万科2010年年报发布媒体见面会实录

提要：据观点地产网消息肖莉：非常欢迎大家远道而来，我们今天管理层与大家有一个交流，在过去的一年，万科应该在业绩上取得了不错的成绩。郁亮：万科在项目储备方面，我们确实有一些计划和想法，这个计划和想法根据具体情况在发生变化。

据观点地产网消息肖莉：非常欢迎大家远道而来，我们今天管理层与大家有一个交流，在过去的一年，万科应该在业绩上取得了不错的成绩。今天的会议首先由董事会秘书谭华杰给大家简短的做一个关于年度的业绩报告，之后在由管理层接受大家的提问。今天的记者会是非常随意的交流形式，是完全开放的，完全透明的，什么话题都可以谈，谢谢大家。

谭华杰：各位尊敬的媒体朋友们，我就2010年万科业绩情况给各位做一个简要报告。2010年万科的业绩情况有这么几点值得关注的，一是销售额第一次超过1000亿，刷新了住宅企业在全世界的历史记录。第二，到年末的时候我们已经销售还没有结算的金额是820亿，这个相当于2010年结算量的1.6倍，也就是说2011年的业绩非常有保障。再从回报和盈利水平来看，我们2010年的净资产收益率和结算利润率回到历史最好水平，费用率降低到近年最低。从财务和资金情况来看，净负债率是2007年以来的最低，持有货币资金是378.2亿，而短期借款和一年内到期的长期借款合计167.8亿元，手持的现金超过一年内到期借款的汇率程度，也是近几年最好的一年。我们的客户满意度和员工敬业度在2010年的调查当中创造了历史的新高，在这里做一个介绍。
　　2010年万科销售金额1081.6亿，超过了美国最大公司在鼎盛时期的记录，万科过去三年的年增长是48%。因为装修房的比例这几年不断上升，从销售到结算的时间逐渐的拉长，所以我们结算的速度跟不上销售的速度，去年的结算面积是452万平米，比2009年有减少，与之对应的已收结算的计算大幅度上升，为未来的业绩创造坚实的基础。
　　我们知道2010年结算的主要是2009年销售的房子，而2009年结算的主要是2008年销售的房子，大家知道2008年市场处于调整期，所以去年的营业收入比2009年有所上升，同时也有市场回暖的因素，净利润增长37%，比营业收入增长快。去年全面摊薄的净资产收益率是16.48%，这是历史上最高的水平，之前的高点是2007年，16.45%，2010年的ROE比2009年上升了0.22个百分点，每股收益的增长是同样的。
　　因为2009年的结算反映2008年的销售，而2008年市场在调整期，价格和收益水平比较低，所以2009年的结算基数比较低，而2010年对应的是2009年市场回暖之后的销售，所以我们结算的毛利率回到了历史上比较正常的水平，接近30%的水平。另一方面，这里也有公司在提升产品的性价比、加强成本和管理上的努力，我们看一下情况。
　　2010年营销费用和管理费用除以销售收入的比例，管理费用率是1.7%，营销费用率是1.9%，比2009年有一定的下降，2009年比2008年下降更多。2010年的费用率水平是2007年以来的最低水平。在财务状况方面，我们的总资产负债率比2010年有所上升，大家可以看到报表，总资产负债率达到74%，因为总负债里面有700亿属于预收帐款，这不是真正意义上的债务，而是财务计成的负债，预收帐款逐步转化为公司的结转收入，把预收帐款剔除之后，我们的净负债率是2007年以来的较低水平。我们的货币资金对一年内到期借款的富余程度也是历史上最好的一年。
　　在项目资源方面，2010年我们新买的土地对应的权益建筑面积是2215万平米，我们2010年继续坚持不拿地王的竞争策略，主动规避土地竞争过于激烈的热点城市，年底权益建筑面积是3640万平米，2010年的开工面积是1248万平米，实际上即使未来的开工没有增长，2010年年底的土地储备大概也是略少于三年的开工面积。
　　我们从2002年开始请第三方对客户满意度做调查，去年参加的27家的地区公司当中，有24家的客户满意度上升。客户忠诚度去年达到71%，这是历史以上的最好水平，我们的品牌第一次成为新客户购买万科房地产的首选。员工敬业度在2010年有一个大幅度的上升，我们2008年是66%，2009年是67%，2010年达到80%，相当于去年中国最佳雇主平均值之上还有9个百分点，超过普通雇主和地产行业的平均水平，所以从纵向自身的对比和横向对比都处于很好的水平。
