原中房集团董事长，汇力基金董事长孟晓苏

孟晓苏是保障房建设的最早提出者，也是大力推动者。他认为把降房价这样不可能完成的任务交给政府这是不公平的，“政府要重揽这样的任务也是不理智的，没有任何人能够把全国的房价降下来。”孟晓苏说。

他也曾在中南海工作8年，受改革派高层的直接影响，57岁，他第二次创业，大步迈进地产金融行业，欢迎收看凤凰财经独家对话原中房集团董事长，汇力基金董事长孟晓苏。

孟晓苏：论文提出发展市场经济变成政策

凤凰财经：您曾经说过在您的人生中有两个人物对您的影响特别大，一位是万里副总理，您在他身边做了8年秘书，这位改革派先锋对您的思想产生了哪些影响？

孟晓苏：万里同志是中国改革开放的领导先锋，正是在他的领导下，中国农村最早走出了联产承包制度，那是中国改革的第一步，在他生平工作的时候，我是从1983年到1990年，这8个年头，正是农村改革从安徽市委到全国推进的这么一个时刻，也是改革进入城市和逐渐推进中国的双轨制的经济走向市场经济的这么一个过程，在他身边我广泛接触了工业、农业、交通运输业、文化、科技、卫生、教育、政治、外交受到了多方面的教育，他所参与的这些决策，我是作为一个助手，但是他的思想也逐渐影响了我，你看后来我自己在文革领域提出的一些想法，这要得益于万里同志在80年代对我的教育。

凤凰财经：您在读研究生期间从师厉以宁教授，研究生期间有一篇毕业论文叫做《中国经济改革的战略问题》，20多年过去了，好像这个论文还是一个很大的课题，中国目前经济改革战略性问题是什么？

孟晓苏：当时我们写硕士论文的时候还正是中国双轨制并行的时候，双轨制要走向什么样的市场经济，这是万里同志在1986年在我在场的一个小会说的，我记住这句话了，在我写论文的时候，正是理论和实践都相当混沌的时候，那个时候人们批资产阶级自由化，批经济理论自由化，批市场经济，我在论文中就有提出了中国改革的目标是坚定的推进市场取向，走向市场经济，当然这个观点后来就被人大接受了，21年过去，当时我们写论文的同学把我们的论文汇集成一本书《走向繁荣的战略选择》，都已经变成的政策，这些正确的政策推动了中国经济走向繁荣。

凤凰财经：那个论文还有李克强副总理的论文指导。

孟晓苏：李克强副总理，李源潮同志，我们这几位一块编写的，当时北京大学还特意把我们几个人变成了一个硕士小组，厉以宁、刘方域、萧灼基这几个大师指导，就是因为我们是来自工作第一线，像我当时在国务院工作了六年，我们的工作经验再度的学习，我们也不是为了获文凭也不是为了找工作，我们就是为了要研究一个问题，所以这些重要的理论观点包括我的市场经济的观点很快就变成现实了，李源潮写的是中国的企业要做大做强，中国企业上市通过股份制改造，他坚定的推进中国企业的微观结构，这个也变成现实了，李克强总理写的改变全球二元结构他是挑战诺贝尔奖的获得者刘易斯的观点，刘易斯认为发展中国家必然是发达的城市和落后农村并存的这样的二元结构，李克强提出来要改变二元结构，通过中国城市化通过推动农村工业化来改变这个，当时他35岁，一个35岁年轻人挑战诺贝尔奖的获得者的这样一个观点，要在中国大地上要进行这样一个伟大的实践，这篇硕士论文后来又变成了博士论文，并获得了“孙冶方经济学奖”。

21年过去一半，这不都变成了政策方针了吗，包括我的市场经济理论在十四大上就变成了全党的共识，后来又写进了宪法，李源潮的发展大企业集团，股份制思想要落实，而李克强农村工业化改变城乡二元结构在2008年就是中央的十七届三中全会获得了全党认可，成为全党理论创新和实践创新的重要理念。

