对话“四千万教授”董藩：调控将与行业的发展如影随形

3月18日，被戏称为“给房地产号脉最准的人”——董藩莅临西安，并接受本报《金楼市》的独家专访。在他眼中，调控依旧是今年楼市的主台词，但无论对于买方还是卖方，其中都蕴藏着转型或入市的机遇。

政策从严——“必然”

《金楼市》：有观点认为，目前，调控已初见成效。那么，你觉得未来调控仍会是房地产行业发展中的关键词吗？

董藩：会的，未来政策从严是一个板上钉钉的趋势。首先要明确调控是为何而起。调控的目的在于让老百姓安居，保持社会稳定，构建和谐社会。当房价问题被推上了风口浪尖，政府不能够“袖手观市”，因为住房不是一个纯正的商品，它有民生的属性。政府出手调控房地产市场，为的就是稳定价格、理清秩序、保障居住权。所以为了达到这个目标，调控将与行业市场的发展如影随形，暂时还没有停止的预期。

行业预期——“价格松动”

《金楼市》：从“限贷”、“限购”到“限价”，房地产政策在过去的一年中全面收紧，而市场的反馈便是全国楼市成交量价遭受冲击，即使西安这样需求量旺盛的二线城市，房价也呈现量价涨幅震荡下行态势。在调控继续的背景下，今年的行业会呈现怎样的态势？

董藩：从买方的角度来看，这个下降是主观性的，并不是说需求少了，只是购房群体中有人会因“限”门槛，被迫退出市场；或担心政策变化而观望；或期待“房产泡沫”破灭再低买等等。而从市场的角度来说，保障房的出现和开发商降价出货、放缓开发速度，致使供应有所增加，但不明显。

中小房企——“转型”

《金楼市》：稍显悲观的市场，对于开发商来说，尤其是中小房企，运营压力已骤然激增，在这样的环境中，他们的生存之道是什么？

董藩:很显然，市场环境变了，需求环境也变了，整个大的氛围已经由卖方市场转变为买方市场。困局面前，中小房企往往没有资本、管理、技术优势。所以当大品牌注资二三线城市的时候，中小房企可以考虑与知名企业进行股权合作、贴牌开发，借外力修内力。此外还应拓展融资渠道，减少对信贷、私募方式的依赖，特别要重视纳税筹划，也就是说节流就是开源。投资方面，也可以向商业地产、旅游地产、工业地产迈进。其实，我个人并不认为会有成批的中小房企倒掉，房产开发就像“打补丁”一样，不会只有一种开发模式，一个小地块，大公司看不上，小公司却如获至宝，这些就为小公司营造了生存空间。

购房者——“出手”

《金楼市》：那么对于购房者来说，尤其是刚需群体，今年是不是个入市的好时机呢？

董藩:针对买房这个话题，我认为只要不出现市场方面的危机，任何时候买房都是好时机。我个人认为，尽管房价出现震荡，但房地产行业的最低点已经过去。不要问我今年哪个月买房合适，也不要问我买哪个盘优惠，但是我会告诉你今年要买房。本报记者刘洋

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董藩，青年经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，兼任建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员及清华、北大等多所大学总裁班兼职教授，高盛、德意志银行、瑞银、美国资本集团等多家著名国际金融机构的咨询专家。

20世纪80年代末90年代初由他引发和推动的大学生科研活动曾引起全国关注，被誉为“董藩现象”。为表彰其贡献，其足迹被铸于大连市建市百年纪念城雕上。2011年4月4日因“当你40岁时，没有4000万身价不要来见我，也别说是我学生。”的微博言论引起热议，被称为“四千万教授”。