　　2011年对市场的基本展望，今年全国总体的住房供应较为充足，加上政策抑制了投资需求，所以今年的供需关系会向有利于购房者的转变。因为近期市场受春节季节性因素的影响较大，所以政策对市场的影响还要观察。行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。再有从去年开始，国家在保障房方面的力度逐渐加大，新建的保障房会改变住宅的供应结构，也会改变整个行业未来的方向，我们非常看好保障房的供应，因为保障房供给是未来房地产行业获得比较好的发展环境的必要条件。
　　2011年万科的工作主要要点。首先是面对市场变化，在任何情况下坚持稳健经营、确保经营安全作为一个底线。第二，继续坚持为普通人盖好房子的基本产品定位，也就是说我们的主流定位，主要针对普通家庭，针对自住客户，主要提供相对来说中小户型和中低总价的房子。在开发策略上坚持不囤地、不捂盘的策略，在销售继续按照新开盘当月认购率60%以上的要求积极促进销售。坚持不当地王的谨慎投资策略，加强合作和战略纵深，我们会以深耕现有城市为主的方向。2011年在绿色环保方面也会继续努力，我们今年计划的新开工产业化住宅是200万平方米，绿色建筑今年希望落实180万平米，我们会继续提升产品品质和性价比，加强成本、费用管理，通过这个手段争取净资产回报率的进一步上升。
　　我的介绍就到这里，接下来欢迎大家的提问，我们与各位大家一起交流。
　　媒体提问：第一个问题是问郁总，您相比去年瘦了很多原因是什么？有报道说万科的新增面积非常大，这样的市场环境下，万科的销售策略会不会非常激进？新的楼盘会不会有更多的折扣？您预计房价下降了很多会触及万科的利润点？
　　郁亮：瘦是为了拍照好看一点，我瘦了14斤，脸和肚子瘦下来拍照就好看了。
　　我接着回答下面的问题，近年来万科的定价策略都是积极定价策略，从来没有变过。在这个策略是以促进成交为主要目的，我们从去年开始有一个非常明确的指标，希望新推出的楼盘开盘一个月以内销售率达到60%。万科的策略一直是连贯的，我们未来同样也是如此。
　　万科确实去年开工量比较多，但去年开工量里面有很多在去年已经进入销售了，不是说去年开工全部留在今年销售的。万科“三不”原则仍然延续，“不囤地、不捂盘、不当地王”。我们会根据这些原则，采取积极的销售策略。
　　至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出精确的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。我们还是坚持过去的政策，应对第一，预测第二。
　　定价不是根据成本加利润定价的，在定价上我们根据市场可以接受的价格来卖。所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是接受价格，是我们的标准，我们没有根据成本来定价这件事情。
　　媒体提问：我有两个问题，第一个问题代新浪网的网友问的，前一段时间对郁总进行了系列的报道和采访，网友有一个比较集中的问题，关于您说的千亿级级别上对未来发展的想法，推动万科十年发展的核心是品牌，也有是生产线，还有商业，也有人说是资本运作能力。我想听一下郁总如何看待这个讨论？还有看到你们的年报，22个高管收入的增长是137.9%，今年降到66%，大幅度的下降是为什么？大幅度的下降是否会挫伤高管团队的积极性？
　　郁亮：千亿之后的万科靠什么运营？靠什么竞争，能够再走下去？我觉得万科首先从发展策略上来说有一个很好的发展策略，为普通人盖好房子，这是我们的总基调。选择为普通人盖房子给我们很多空间，可以长远做下去。有人说人口出现拐点了，我们行业会出问题了，我们不这么看，人口出现拐点的时候我们可以看到另外一个现象，就是老龄人口的增加，这对我们也是机会，我们国家还没有特别适合老年人居住的房子，这是一个新的市场空间。至于说到更长远的未来，万科有可能给农民盖房子，现在汽车主要卖到中国农村地方了，这些地方的路已经修通了，为什么不能像日本的丰田一样生产房子呢？我们立足于为普通人盖好房子，生意模式是可以做下去的。
