个人投资理财(3)--你应该买房么

早几年跟群友们聊天时，我提到了个人如何打理自己的资产时，说到了这20年来房地产价格走势，也说了投资房地产带来的收益远比很多人自己工资收入还要高。有一些学员默默的供了第二套房，如今回头去看，可能这么些年回报最大的就是这一笔房产的投资。

那是不是每个人都适合买房？这里需要做一些进一步的细化分析：

一、房价走势到底会如何？

物价在涨，建造的人工成本在涨，地价在涨，房子总体趋势是上涨的，20年里，房价上涨的时间是80%，只有20%的时间房价是下跌的。所以，不要问以后房价会不会跌了，因为整体趋势是往上涨的。

二、如何判断自己是否能买房？

如果是买来自己住的，这是专业术语说的“刚需”，自己的房子，怎么都比租来的住的舒服。那需要买房子时，到底资金够不够。这么来判断，首付+按揭+交易的税费（契税、印花税、维修基金等）需要自己进行估算。买多大的房子，首付+税费多少钱，这个是根据自己目前的积蓄来进行选择。其次是每月的按揭，家庭收入减去必要的开支，余下的钱70%~80%用来按揭。必要支出包括衣食住行（赡养老人、抚养孩子）及保险支出，比如两口子收入12000一个月，每年衣食住行及保险费需要5万元，剩下7万元，每年按揭就应该是在4.9万~5.6万元。如果未来工资上涨预期较好，可以按80%，如果未来工资预期上涨较差，且有子女教育需要增加投资，建议按70%为宜。且自住住房要考虑一两年内装修的资金支出，装修和家具电器的支出可以自己匡算一个范围，可以根据自己的实际情况分段支出。

三、如何判断是否投资第二套？

投资跟自住是有区别的，自己的购买力测算跟购买自住住房一样。投资是否有价值，可以这么分析：（1）投资房产资金（利息加税费）的利息+按揭利息+物业费+简单装修的利息支出=拥有房产的成本；（2）租金+房产总价上涨（含简装）=拥有房产的收益；（3）拥有房产的投资=首付+税费+按揭支付的本金；（4）用拥有房产收益-拥有房产的成本=投资房产的综合收益。房价总额，因为契税是买家承担，印花税需要自己缴纳，如果年限未到需要缴纳的税费也要计算进来，通过中介卖出，中介还要收取一定的费用。不过我们可以采用简单的方式，就是房产中介同类房屋卖家净收金额，这个是很容易获得的。

通过以上计算，我们就知道自己投资房产获得的年化收益率，此时我们要评估我们的机会成本，如果你有其他更好的投资渠道，应该以其他投资的年化收益作为机会成本，如果没有好的投资渠道，可以用银行理财产品的年化收益作为机会成本。如果投资房产收益率没有比理财高比较多（50%以上），此外，也要考虑投资房产，要花费一定的时间和精力。

买房子，是许多家庭最大的投资，需要根据实际情况来妥善决策。希望每位朋友都拥有自己舒适的家和幸福的生活。