孟晓苏：限购的原因是因为没有发展保障房

凤凰财经：如今20多年过去了，我们再以这个题目，目前中国经济的战略问题是什么？

孟晓苏：应当说20年过去了，中国已经义无反顾的走上了市场经济的道路，有人说这个道路是不是dao退了，我们看到最近有些dao退的倾向，但是应该说中国走向市场经济是不可逆的，中国不可能回到计划经济的轨道上去，特别是在十年前中国加入了WTO，这就形成一个倒逼机制，中国不可能往回走，所以尽管人们对现在宏观调控所显现出来的政府干预过多产生了种种的意见，认为这是一种计划经济的dao退，但是我不认为这个是主流，我仍然认为中国走向市场经济这是一个主流。

凤凰财经：在当今的时间点改革重新提了出来是被称为改革的一个突破口，您认为现在稳增长和做改革的工作好像是一个正在并行的步骤，您认为怎么看待这个问题？

孟晓苏：我认为改革历史上从来就把它区分为叫宏观体制改革和微观结构的改革，从宏观上来讲，我们虽然走向市场经济是坚定的，但同时也出现了摇摆，最近我们看到通过一些地方加强宏观调控的做法，反映在对市场经济，特别是你刚才提到的限购，他本身对于市场化的商品房就不应该实现这种行政效应，限购的原因是因为中间没有保障房造成的，只要我们大力推动保障房，并给由于推动保障房而建立的一个双轨制并行的这样的一种完善的社会住房保障制度，就是我们中国要建立的是两个体系，一个是符合国情的保障体系，另外一个是商品房体系，如何通过保障房的健全使得双轨制并行，我们根本就不需要对市场化的这部分采取行政措施，这是一个宏观结构的改革，宏观体制的改革。

再一个微观结构的改革，就是说是不是能够大力的推动股份制，使股份制成为公有制的主要形式，而不是要在重新翻过来推动所谓国有化，最近人们忧虑的国际民退的问题，正是因为在经济紧缩期由于政府要采取盈利的货币政策造成的，毕竟是由政府投资，政府投资就形成了国有资产，这种方式不利于宏观经济的稳定，也不利于微观结构的进一步推动，向前进，所以我认为现在整体改革是必要的，特别是从市场经济体制和股份制的微观结构这两个方面同时推进改革。

孟晓苏：保障房本来不是市场经济的产物

凤凰财经：刚才您提到了保障房，我知道您是保障房最早的提出者，可是您在保障房也有一种很多的争议，有人认为保障房并不是市场经济的产物，您怎么看？

孟晓苏：保障房本来就不是市场经济的产物，保障房是社会保障体系，但是应该说他又跟市场经济有一定的联系，因为在市场经济情况下必然会形成风暴，起点的公平并不是意味着终点的公平，如果在全民福利的计划经济时期我们不需要单独提这个问题，因为全民都有保障房，但那时候是低水平的保障，那时候人均才3.6平方米，温总理说他们家当时是5口人，只住9平方米的房子，人均才1.8平方米，这种情况是在过去计划经济时期和计划经济向市场经济转型时期，这么一个时期存在的情况。

在市场经济计划下，在商品房领域大力的推动，使得老百姓通过市场能够获取住房，这明显的改善了居民的住房条件，这也是我们从1996年我作为课题组长来研究房改，1998年变成了房改方案，那时候的改革所推动引起了巨大的经济发展可能和社会的变化，但是正是因为你发展市场，所以你不能忘记还有另外一块，就是他所造成的不公平主要由政府来解决，社会资金可以帮助和参与，因此保障房是对市场经济的一个补充，甚至是商品房市场的一个重要补充，到底市场应该是一个什么体系呢，应该是双轨制并行，双轨制不能交叉，交叉撞车，双轨制并行这个就是一个体系，符合国情的保障房体系，什么是符合国情需要研究。

