房地产开发有限公司税务稽查案例分析

一、房地产行业特点的概述

随着我国经济的迅速发展，房地产业已成为是我国国民经济的主导产业，对现代社会经济的发展有着举足轻重的地位。随着我国人民生活水平的不断提高，对居住条件的要求也越来越高，房地产业得到迅速发展的锲机，成为我国的重要经济支柱及主要税源。

房地产开发是一个比较特殊的行业，该行业具有复杂性、多样性和滚动开发性，从立项、审批、报建、融资、建设、预售、到验收交付使用，其经营周期之长，所牵涉政府部门及公司之多，耗用的资金之大，市场风险不确定，这些都是该行业所特有的。这也决定了房地产开发合作方式的多样性。目前我市的房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，国有企业寥寥无几，因此房产企业的纳税意识普遍较低，所以房地产业是存在较多税收问题的一个行业。

二、房地产业常见的涉税问题及检查方法

（一）常见的涉税违法行为

该行业涉及的地方税种以营业税、企业所得税、土地增值税为主。

1、收入不按规定入账申报纳税。通过把部分预收购房款挂往来帐户，甚至把现金收入存在私人帐户不入账，隐匿收入从而推迟了营业税纳税时间。

2、不按规定结转收入。通过隐匿收入或将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐，产品完工后未按规定及时结转销售收入，造成利润减少，少缴企业所得税。

3、不按规定结转成本。通过减少可售面积，造成单位成本虚增，多结转经营成本；或者虚增开发成本，造成利润减少，少缴企业所得税。

4、超标准列支费用。如：超标准列支业务招待费、超标准提取企业效益工资、福利基金、工会经费、职工教育经费以及坏帐准备金等。造成利润减少，少缴企业所得税。

5、不及时清算土地增值税。巧立名目，制造理由，如留下部分 “尾房”不及时反映收入，使整个项目不能清算，逃避土地增值税的清算。

（二）主要的检查方法

房地产业应纳的营业税及企业所得税，占该行业应纳税总额的比例较大，这两个税种成为了检查的重点内容；对该行业主要采取调账检查和实地核实法，检查工作的主要方法和步骤如下：

1、实地踩点与外围调研

先到房地产开发企业的开发项目所在地踩点，在售楼部取得项目销售宣传资料，了解项目销售的基本情况，其中包括房屋的建筑规模、基本售价、何时交付使用、销售情况、承建商等；同时通过外围调研，在网上查询或到国土房管、建委部门查询的方式，了解开发项目的土地使用及出让情况，建筑面积和可预售面积，商住面积分配比例等，为我们下一步进行疑点分析，寻找重点稽查的方向打好基础。

2、静态资料的分析

通过征管查询系统反映纳税信息的分析，是否存在异常变化来分析和确定稽查重点；把外围调研得到的材料与纳税申报资料进行对比分析；根据企业提供的相关资料进行分析，特别是对企业提供的立项批文、规划许可证、土地使用权出让合同、土地出让金缴款书、施工合同、项目开发预（结）算书、商品房预售许可证等资料进行重点分析。

3、会计报表分析

报表分析是一种逆查法。是通过对纳税人提供的会计报表进行分析，运用其中的逻辑关系，查找财务报表的异常项目，进而发现虚假的会计处理，发现问题的根源，为检查可能存在的偷漏税问题提供较明确的线索，找到问题的突破口和确定检查重要环节的查帐方法。

4、会计帐册的检查

对帐薄检查，除了根据会计报表检查分析的问题或事先确定的问题直接检查有关帐户外，一般应按照企业经营过程的程序并结合税务检查，抓住其中的主要帐户，联系它的对应帐户，检查与税收关系密切的有关核算记录。会计帐册的检查是税务检查的中心环节。