　　生意模式定下来以后，两个东西很关键，一是人才问题，万科需要有一批优秀的人才，在万科目前整个团队里面，包括肖莉在内都是我们挖过来的人才，当年的社会精英。万科历来有从社会上吸收优秀人才的传统。万科相当一部分的中高级人才都是从外面引进的，当然也有大批自我培养的。可能会有记者问我们最近一两个高管离开的问题，一个企业拥有的优秀人才不仅仅是企业的，也是社会的财富，你拥有文化和基因，能够容纳不同的优秀人才加入进来，就一定能够往前走。所以说，从人才准备上来说，万科的文化可以不断吸引优秀人才加入，自我培养的人才也会不断成长，保证万科走下去。
　　几年之前一直问一个问题，我们没有管过千亿，怎么可以管好它？我加入万科的时候是21年前，那时候万科才几千万的收入，那时候一直跟着万科共同成长到今天，其实我们谁都没有管过比现在更大规模的公司，我们现在所管的公司都是有史以来最大的规模，需要有人帮着我们做导师、顾问，告诉我们千亿的公司怎么管。所以万科有社会精英计划，帮助我们打开眼界。所以，始终保持人的吸引力就一定能够走下去、走好。
　　其次，保证万科千亿能够做好的，除了人之外更重要的是制度。有一个不太准确的比方，小公司要胜出靠机会，中型公司靠人才，大型公司靠制度。它不应该依赖于某一个天才都可以成功，这就是制度的成功，像美国总统一样，美国总统男和女，黑人或白人都不重要，只要有制度保证，美国就可以成功。像很多优秀企业，就像GE一样，能够一代、一代的做好，就是依靠制度，我想万科如果未来能够做好这件事情，首先我们从战略选择上来说，我们牢牢坚持为普通人盖好房子这个最根本要完成的任务。第二，在人才方面始终需要有胸怀，能够容纳、接收、吸引外部的人才加入，同时从制度上保证成就一个百年基业。
　　关于高管收入，2009年增加百分之一百多，主要是2008年万科的业绩第一次没有增长，为了牢记过去二十多年历史上第一次增长的中断，包括总部的老总一分钱奖金都没有拿，这是为了让我们记住为股东创造价值是我们的任务，当业绩不够出色的时候，更应该严格的要求自己。所以2009年的收入增长有这样一个特殊原因的。
　　媒体提问：郁总，我想请问您最近两会期间都谈到保障性住房比较多，很明显就要开工，说要开工1000万套，我想万科在保障性住房建设方面有没有什么计划？如果说住房的供应结构出现比较大的变化，万科主要在保障性住房和商品住宅有没有初步的构想？还有，保障性住房盈利的问题，很多开发商不太愿意参加的，万科有没有做过相关的研究？以什么样的模式，能够保持保障性住房建设的资金和往后的销售、维护，你们有没有做过这方面的测算？
　　郁亮：1998年住房改革的初步设计，市场分为两块，一块是商品房，一块是保障房。政府解决一部分低收入人群的住房问题，市场解决有另一部分有条件人群的住房问题。
　　“十二五”规划期间保障房建设力度将显著加大，五年计划建设3600万套。我们希望这项工作能够落实，我们也希望这个工作能够顺利进行。只有保障房落实到位了，我们的行业持续健康发展的基础才会稳固，我们这个行业才能获得一个和谐发展的环境。所以说，保障房是我们未来这个行业健康发展的必要条件。
　　万科愿意参加的保障房建设。在南京参与建设的一个保障房项目超过百万平米，在深圳、北京、上海也都有参与。我们参与的原则是在不影响股东利益的情况之下做这件事情，所谓不影响股东利益主要就是不亏钱。如果你问要靠它赚钱这件事，我们还没有找到很好的方法。我们也进行了研究，但没有找到很好的方法。
　　万科目前参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，我们向地方政府说，建保障房只要给我1块钱利润就够了。为什么给1块钱利润？告诉股东万科做这个项目不亏钱，我赚了1块钱。
　　当然，未来政府在制度设计上能够使保障房可以持续运营，我们也愿意尝试，但目前还没有找到合适的方案。我们愿意积极响应国家的号召，在不损害股东利益情况之下多做贡献。
