觉不觉得最近这个房价飘忽？就是最难测的，最飘忽。

　　郎咸平：因为他的资金就是飘忽的，需求面就是飘忽的。

　　窦文涛：咱们可以看看最近的一些言论。那既然这个房价这么飘忽的原因造成这么飘忽的结果，那你说我们作为小民，应当如何自处呢？

　　成本是钢性成本，它不决定房价

　　郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。

　　许子东：它好楼还是不跌的。

　　郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。

　　窦文涛：对，不值的就先崩了。

　　郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是我刚才讲的这个。

　　窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。

　　郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛得住。

　　许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000万的楼，就可以了。

　　好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。

　　郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。

　　许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，我不那么急。

　　窦文涛：他撑得住。

　　许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。

　　窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，他不卖，他租，他租了再上升。

　　郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但是大量的资金会进入。

　　许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的一个成本，完全不相干，它这个跟成本毫无关系。

　　郎咸平：这个是因为，我讲的，成本是钢性成本它不决定房价。

　　许子东：成本就这些。

　　郎咸平：它不决定房价，决定房价的是需求，是飘忽不定的资金，理解了吧？就是这个意思。

　　窦文涛：你看，最近我们的朋友，很多人就在犹豫，奥运前要不要买房？他们聊的一些，我向你求证一下，你比如说，有人就说，说人民币越来越毛了，感觉。就是咱们以前说的通货膨胀，要毛了，说那个现在卖两万四，其实跟你说以前是一万六，那以前的一万六，说不定就等于现在的两万呢，这种说法有理吗？

　　郎咸平：因为房地产从长期看起来的话，我们以亚洲其他地区为例的话，发现房地产在长期之下它是比较保值的。像台湾的富裕，很大一个层面是来自于房地产的增值。

　　经济学上的理论：对过去的依存

　　许子东：我觉得有一个心理很奇怪，就是说一个地方的房子，就像一个人的财产，它到过一个水平，过一阵，假如它撑不住，它下来了，只要有一段时间，它又会慢慢、慢慢地爬上去，你明白我的这个意思吧？就是它总会，因为它老记着，我有一个时期是这么高的。所以比方说，有一次，我有一个时期，曾经一度我这个房子是四百万的，可是现在跌到两百万了。

　　郎咸平：他不回去了。

　　许子东：他两百万他就不肯卖了。他就得这么等啊，等啊，等到比方说三百五十万什么时候的时候。

　　郎咸平：其实在经济学上是有这个理论的，这是对过去的一个依存。

　　窦文涛：对过去的依存？

　　许子东：他从来不记他买进来那八十万，他才不记。

　　郎咸平：他记到最高点。你不是也这样子的吗？

　　许子东：就像人老记着自己做官做到最高那一步。我曾经做过什么、什么。

　　郎咸平：像你早卖的房子，你不会这么想，我卖那个房，我赚了几百万，你不会这么想的，你说我早卖了，现在可以赚一倍了，人是这么想问题的。

　　许子东：人性如此。

　　窦文涛：你像我们有的朋友还说，在经济上，好象有这种推倒关系吧，多米诺骨牌的关系。他就讲，你比方说现在，两万四，他们就认为真正好的房子不会跌，说如果要能跌回一万六，那国家就得闹灾难了。我不知道这个推倒关系是不是成立，如果，你比方说从两万四降到一万六，是不是不可能了？

　　郎咸平：因为这样讲，就是在97年的时候，我们在香港是有一个忧虑叫“负资产”。也就是说，比如说在97年一百块买进来的房子跌到40块，可你银行的贷款是70块的，你把房子卖了以后，你还还不起贷款，所以干脆就不还了，人跑了算了，造成银行危机。

　　窦文涛：假如真出现这种问题，这个产业都是连环的呀？

　　郎咸平：那就是银行危机，那就是经济危机。

　　窦文涛：它就是经济危机了？

　　许子东：但是你知道，但是现在为什么买贵的楼，人家还买下去？就是因为现在人家对于政府有这个信心。他们认为政府会帮富人，你明没明白？就是这样，像深圳，你看现在稍微一跌，涨的时候没人反对的，稍微一跌。

　　郎咸平：就很多人反对了。

　　许子东：政府方面就已经在讲了，会不会影响银行啊？会不会，政府要不要救市什么的。所以下面这些投资的人，他都有，我不知道这个想法对不对，但他们基本上就有这个幻想。如果大幅度的跌下来的话。既然他刚才讲的，他出来的这个成本，卖出价，不是完全市场的，是有的人为操控余地的，有卖的余地。那到时候，政府当然不愿意大家的财富都全部下来，像香港97以后“金融风暴”这种情况，要是在中国各大城市。

　　普遍出现的话，那政府肯定会出招。所以有这种想法的话，就会支持在那些贵的楼盘，这也就是房价长久不能下去的原因，心理原因之一，现在很多是心理战。

　　不要去预测，单要理解决定价格的背后机理

　　郎咸平：所以一直，中国的楼市不是简单的拐点的问题。这种二元化的问题，这才是我们楼市的本质，高价楼盘是这么个价格，它的决定因素跟中低档的楼盘是不一样的。所以一看很明显的二元化。