第二个商品房体系，这个非常重要，如果没有商品房的话保障房建不起来，所以我把它比喻为一枚硬币的两个面，商品房和保障房，这个硬币的一个面刻着多样，叫明码标价，另外一个面是刻着国徽，彰显公平，如果我们砸坏了一个面那另一个面也由不得好看，所以他是一个双轨并行的体制，这是各国在发展市场经济过程中都面临的情况，很多国家已经解决了问题，目前我们中国正面对这个问题，我们正在大力来推动保障房建设来弥补在房改之后12年没有建保障房的不足，通过这次补课今后慢慢走向正常化的房产，这样就可以使中国在住房上也能够一方面推进市场经济，一方面推行社会保障，大家两个结合起来就造成中国的经济平稳的发展，中国社会达到公平。

孟晓苏：保障房还没有完全进入分配领域

凤凰财经：我这里有一组数据，就是说2011年底中国已经建立了2650万套保障房，如果按照每家有3至4户的话，接近有一亿的人享受了保障的福利，但是我们通过调查好像很多人都认为保障房是一个看起来很美好但是离自己非常遥远的一块蛋糕，这个是怎么回事？

孟晓苏：其实住房保障体系在中国是建立在先，商品房是发展在后，当时保障房我们叫做福利房，那是在80年代的时候大量建立一些单位分房个人交租而且是廉租，那个时候虽然人居居住面积小，但是在低水平下构建了一个公平。

我当时参加工作的时候不就是单位分的房子吗，虽然五十多平米，但是我有房住，后来通过房改就买下了这套房，所以这是第一个概念，中国在商品房大力发展之前就有一个低水平的保障体系，第二个应该说在房改以后，在大力发展商品房的这13年里，到现在应该是1998年开始，到现在应该算是快14年了，在这14年里积极推动了住房商品化全国的绝大部分城市居民改善了住房条件，居住的更加舒适宽敞，生活的更有尊严，并且家庭财富也成立了分支，这都是住房商品化巨大的成果，如果没有住房商品化我们不会有这样明显的成果。

另一方面就是在14年里面虽然有12年忽略了房产化，但算起来经济适用房和最近建设的保障房加起来也确实是有2500万套，其中人们不知道的就是在房改初期当时就投了3亿5千万平方米的经济适用房，这个政策是我参与制订的，因为当时我们最早设立的房产方案是商品房和廉租房，当时也没能考虑经济适用房，经济适用房是由建设部当时的领导提出来的，一方面他可以解决在取消福利分配的时候能够给低收入家庭提供一些住房，再一个好处是在推进住房商品化和推动老百姓来改租房为买房手法，设立一个各地的房改的根本价，他这两个目的都达到了，所以当时这三亿五千万平方米应该能折合成八百多万套，再加上最近这些年12年里也陆陆续续建了，我相信形成的2600万套这个数据是真实的。

凤凰财经：那为什么我们还觉得离我们那么远呢？

孟晓苏：因为毕竟还是有一部分老百姓没有买到房子，因为现在还有很多保障房还没有完全进入到分配领域，这我刚刚说了两种，还有第三种人们回避，就是在这12年里在政府固定保障房建设的同时，人民群众建的保障房，建的是卖给城里人的产权房被叫做小产权，农民用自己的在城里的土地盖房子，租给了咱们的打工妹，就被叫做城农村，农民群众正是用小产权和城农村这两种用农民的宅基地建立了房产，弥补了政府行为的不足，给众多的进入城市的人提供了廉价的住房，建设了全世界最大规模的廉价屋村，解决了城市发展中老百姓缺乏的目的，也为自己在财富上带来了财产性收入。