　　媒体提问：我有两个问题，我们关注到万科在千亿之后，提到过万科要实现质量的增长，不单纯注重规模了，我想问一下万科有哪些具体的措施保证今后有质量的增长，有质量的增长有没有一个具体的数字目标？第二个问题，年报发出以后，股东的分红10股分1块钱现金，是不是有点少了？
　　郁亮：“有质量的增长”这个目标是万科2004年定的目标，但是那时候人家只记住了千亿。这个目标是2004年第三个十年发展战略的目标，到今天仍然坚定不移的朝着这个目标继续往前走。
　　这个目标有几个含义，一是增长，当我们增长速度稍微放慢的时候，媒体就迫不及待的告诉我们，你们要被人追上了。过去万科以速度规模见长的时候，2004年我们就开始意识到要向质量效益转型。增长是第一位，但增长要体现在质量效益上，具体体现在什么方面？
　　第一，很简单，最最基本的，客户满意程度要不断提高。万科特别注重客户满意度，因为你要增长的时候需要更多的客户支持你，如果现在满意，意味着以后会有更多的客户推介他的朋友购买万科的房子，万科才能不断地增长。
　　第二，毫无疑问我们给股东的回报、给员工的回报是否能够不断地增加？这是衡量标准。
　　第三，万科能不能不断地推出新的产品和服务？我们的行业其实未来也需要很多创新，现在看的房子和过去十年前完全不能比，房子在性能和性价比有很大的改进。万科是否能够始终走在行业前列？比如说适合老龄人口居住的老龄住宅，甚至未来部分老龄人口不能自理的时候，非自理老人的护理问题，还有中国人富裕起来以后的渡假物业等等。
　　这三个具体指标是衡量我们的增长是否有质量，是否在向质量效益型转变的标准。我们现在已经不再看重增长的规模速度，而更追求增长的效益和质量。
　　万科的分红派息政策，一直是连贯和持续的。分红派息多少是股东定的，人们好不容易花钱买万科的股票，他们希望万科帮他们赚钱然后长期还给他，还是一年后发给他？万科的分红派息率是16%左右，比上一年有所提高，希望通过未来两三年的努力，稳定在20%的派息水平上，形成一个稳定的预期。
　　媒体提问：郁总，我问两个管理方面的，王石主席到海外三年游学，被外界媒体认为是淡出，您如何看待这个问题？王石主席现在在万科处在什么角色？对现在的管理职权会不会有一些变化？第二，王石主席去年在广州参加论坛上谈到，今年万科限制不超过1400亿，这1400亿的销售额，您如何理解这个限制目标？
　　郁亮：主席到哈佛访学，其实是1月份的事情，媒体当时都知道这件事情了，但不知道为什么现在会被当成了新闻。王石主席在万科的地位和他的角色都没有任何改变，他前两天专门主持了万科董事会，在芝加哥通过视频主持，他预计会参加31日举行的股东大会，是亲自参加，而不是视频。他的地位、角色和影响力都没有任何变化。
　　我觉得主席跟我的分工也没有任何的变化，主席以前经常登山，登山经常好几天没有信号，现在在哈佛，联系其实更方便了。王石主席喜欢不断地挑战自己，很少有人60岁的时候留学，主席前几天还用英文发表了演讲，仅仅通过3个月的应急口语训练，就可以有勇气用英文发表演讲，这种毅力和精神值得年轻人学习。所以这一点没有什么好说明的，大家留意他的微博就知道所有的行踪，他对万科业务的关心都在里头。
　　主席跟我有这么长时间的默契了，他从来没有告诉我们明确分工是什么，只要我们把事情做好就行了，有时候真的说不清楚，但这么多年的合作过程中，这些事情都处理得很好。
　　还有1400亿的问题，很多人为我们担心，今年能不能卖过1000亿，变化这么多。主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了？不是这样的，王石主席一直是非常讲原则的人，但不是用数字要求你的人。去年有一个指标没有完成， 100万的绿色三星住宅，我们最后完成了75万，确实没有完成100万。但是这75万占了中国的54%的绿色三星住宅了，有些项目由于推迟开工没有办法，有些土地交不出来没法开，推迟了。主席没有说你这个没有做好。所以1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模，他的意思是这个。也希望大家能够这么理解这件事情，大家不要太多关注数字本身。不要过多的追求规模，把我们的工作做好，把质量效益要求做得更扎实，这些，这是王石主席的要求。