　　窦文涛：那现在看来，在未来一个可见的时间呢，中低档现在差不多可能已经看出苗头来了，要跌，但是高档好像。

　　郎咸平：我觉得最好不要做这种预测，为什么？因为还有一个经济健康的问题，如果这些所谓的不规范的资金，飘忽不定的资金，如果它们碰到大麻烦的话，高价楼盘一样会跌。

　　窦文涛：那就崩盘了。

　　郎咸平：这话我不想这么说。

　　许子东：假如中国你只有第二、第三、第四套的房子，要交的那个税，像美国这么高的话，假如说你持有另外一个楼盘，你每个月要交几万块的税的话，那这些人就会把这些楼盘纷纷出手，但是现在大家就是对政治跟经济的这个联合体，抱有这么一个幻想，他觉得不会让这些事情发生。

　　窦文涛：飘忽，现在说什么事都感觉都是飘忽的。所以过去有一句话叫“善易者不战”，就是说真正懂得《易经》的话，他是要了解这个义理，他不用去算卦，所以郎教授这个观点，也是说你不要预测，但是你了解，决定它价格的背后的机理是什么？然后你自己就可以做决定。

　　郎咸平：所以很多人问我说，郎教授，我该不该买，该不该卖？我说你不要这样子问我问题，我说这个路径依赖，好吗？你说不清，未来会发生什么事，你把这个道理搞清楚了，你就会做出最好的判断。也就是我们今天这个节目就是送给各位观众一张渔网，我把房地产的信号告诉你，他是这么样的定价方法，那么至于将来怎么变的话，那你自己要做决定，所以我们不会告诉你说，你要买。

　　窦文涛：是涨还是跌？

　　郎咸平：我们不跟你讲这个，但是我们送你一张渔网，送你一张鱼钩，而不是送你一条鱼。

　　窦文涛：所以我说你现在作为一个普通小民，你不懂经济怎么能行呢？

　　许子东：就是啊。

　　窦文涛：就是学经济学。

　　许子东：但是你至少要知道政府在这个房地产市场上，做了哪些事，比方说他推出大部分的房子，要造90平方米以下，用意是好的，为中下层的人民，可是客观上抬高了豪宅的房价，因为你看，你限制了嘛，你不能盖了嘛，大的房子，对不对？

　　窦文涛：我发现什么也吓不到英勇的中国人民，你说你什么90平米，人家现在有的房产商建的一楼几个90平米，就是为了你全买下这一层，一打通，全是你家。

　　许子东：群众的智慧是无穷的。

　　窦文涛：我发现中国人太聪明了。

　　郎咸平：为什么是90？这个东西是拍脑袋胡想的。

　　许子东：90就是香港的一千尺，一千尺豪宅，它就是参考的这个概念，香港人不叫千尺就是豪宅的吗？香港是一千尺就是豪宅了吗？

　　郎咸平：香港一千尺就是豪宅，对。

　　许子东：还有最妙的，深圳楼价飞升的时候，他们这个参照器是香港，那因为你跟香港比，真的还差好几倍呢。可能妙的很，参照器是香港，买的大部分是国内的资金，内地的资金。

　　郎咸平：对。

　　许子东：并没有多少香港的资金投入。

　　郎咸平：去年的话，大概港澳台资金6%左右，公布的数据这样显示的，其余的全是我们内地的资金。

　　许子东：港澳台在上海买楼的比例高过深圳。

　　郎咸平：对，高过很多。

　　许子东：所以你说这个。

　　郎咸平：挺有意思的。

　　许子东：所以说咱们要打好长期租房的这个心理战。

　　郎咸平：不过长期租房也并不是我们中国人的传统，中国人喜欢置业。这不是阿Q，这不是置业，这还是长期租房，这不就是70几年吗？阿Q就阿Q，我不就是阿Q吗？

　　窦文涛：买土为安了嘛，他算是自己到死，也是在这70年里面吧，所以入土为安了嘛。

　　郎咸平：我们也活不了这么久，他可能可以。

　　窦文涛：但是你说现在的人，你像你说这个很多公司的资金，它都转移在房子这儿了。那么将来，如果说第一个可能是他顶不住了。再一个可能是经济形势又好了，它又会把这笔钱抽出来，去投资他本来该干的事。

　　郎咸平：这个是最理想的。

　　窦文涛：这个会出现什么情况呢？

　　郎咸平：房价下跌了嘛。

　　窦文涛：房价就跌了？

　　郎咸平：对。所以说为什么我们不能够做预测。因为这种事情是你测不来的，你不晓得半年之后，会不会有什么大事件出来，说不定某个事件就把这些资金一调走，房价就跌。

　　许子东：比方说，他说25%倒闭的那些中小企业，如果它们统统又重新开张的话，那就有很大一笔热钱就抽调出来了。

　　窦文涛：大家到时候大跌，那真是会是香港的当年的负资产了。


　　来源：《锵锵三人行》凰卫视中文台