三、典型案例和点评分析
（一）基本案情
某房产有限公司主要从事房产开发和经营，企业性质为：其他有限责任公司。经营范围：房地产开发经营；物业管理；项目投资；建筑工程机械与设备租赁；仓储（除化学危险品）。地税征管部门对该企业实行查帐计征的征收方式。
（二）检查过程
2009年7月22我科调取了该企业2006至2008年度的会计帐册、凭证及相关资料，对该企业三年的纳税情况进行了稽查。
我科稽查人员先例行调帐，检查人员从调取的该公司帐上发现，该公司存在隐匿车位收入及结转成本不实的嫌疑。于是，增调稽查人手，由原来三名检查人员增加为五名检查人员分成两个小组，一组主要负责收入的核查；另一组主要负责成本的核查。
负责收入核查的小组根据企业提供的销售台帐﹑收入明细帐及预售许可证的可售面积﹑权属证明等资料进行核对，发现开发区某楼盘的车位可销售面积与其大确权的面积相差太远，于是对该楼盘所有车位逐一清点，核实车位的数量﹑可售面积及使用情况，掌握了该楼盘实际销售情况。检查人员指出该公司的实际销售车位的情况与入帐不符，提出核实的真实的数量及销售面积。在事实面前，该公司只好提供没有入帐的车位收入台帐。
由于该企业开发的楼盘比较多，滚动开发成本涉及的年度较长，发生成本所涉及的年度从2003年一直延续到2009年。负责成本核查的小组根据企业提供的“开发成本”“开发产品”“经营成本”等会计明细账册进行一年度一年度的核对，一项一项的核实其真实性，准确性；并汇总为各楼盘的“开发成本及开发产品一览表”“ 已售面积及结转经营成本汇总表”，使各楼盘的总成本及结转的经营成本一目了然，经过核查发现个别楼盘存在多列施工人员工资﹑水电费等问题。
我们检查小组通过详查该公司涉税收入及成本的账目、凭证和到实地作细致的调查取证，发现该公司存在以下的违法事实：
1、营业税方面的问题
经我科检查人员通过对该公司实地调查及对会计账册的核查，确认该公司从2006年至2008年，取得收入XX元，应交营业税及附加XX元，已交营业税及附加XX元，尚未申报缴纳营业税及附加XX元。
2、企业所得税方面的问题
经我科检查人员的核查，对该企业应结转而未结转的预收账款进行结转，并对其各楼盘的可售面积及可结转成本进行核实及调整，确认该公司从2006年至2008年，应补缴企业所得税XX元。
（三）定性、处理过程和结果
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，对查实该公司未申报缴纳营业税及附加XX元作追缴入库处理，从滞纳之日起加收营业税滞纳金，对其偷税行为给予少缴税款一倍的罚款。
2、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、第十五条，《中华人民共和国企业所得税法》第一条，第二条，第三条，第四条，第六条，第四十九条，第五十三条，第五十四条，第五十五条，第五十条，国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31文）的规定，建议对少缴的企业所得税XX元限期追缴入库，从滞纳之日起加收企业所得税滞纳金，对其偷税行为给予少缴税款一倍的罚款。
（四）案例分析及稽查建议
房地产开发企业隐瞒销售收入的偷税行为存在普遍性。但收入的隐瞒，只是房产企业的暂时行为，目的只为取得充足的流动资金，当购房者需要购房发票及办理相关房产证时，房地产开发企业就会将收入列账，隐瞒的收入大多数只是拖延了纳税时间，最终形成偷税的在极少数；而这些偷税又主要存在于车位的销售收入，因为这些收入大部分是不需要开具发票和办理产权证，这给我们取证带来一定的难度。此外，成本的真实性是检查房地产开发企业的重中之重，企业为偷逃企业所得税会虚列不属于该企业的一些期间费用及项目成本，或者结算的建安成本虚高，还会少报可售面积从而提高单位成本等等手段来多结转经营成本，从而达到少纳企业所得税。
经对此案稽查，我们提出以下建议：
1、进一步加大税法宣传力度，不断增强纳税人依法诚信纳税的自觉性，在社会上形成“依法诚信纳税光荣”的社会氛围；并且定期通过电视和网络等媒体向社会公布偷、逃、拖欠税大户，也形成“偷逃税可耻”的社会氛围，强化税法刚性和严肃性，让违法分子无所遁形，把违法行为消灭在萌芽之初。
2、检查前应做好充分的准备，熟悉该行业的生产经营流程﹑财会制度和相应的税收法律法规，掌握稽查的要点，制定行之有效的稽查方案，提高稽查效率，以求事半功倍。
3、必须到实地进行核查，不能以账查账。还须结合实地调查，多渠道的明查暗访，其经营地实地查实商品房的销售情况及其真实的可售面积；上房管局的商品房交易网公开网站了解其销售情况及其确权面积；核查银行对账单检查按揭资金到位情况等等，掌握其实际经营情况，这才能达到税务稽查的目的。
4、稽查需要一定的取证技巧。首先让其报送所开发商品楼的有关情况和相关资料：包括用地证件、建筑批文、建筑面积、商品房和店铺数量清单等资料，掌握其楼盘开发的第一手资料；再让其报送已售房和店铺清单，企业会按其账上反映的收入，将已售房和店铺清单报送上来；然后马上要求其将相对应的销售合同原件报送上来与清单进行核对。由于每份销售合同上，都按销售顺序进行了编号，其提供的已售清单上没有列出合同编号，但如果按清单将相关合同报送上来核对，从合同中必然可看出其合同编号的不连接，为此，企业无法自圆其说，只能承认隐瞒收入的事实。