　　媒体提问：我想提一个问题，今年还有比较热的新闻是国美陈晓何时离开的问题，您跟万科主席默契合作了20年，我看出万科经营团队在促进企业发展和团队本身建设这一块和国美比，简直是两个极端的例子。我想请问一下郁总，您作为职业经理人，您在万科21年，您的感受是什么？很多人说困惑，陈晓说不公平，从您的感受来看，经理人和企业怎么样和谐发展？怎么样双赢？万科在这方面是怎么做的？其实王主席原则讲自己是经理，他占的股份也是很有限的，请您谈谈这个话题。
　　郁亮：万科管理团队、我们的员工都是很优秀的，我觉得不太愿意跟别的行业、别的企业比较。大家知道万科对中国企业做出的一个贡献，我们牢牢树立了职业经理人的文化，我们培养了一大批优秀的职业经理人，这是我们对中国企业做的贡献之一。
　　确实从王石主席和员工都是职业经理人，我们靠什么吸引大家做下去？事实上在万科发展过程中有很多人离开了我们，原因各有不同，比如说有些人出去留学离开了，有些人想自己做老板离开了，有些人不想外派，想追求稳定的生活，这样的都有。每一个离开万科的对万科都很留恋，而且他们都很喜欢万科的价值观，万科价值观的核心说到底就是四个字，“健康丰盛”。
　　没有人怀疑过王石是又健康又丰盛的人。万科职业经理人的目标和公司目标是一致的，我们注重公司健康和丰盛，同时也追求自身的健康和丰盛，这一点价值观是一样的。
　　我们跟同行坐在一起时，我经常跟他们开玩笑，他们都说钱比我们多，但你们一定不如我快乐。为什么不如我快乐呢？买地的时候，你拿不到拿到了都很难受啊，拿到了怕贵，拿不到就觉得少赚多少钱了。我们很简单，我们管理团队定下来这个价位可以做，多出这个价位不干，我们不会说拿不到可惜；拿到了担心自己拿贵了，不会。我们没有这方面的焦虑，所以我们比人家快乐。万科的价值观，我们团队和公司之间是这样的关系。
　　我们该健康的时候健康，该快乐的时候快乐，但需要我们承担责任的时候没有往后退，需要承担责任的时候第一时间站出来，不能拖泥带水，承担所有的责任，这样才能赢得信任，才能走下去。万科这方面可能跟别人不太一样。
　　媒体提问：我想问一下万科1081亿的销售额里面权益销售金额是多少？
　　郁亮：权益数字没有统计过，是这样的，万科的销售是指万科负责操盘的，打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘的，交给招商操盘的销售也有，这个算在招商的销售业绩，没有算在我们的销售业绩里，这个比例是不包括的。
　　媒体提问：今年的土地购买力会下降，万科今年在拿地上会拿更多的地吗？还有您谈到的老年住宅，现在有没有具体的计划？还有商业这一块，我记得郁总说过，你们做商业为住宅服务，我知道今年深圳的商业特别多，但之前一直没有，你们如何应对商业暴涨的局面，有没有很好的计划？
　　郁亮：万科现金比较充裕，为我们未来的发展提供了良好的条件。万科一直都坚持这个策略，“不囤地、不捂盘、不当地王”，我们会一直坚持下去，万科只需要有两到三年开发的土地储备就够了。现在大概够两年了，不够三年。我们今年会精打细算，会精挑细选地获取合适的项目资源。
　　万科今年的老年住宅开始在杭州、北京落地，上海也会落地。这个市场潜力很大，究竟用什么模式？我们主要做护理型的老年住宅还是之自理型的老年住宅？这方面还在研究，还在尝试当中。像早年推工业化一样，工业化必须要推进，不断地尝试。今年可以明确告诉你，做200万平方（工业化住宅）。
　　商业住宅在深圳比较多，因为深圳除了这个之外没有其他东西了，万科这么多年在深圳有比较好的市场基础，所以会尝试做综合体。
　　说万科从来没有做过商业也不对，万科90年代初期是商业地产出身的，大家只记得一个减法，只记得把其他领域项目“减”掉了，但其实万科把商业地产也减掉了。做综合体部分，有同行已经做得很好了，我们学习别人经验的能力还是有的，我们也引进和储备了不少人才，这方面不会有太大的问题。