所以如果把这个加上其实中国的保障房不少，为什么现在有一定的这样的公租房，低收入者他不愿意去租呢，因为他比城中村贵，很简单的道理，他一比我租的房子比这个还便宜不少，所以他就宁可住城农村，所以你看人家是养老院，说因为要拆迁成农村老人认为他就没地住了，那为什么不能拿政府拍卖的土地去建呢，因为那个土地太贵，为什么在城农村建呢，因为城农村的土地便宜，这就要使我们思考，建为低收入家庭低收入老人服务的养老院，那你应该纳入保障房的廉租房系列，怎么能够让他用商品房的土地来建设，应该纳入保障房体系，它是一种社会福利，所以这些就应该说我现在回顾这些我相信这2600万套而且实际上加上农民小产量和城农村，还不止这2600万套。

所以中国现在没有homeless，中国没有无家可归者，中国老百姓城市居民他都有房子，但是有些比较困难，有些新结婚的家庭像年轻人他还不得不挤在父母的房子，有些刚刚毕业就纷纷的跑到北大清华的学生纷纷的跑到清河医院去租那个城农村，造成城农村的价格租房也涨，就这些说明住房确实是在老百姓解决温饱之后的一个最急切的问题，最近也是多次讲到的，所以老百姓的生活需求离不开衣食住行，而现在居住问题又成为老百姓最迫切的问题，不把这个问题重视起来多年忽略他，这个是忽略低收入家庭的住房困难，就会形成一个失误，对这种失误的调控如果翻过来打压商品房又会造成多方面的问题。

凤凰财经：刚才我们也说到了保障房，但是很多人还是对保障房比较的有一些担忧，就是说在不是市场经济产物的情况下怎么保住他的发展动力，尤其是地方政府的建设的这种动力？

孟晓苏：应该说动力就是政府为人家服务的职责，扶贫济困应该是政府财政支出的一个重要部分，政府既然收税他就承担了这个责任，所以保障房建设是政府行为，这是不能动摇的，另一方面社会资金要参与保障房的建设，这几天你看我组织了汇率基金，就是在积极的推动各地的保障房和组织社会层面参与，我们要投资的40亿成为单支最大的保障房的建设基金，现在我们也在全国各地也还在大规模的来推进，保障房我不可能介入，因为目前来看不是建多了而是太少。

凤凰财经：今天造成的一些浪费和腐败问题怎么解决？

孟晓苏：这些问题我认为应该加强社会监督，特别是政府部门要履行职责，要把保障房的建设、分配、管理、今后的推出这些问题都想在前头，我不认为目前把保障房建设中出现的所谓分配不公的问题当做一个热点的报道，因为人们还不知道保障房到底应该分给谁，你比如说一些人说公务员不应该住保障房，他们不知道在国外低层公务员是保障房的保障对象，你比如说在香港建的居屋里边有很多都是香港的纪律部队，这个纪律部队是什么呢，就是我说的城管还有保安这些人，是属于政府公务员，他们收入也不高，但是另一方面讲我看到一些地方单独给公务员建小区，就忽略了普通老百姓，就走向另一个方面，所以现在社会观念还比较混沌，这说明12年没建保障房确实造成了很多问题，现在以至于在保障房的对象上都有不同的说法，我认为在保障房建设过程中目前我们不能不不患寡而患不均，我们重点是要推动保障房建设，另外建立一个很好的机制来保证保障房的分配、管理都能够尽可能的公平。

