地产商的城市冒险

来源：南方周末
作者：罗敏夏

当城市让生活变得糟糕，新的商机就开始浮现。如何让城市真正美好，渐渐成为地产商们热衷的新生意。不过，要想从中赚钱，或者想以此推动城市的“升级”，还有些遥远。

一平方公里能住多少人？在香港这个人口密度排在世界前三的地区，平均下来也就是7000人，而国内地产界素有“梦想家”抑或“冒险家”称号的万通集团董事长冯仑，竟然想把居住密度提高到3倍于这个数字。

在成都、西安这两个非一线特大城市的地方，做这样一场不可思议的试验，冯仑究竟想干什么？

2012年9月25日，“西咸立体城市”签约会上，冯仑再一次向媒体诉说这个喊了4年的理念：做一个升级版的城市操作系统。而追求这么高的人口密度，终极目的是要节约土地、解决城市痼疾。

大城市越来越像一个不堪臃肿的病人，交通问题则是头号麻烦。如果更多的人能在工作的地方就近居住，不需要每天早晚大规模挪移，城市生活会不会更加美好？图为上海延安高架上，即使非高峰时段，依然车流成河。 (CFP/图)

理想是被现实逼出来的。家住北京西三环的冯仑如果想在早高峰赶到位于东三环的办公室，需要提前一个半小时出门；到了办公室再看看其创业好友潘石屹每天在微博上发布的空气PM2.5值，更是令人唏嘘。

“如果在城市的每一个中心区块内，都能实现更多人的集中居住和集中就业，上下班的车更少，大块绿地更多，一切会不会更美好一些？”冯仑问。

这是无数生活在大城市的人都想问的问题。中国持续了几十年的高速城市化进程，已经让大城市们不堪重负，到了不得不歇口气改一改的时候了。

这给冯仑等地产商们带来了新的机会：地产业老大万科近两年已经拿下4个旧城改造项目；原本做住宅项目的华夏幸福[27.73
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研报]基业，现在卖力在推的是产业新城；大型商业地产项目这几年也有了个新名字——“城市综合体”。

“难道他们都疯了吗”

在这波“城市更新”的新机会中，万通是最积极的淘金者。

他们学习的榜样是新加坡。国土面积只有北京两个区那么大的新加坡，人口密度仅次于香港，但在空气、交通、居住面积等多个城市指标上远远优于中国所有大中型城市。而且，它还有三分之一的国土面积完全没有用于城市建设。

面对这项远比盖房子复杂得多的生意，冯仑选择了跟榜样合作。如今，新加坡国立大学里已经有近30名教授、博士为万通立体城市提供科研服务，研究如何更生态环保地让城市容纳更多的人。为此，冯仑砸了一亿多元的科研经费，还顺带在新加坡读了个城市公共管理的学位。

一亿多元研发费用的其中一块去处，是新加坡国立大学牵头的全球大学生立体城市设计竞赛。这项竞赛锁定欧美亚十所最著名的相关院校，每年一个主题——2011年的主题是“人人都有新鲜空气”，选定了成都的一块区域来做设计。

这意外加快了立体城市变成现实的速度。

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研报]集团董事长刘永好的回忆，2011年，时任成都市委书记李春城正是看到了设计作品，才让刘联系了他的中欧商学院同学冯仑。当然，刘本人也顺理成章地成了合作方——现在，在万通集团于2009年成立的子公司“万通立体城市”中，刘永好是二股东。

立体城市的第二个落地点，冯仑选在了自己的家乡陕西省，契机是陕西省正在重点开发的西咸新区也在寻找新型城市模型。

西咸新区最终拿出来的面积并不算太大，总共3.8平方公里，相当于北京望京这么一个大块居住区的四分之一不到。而且，万通只建设其中的1.5平方公里，剩下的2.3平方公里全部是自然保护区或现代农业，为政府所有，由万通代为规划。

可是，冯仑却打算给这1.5平方公里塞进7万-12万人。即使以3.8平方公里为分母来计算，这个人口密度也是香港和新加坡的三倍多。

这能成为现实吗？

冯仑打出的第一张牌是产业主导。先“空降”一个产业链，再吸引人来住，如果一半居民是在这1.5平方公里上就业的，交通就不会变成问题。这个产业该是什么？从在楼里养猪种西红柿到金融服务业，这个产业最终被圈定为健康医疗。

第二张牌是观念的改变，从“摊大饼”到“垒小饼”。“酒店大堂可以在20楼，派出所、医院、图书馆为什么不可以？”冯仑反问。把这些功能统统一起放进楼里，既方便，也节省地方。