　　有人说做商业地产是跟王石主席有分歧，其实我们的目标都是一个，为了做好住宅而做商业，不是为了商业本身。我们为了做住宅而做商业，这跟别人有不同的取向，我们很清楚万科仍然是住宅为主的发展商，如果我们不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。所以我们是为了做好住宅而做商业。
　　媒体提问：想问一下郁总，刚才就在谈保障房建设这一块，政府想吸引开发商参与保障房的建设，希望开发商有一定力度的支持，想了解一下有没有政府跟万科接触？一起共同合作。另外，我们看到短期借款和一年期借款达到167亿元的数额，我想问一下今年以来银行对开发商的信贷控制比较严格，短期之内会不会保持严厉的现状？还有资产负债有没有什么影响？我对流动性、现金流的管理大概是什么样的情况？
　　郁亮：有不少地方政府找我们谈，希望在保障房方面做一些事情，我们也在不断地尝试建立一种合作模式，现在都是单个的个案，每个地方政府这么大的保障房压力，他们也在千方百计为落实保障房的计划而努力着，我们也愿意配合他们做这件事情。至于说未来会是什么样子的形式出现，我觉得每一个情况不太一样，可能一事一议吧。
　　关于信贷问题，我们有170亿的短期借款和一年到期的负债，相对于目前持有的现金，财务状况还是比较稳健的。今年会更加注重现金流的管理。现在想增加负债也不太可能，因为信贷紧了，我们会通过合作来获取更多的项目，所以在现金管理方面会更加严格。
　　媒体提问：刚才您谈到王石主席的事，我对这个事情有一定个人的看法，这个事情本来是1月份的，为什么3月份挑起来了？我感觉从时间上有这么一个契机，当时温总理在网上喊话，说地产商流着道德的血液，大家有一个解读是温总理的喊话，如果是严厉的调控措施的出台，温总理喊话了，王石主席就去留学了。这像时空的穿越，我也留意到这个事情，这个事情跟郁总做一个交流。我想问一下，当时听到温总理的喊话当时是一个什么感受？另外还想问一下对于房产税的一些看法，特别是万科针对上海或重庆已经推出房地产税的两个地方有没有一些适应房地产税而推出的政策？适应市场变化的变化。
　　郁亮：总理的话非常严厉，看到新闻后，我上网查看总理的全文，有时候光凭一句话不知道在什么样的语境情况下说的，我把全文看了，还把过去一年总理对房地产的论述，我都看了一遍，其实总理的思路是连贯和延续的。房价上涨问题成为老百姓关心的问题，上到非常高的高度的时候，总理需要呼吁各相关方都应该为此而努力，其中应该包括发展商。而发展商过往在这方面的记录不太好，尤其需要自律。我们听的时候最初的反应就是这样的。
　　我们也认为，一个企业如果只追求利润显然是没有长远未来的，一个行业如果只追求暴利也不会能够存在下去。我们一直在研究，如何让万科走得更长远一些？
　　万科把握住了一点：始终坚持“为普通人盖好房子”。这区别于两种，为富人盖好房子，大量发展商做这件事情，还有给普通人盖普通房子，这是没有竞争力的。万科内部几年前一直做这个事情，就是向制造业学习。中国的机械制造业，这么多年的长足进步，不断为市场上提供更好的质量、更好的性能、更好性价比的产品。如果中国的房子也能够这么做，达到中国目前的汽车制造水平，我相信我们做得就很优秀了，这是我们的基本要求。如果我们能够牢牢坚持为普通人盖好房子，好好向制造业学习的话，就能够应对总理呼吁的问题。
　　房产税相关的领域太多了，我们现在还在研究学习，也还在观察效果，所以也想听听专家告诉我们，未来是什么样子的。
　　媒体提问：我有两个问题，看到年报上要扩大各类资源的持有者合作，要和创新类的金融产品，能不能解释一下如何通过灵活的合作资源，还有金融产品这两块。
　　郁亮：以前找合作者找有钱的，后来找有地的，现在发现钱和地都可以，人也可以，有些是个别项目卖给我们都有，所以我们现在可以说是在和各类资源的所有者进行合作。
　　创新金融的产品包括什么东西？新的渠道还在摸索，我们想表达一个想法，希望能够摸索出来，有什么符合政策要求的，又能够为我们带来资金的渠道，这个需要花时间研究。万科这个公司很透明了，我们等到有的时候，会公告给大家，告诉大家我们找到了什么新方法。
