房地产行业暴利终结 万科启动“工厂化”战略

行业暴利终结 万科启动“工厂化”战略
王小明
3月1日晚间，以“二手房个调税按差额20%征收”为主要内容的“国五条”颁布之后，整个房地产交易市场一片哗然，关于新房价格预期上涨、二手房交易量飙升等信息不断涌现。
然而对于一直在调控中成长的中国房地产企业来说，调控似乎已让他们处变不惊。“‘国五条’再次重申中央对调控的决心，更加坚定了我们对调控长期性的看法，这一切都在我们的预期之内。”万科的董事会秘书谭华杰对《中国经营报》记者表示。
刚刚过去的2012年，万科向市场交付了10万套房子，其中，首次置业和改善型客户占了其客户总比例的87%，1412亿元的销售成绩让万科再次成为了世界住宅销售老大。然而不尽如人意的是，2012年万科的结算毛利率呈现出进一步下降的趋势。
“未来随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间会被压缩，利润率回到合适的水平是行业大势所趋。”对此，万科总裁郁亮表示。不过记者注意到，面对日益严峻的行业调控形势，千亿体量的万科也要谋求“转型”。万科宣布，在2012年基本实现了精装修战略的基础上，2013年准备迈出其住宅产业化战略的第二步——工厂化。
“工厂化”转型待考
随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，万科在精装房战略之后推出了下一步“工厂化战略”。
2月28日万科公布了2012年的业绩报表，1412亿元的销售成绩单令万科再次稳坐世界住宅销售冠军的宝座。与此同时，万科当年交付的精装修房也超过了八万套，精装修房的交房占比达到了80%，基本完成了其坚持多年的精装修房战略。
早在2009年，万科着力推进其以装修房、工厂化、绿色建筑为主要内容的住宅产业化战略之后。不过，万科所谓的精装修房曾遭遇种种挑战，就连郁亮当时也称，“装修房是万科很大一道坎，万科必须过这一关”。
时至今日，在实现80%的精装修房交房比例之后，万科可以说基本实现了其住宅产业化战略的第一步。
不过光环之下，千亿体量的万科并非没有烦恼。随着万科开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，利润率下降、精装修房质量等问题一直都困扰着万科的成长。
行业的形势也不容乐观。在针对房地产市场宏观调控的“国五条”出台后，市场一片哗然。短期来看，针对二手房征收的税赋可能会刺激新房的销售，房地产企业或直接受益，各地的新楼盘都出现了应声而涨的个案。但业内人士认为，此次的“国五条”只是一个信号，长期来看，房地产的宏观调控或将加大力度，新房市场会受到冲击。
在内忧外患之下，万科选择了下一步的战略方向：“工厂化”建房子。
对于“工厂化”建房子的通俗解释是：在房屋建造过程中采用工业化模式，大量使用预制件，主要构件均在工厂生产，然后运载到建筑工地搭建组装，“像搭积木一样建房子”的建筑施工方式。
“相对于传统的施工方式而言，工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质控制，其建造速度也高于传统方式，有利于实现更快的周转；与此同时，工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。”万科在其住宅产业化的战略介绍中写到。
加速周转周期
如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，那么“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。
过去几年，在大规模、快周转的开发模式下，万科旗下的项目不能杜绝质量问题的困扰。万科期望能够通过工业化的标准施工方式，改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病，以此提高整体项目的建筑质量。
而“工厂化”战略背后的深意在于，它会提高万科的施工销售，缩短营销周期乃至加速资金回笼。
早年，万科曾以上海万科新里程一栋12层的住宅实验楼为案例进行研究统计，从开工到封顶，相比传统施工方式，采用工厂化建设的工期缩短了30天左右。
而记者获悉，通常万科的一个住宅项目从拿地、开工到开盘销售的时间是9个月左右，缩短30天的建设工期，则相当于万科将施工效率提升了10%以上。
“快速周转是万科模式的核心之一，如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。”一名中小房企的负责人士对记者分析。
据悉，万科已经在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分项目当中应用了工业化的施工方式“生产”房子。
“2012年我们的工厂化项目新开工面积已经达到272万平方米，铝模、大钢模的新开工面积达到695万平方米，较2011年增加了93%。”郁亮表示。
尚面临三道门槛
在工厂化战略中，短时间内万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏，乃至完善产业链条等种种挑战。
在业内人士看来，尽管“工厂化”被万科视为其未来核心竞争力的重要来源，但短时间内，万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏等种种挑战。
“现阶段如果采用工业化的方式施工，每平方米的开发成本将可能要增加数百元，成本提高对于利润率而言带来的压力不言而喻。”针对万科的“工厂化”试验，前述中小房企的负责人士对本报记者表示。
对此万科执行副总裁王文金坦言，由于工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下，总体成本仍将高于传统的施工方式。
记者了解到，近年来万科在工业化技术方面的研发投入已经达到十几亿元，仅每年派出员工前往日本学习产业化相关技术一项就耗资过亿，在工业化技术的研发投入上，万科可谓“下了血本”。
“从长期看，随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断上升，工业化的经济性会不断得到改善。”王文金认为。
而更加现实的问题是，目前国内仍然没有一个相关的行业规范标准。如果缺乏相关的国家标准体系，住宅工业化技术的推广应用恐怕也将面临诸多问题。
“目前我国住宅工业化标准体系尚不健全，一方面是缺乏主要的工业化住宅结构体系标准;另一方面，我们在住宅部方面有一些既成标准，但不成体系。同时，由于我国在住宅建造上长期没有工业化建造的需要，相关标准在设计中的运用微乎其微。”中国建筑[3.53 0.00% 资金 研报]标准设计研究院副总建筑师朱茜表示。
据悉，2007年，万科在东莞成立其住宅产业化研究基地时，曾出台了一份《万科工业化住宅设计建造标准》以及《万科住宅产品性能标准》，但企业标准毕竟不属于国家标准的范畴，其推广仍然有很大的局限性。
最后，从产业链方面而言，住宅工业化的推广普及需要完善的产业链条，这个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业。业内人士认为，作为住宅产业化的探索者，当前万科显然不能解决产业链条上的所有问题。
“万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的计划，我们是希望上游的供应链能加快发展。”对此，郁亮表示。