然后，就是用垃圾处理、清洁能源等等多达几十上百项的现代城市高科技，来保证高密度下的舒适度。

不过，美好的想法一直在遭遇各种障碍。

首当其冲的，就是对中国现有规划体系的挑战。在万通立体城市总经理郝杰斌的印象中，会开得最多、质疑声也最多的就是规划部门。“碰撞了足足两年，才将我们设计的管网、交通、光照、容积率等等和现行体系对上。”

即使碰撞了两年，漫长的建设也尚未开始。西咸立体城市刚刚签约，成都开始得早一点，但也只是审核通过了控制性规划，两个地块都尚未通过招拍挂程序拿下，一个完全成型的立体城市至少还要经过5-7年的建设。

换句话说，技术层面的预期能否落实到地面，还是个未知数。但摆在商人面前最现实的问题是，能不能成功引入一个产业链？引入之后又怎么盈利？

惯于讲段子、打比喻的冯仑，让人们将立体城市想象成一块接线板，他负责做好所有跟在城市中居住生活相关的基础工作，甚至盖好一部分房子，其他的生意人只需要将插头插上，就可以低成本、快捷地在这个城市中开展自己的营生了。“插电总得付钱吧，这是我们目前可预见的一处盈利点。”

可这毕竟是一单高达300亿元的投资，如何挨过最初的只进不出？又如何保证投资的成功？“我只能说，商业投资就是一场冒险。”冯仑说。一同冒险的还有农业大佬刘永好、投资人沈南鹏、易居中国董事长周忻。冯仑就此反问：“难道这些商场老手们都疯了吗？”

从增量到存量

这些商场老手们恐怕是不约而同地看到了中国城市更新的必然趋势和商业机会。

在一块新城上引进新产业新人口，的确充满着不确定，也解决不了已有的城市痼疾。但是，一旦在增量上将这个模式试验成了，就有可能移植到大城市中去做存量改造——冯仑坦言，他们当下在做的课题正是旧城里的“第二代立体城市”。

在大城市里玩立体城市，更赚钱、更有现实意义，当然也更难。除了如何改造老旧的基础设施以配合更多的人口，以及如何调动主要掌握在政府手中的学校、医院、派出所等公共资源的重新布局等将来的问题，一个迫在眉睫的现实难题便是，如何坚持留下那一大块配套的生态性绿地——有了大块绿地，“立体城市”才不至于沦为一大片拥挤的高楼。

在万通的西安与成都项目中，大块绿地的配套都有偶然性。“(西安项目的那2.3平方公里)恰好是一块林园自然保护绿化带，不可能再拿出来招拍挂。”郝杰斌告诉南方周末记者，“将来如何在寸土寸金的大城市保证配套大块的生态绿地，也确实是第二代立体城市规划研究的重中之重。”

尽管有种种障碍，但城市更新中的商机已经近在眼前了。因为大城市们已经纷纷意识到目前城市发展中的问题，开始寻求改变。

最先行动的是最先遭遇发展困境的深圳——作为中国唯一一个没有农村的城市，深圳面临的最现实的问题是无地可卖。因此，2012年5月，深圳土地管理制度改革试点启动，试图通过历史遗留产物“城中村”的改造来“更新城市”。

这次改革试点的最大特点就是，将规划权下放到了各个功能区。更通俗地说，就是开发者可以跟“城中村”村民们共同协商这一块地将来做什么(商业、工业，还是住宅)，这个大社区需要配备什么样的公共设施等等。

这为地产商们提供了难得的新机会。过去两年中，地产龙头万科集团已经在深圳拿下4处旧城改造项目，几乎都改造成了包括商业、住宅、公共配套的城市综合体。

急于储备土地的地产商们甚至为此打了起来。当地媒体报道，2012年7月，佳兆业和万科针锋相对地抢起了一处城中村改造区。此前，佳兆业甚至成立了专门的旧城改造公司。

不过，在深圳一名地产业内人士看来，万科佳兆业们目前还只是把旧改当做一门地产生意，承担公共设施建设也不是什么新鲜事，因为从政府手里招拍挂拿地，也一样有很多配套要求。“但此前只是被动承建，现在则是主动根据社区需求充分协商。”这名业内人士相信，这会是个大趋势，他认为，“商业的力量才是城市更新最宝贵最经济的动力。”

越来越多地产商在“城市”里翻寻着新的机会，他们的生意能给城市带来“升级”吗？