孟晓苏：曾建议国务院对海南过热房产调控

凤凰财经：当年您进入中房集团，中房集团是当时中国最大的房地产开发公司之一，您是怎么完成从一个官员到一个企业家身上的转变呢？

孟晓苏：我在中南海出来以后我首先第一个工作是到国家商品局做副局长。

凤凰财经：以官员的身份。

孟晓苏：对，国家直属局领导身份，当时在商品局系统我还是一个非常被人看好的年轻干部，你想我40岁去了当副局长，到42岁包括领导人考虑让我当局长，但是我想这个行当就和我自己学的不大相对路，当时我是刚刚读完硕士，我就一心想直接为国民经济做点事情，推动农民改革解决了农民的温饱问题，解决了城里人的温饱问题，但是温饱之后是什么是住房，所以应该说我糊里糊涂的被推到了中房总经理的位置，当时我还不知道原来是住房这么大的等着我，到1996年因为我领导的房改课题组在推动研究房改和1998年实现了房改方案公布的时候，我才意识到了我又走到了为老百姓盖房子，所以回顾我自己参加工作从大学毕业到现在30多年了，30多年基本没有离开老百姓的衣食住行，所以我对解决老百姓的基本生活需求我有深刻的认识，我不认为要离开这些基本需求去追求别的一些东西，更易于老百姓的生活更易于社会发展。真正老百姓需求的东西是政府职责和企业家的主要责任。

凤凰财经：所以我可不可以理解您是官员的身份到企业家的身份，其实您的思想和一种追求是一直没有变过的。

孟晓苏：这你说的对，无论是做官员还是做企业家，万里同志的教育给我深深的烙印，就是要为人民做事，你看我建立的人寿保险公司叫幸福人寿，为什么呢，就是我脑子里总回旋着这么一句话，他为人民谋幸福，忽而黑又，我的老父亲是东方红的国家美术的总设计师，音乐舞蹈室我看了，我对这句话印象很深，所以当时我在外面工作的时候，我们做的也是为人民谋幸福，后来我在中房推动保障房建设推动住房制度改革的商品房建设也都是为了人民谋幸福，现在我们又组建了幸福人寿，他的宗旨也是想推动为更多的家庭带来保障。

凤凰财经：您去中房做的第一件大事是什么？

孟晓苏：第一件大事是建议国务院对当时海南过热的房地产进行调控，当时我们建议后，但没想到后来调控的这么过分，又把正确的建议发挥错误，以至于造成了一直到1996年国民经济衰退，到1997年跌到谷底，这个时候我们没有想到，从一个宏观调控的主管部门出来的人他有一种明显的意识，愿意给国家出主意来为国家分忧，但是也同时多次看到了由于主管部门不太了解实际在调控上出手过度，甚至人为的造成几起几落所带来的危害，因此应该说近几年我对多年不建保障房痛心疾首，对于在好不容易把保障房建设推动以后又反手去打压商品房，我感到实在不应该，所以近几年我对这两方面都不断的提出政策建议，我相信这回都会接受，保障房建议最后还是接受了，打压商品房的建议我想也会被人们所接受。

孟晓苏：降房价不可能完成的任务交给政府不公平

凤凰财经：国家去调控商品房既是本质时薪房价的下降，但是房价一直在往上升，我知道中房集团在当年是一箭射了中国五分之一的商品房，其实规模是特别大的，近几年来这个房价一直上涨，上涨的因素是什么？根本原因是什么？

孟晓苏：你说到了中房，历史上曾经占了全国五分之一的开发量，这是事实。

凤凰财经：非常的辉煌。

孟晓苏：这个历史是在80年代，是在全国没有多少开发公司的年代，是在开发企业基本上都是国有企业的年代，那个时候中房的开发量一年最多占全国的22%，全国200多个城市都能建，那个时候的住房商品化只是一个量的问题，其实中房建设的很多所谓商品房都是卖给单位的，各个单位拿他来去廉租给自己的职工，这是后来房产的主要对象，所以这些房当时应该说叫做福利房，直到90年代我们才逐渐推用了住房商品化，由此才出现了真正的商品房，后面谈到的就是打压房价，我不认为政府要把降房价作为自己的目标。

凤凰财经：稳定房价。

孟晓苏：因为有些人总是想让房价降下来，有的时候用的是回归，房价能不能降下来，我不认为在中国现阶段能把房价降下来，所以我认为把降房价这样不可能完成的任务交给政府这是不公平的，政府要重揽这样的任务也是不理智的，没有任何人能够把全国的房价降下来，从去年看到在严厉的调控之下房价全国的平均上涨了6.87%，而今年到6月份我又计算了一下，又上涨了8.5%。