　　媒体提问：郁总，我有两个问题，第一个问题是关于土地储备的，万科未来两至三年的土地储备主要集中在哪几个城市？深圳未来的土地储备有什么计划？会不会参与城市更新？会不会整合更多的中小开发商的优质资源？第二个问题，您刚才提到2010年万科的绿色建筑占了全国的54%，我想问一下万科下一步会不会加大力度的推万科绿色三星建筑？
　　郁亮：万科在项目储备方面，我们确实有一些计划和想法，这个计划和想法根据具体情况在发生变化。
　　万科早年广泛参与城市化的扩大，整个城市建设规模越来越大，但几年前开始我们越来越多参与到城市更新改造过程当中去了。深圳尤为典型，各地都是这样，城市不能盲目扩大了，城市如何将旧区改造得更好？
　　万科的战略纵深战略是不变的。比如说核心城市的地价太贵了，我们不应该推波助澜，我们往二、三线城市发展。但不是说我们对核心城市就放弃了，如果未来我们核心城市有机会的话，我们还会回来。所以我们的战略纵深策略，未来是深耕现有城市为主，而不完全像以前那样依托中心城市放到周边城市去。
　　趋势上来说，万科会更多参与城市更新，万科的战略纵深优势会继续显现，我们选择合理的地价水平、市场比较温和的城市里发展。
　　我们会不会跟中小房地产商合作？毫无疑问我们一定会更多的合作，行业集中度也不断提高，这也是行业的重要趋势。
　　绿色是万科非常重要的发展方向，而且非常高兴我们在过去一年绿色三星住宅这件事情我们已经达到全国54%了，这是万科对行业所做出的贡献。
　　我特别高兴的看到，客户逐步、逐步接受绿色住宅了。现在客户越来越关注，政府越来越支持，我们今年的目标绿色三星住宅会翻一番。
　　万科希望未来领跑行业的，不仅是规模。万科现在在绿色建筑方面应该是遥遥领先的，我们将来会继续按照国家标准来做，在行业之内发挥更大的带动作用。
　　媒体提问：刚才郁总说未来万科会更多参与城市更新，城市更新是未来房地产商发展的主方向，但现在城市更新面临很多问题，时间周期非常长，环境复杂，拆迁各方面非常复杂，万科有没有更创新的开发模式，在城市更新这一块给我们透露一下。
　　郁亮：城市更新是很不容易的事情，但我看到日本以后就放心了，日本拆了17年才能盖好项目出来，我们怎么着都不用17年。这是城市更新必须面临的问题，而且很难找到好的方法。城市更新需要足够的耐心，但我想这是城市发展的必要趋势。
　　媒体提问：两个问题，我看到万科和华润合作非常深入，我们想了解一下大致的情况，万科有没有什么具体融资的计划？还有万科未来的发展方向，特别是刚性需求，万科还是以刚性需求为主大量的保障房建设会不会引起万科未来市场份额的压缩，您有什么看法？
　　郁亮：关于和华润合作，华润是大股东，多年以来对万科非常支持，从来不干涉万科的经营和管理。
　　大家知道目前的融资压力很大，华润这边本身有金融平台，如果万科可以借助华润的金融平台做一些资金安排，也是对万科发展的促进。我们准备通过股东大会，让股东决定我们是否需要借助这个平台，应该理解成为华润对万科的支持。目前还有待股东大会审议。
　　万科今年没有资本市场融资打算，这个可以明确。
　　保障房出来以后市场分为两部分，一部分是商品房，一部分是保障房，有可能会影响商品房的市场份额，但保障房是我们行业稳定发展的必要条件。保障房的建设成功是我们行业获得稳健发展的稳定器，所以单个市场份额受一点影响，但换来整个行业健康发展是值得的。
　　你注意到刚才的表述，我们从刚性需求回到为普通人盖好房子的描述，其实也是我们应对未来保障房市场以后，普通人仍然是未来市场的主流，我们仍然为他们盖主流的房子，这些房子会是什么样的？
　　比如说有一个变化告诉大家。限购之前很多人买两房，限购之后两房没有人买了，小二不行，小三可以，为什么呢？因为只有一次机会买房子，所以要一次性解决基本居住需求，原来两房可以梯度消费的，现在不行了，需要一步到位。
　　至于市场怎么演变需要观察，保障房以租、以售还是什么方式？保障房的户型多大，覆盖面多广？都需要研究，好在我们有足够的时间做这个事情。
　　万科会积极支持保障房建设，万科在为普通人盖好房子方面也会努力取得良好成绩。
　　肖莉：感谢各位媒体朋友参加今天的交流会，再次感谢大家，也希望大家在新的一年继续支持万科、呵护万科，谢谢！