凤凰财经：上涨的更多。

孟晓苏：所以说统计局不报，但是我们这些专业人士我们是人工计算出来的，最近人民看到说是环比的上涨，其实环比是什么呀，就像一个孩子在长身体一样，家长每天就给他量一次身高，或者说环比是按月，每个月去量一次身高，这个你能看出来，他一定是一个长时间才能看到，我们中国房改之后商品房在发展，商品房现在还远远满足不了老百姓的需要，商品房不光是满足居住，而且也是有投资性的，特别是在政府需要投资发动的时候，就应该判定他的投资属性也是一个重要的内容，而不要去否定他，既然是在十几年的发展，就像一个十几岁的孩子，你说十几岁的孩子身高能不能降下去，有人说你把他降下去，我们家长说好，我把我们孩子的身高降下去，你给他吃饭他也长，他只要饿不死他就长，至于说是每个礼拜量一次的行为我觉得也挺可笑的，本来有很好的计算方式，就是按照月年，或者是按照半年计算。

最近至于商品房价格的打压，使得相关产业受打损害，一直从钢铁、水泥延伸到了家具、家电，延伸到了用电量，延伸到了焦煤和电煤，又延伸到了由于煤炭和铁矿砂的运输，造成了造船行业的萎缩，反过来又对热展板大家需求萎缩，你看劳动链这么长，他到底是影响到国民经济多大的面呢？影响到了50.6%也就是说一半的国民经济产出是靠老百姓的一个最终消费叫住房来拉动的。

你只要把住房给他缺乏时间国民经济慢慢慢慢的就降下来，反而如果想把国民经济启动起来，做到稳增长，你只要点活这一个点，别的地方就可以慢慢起来了，这就是我说的房地产不用救，国民经济需要救，就是马三立下面所说的药方，说找准地方挠挠就行，就是房地产，特别是商品房让他重新恢复活力，他一启动相关的产业慢慢就会启动，而且这个病是治的越早，治的药方就越简单。

你们读过扁鹊见蔡桓公的故事吧，开始病只是前疗程，接着慢慢慢慢的渗，你非说不行，我不治，我没病，我就安排下去，我按打压房地产不动摇，这样下去病永远不会好，现在已经延伸到这么长的产业链还不行。

凤凰财经：我们能不能做一个假设，如果把居民的住房问题完全放入到市场经济的池子之中，那也没有保证宏观建设，也没有稳健的宏观调控，那整个住房建设会呈现一种什么样的情况呢？

孟晓苏：极而言之，如果只见商品房不见保障房。

凤凰财经：也没有调控，也没有保障房。

孟晓苏：用完全放任的市场化，那就会造成众多的低收入者没有房租，也就是放弃了政府的责任，这个情况我们在2005年、2006年越来越明显的感觉到，当时连全国人大都发出这样的声音，说中国只有房地产政策，而没有住房设备政策，这不是一个健全的社会，也不是一个公务完全的政府，这种情况已经发生了，你是不是还要问，如果关键保障房不要商品房会怎么样呢？我告诉你发生过，在70年代、80年代，那个时候就没有这种商品房，那时候就是保障房，那时候的情况也发生过，就是老百姓居住面积只有3.6平方米，政府再加大投资只要不是商品化的东西，他不可能调入社会资金进入。

那样的话房地产不会形成国民经济支柱产业，中国的当局也不会从1996年的突破1亿吨，变成去年的8.8亿吨，15年增长了7.8倍，这正是由于住房商品化，用这个最终消费最大贷款就神奇的启动了中国的经济力量，使中国的经济力量迅速的从第四位变成第二位，我们中国是不是还想在经济上变成世界第一位，是完全有可能的，这就一定要找准中国的最终消费，我们不能够光想依赖出口，特别是这种地大物资的出口，去卖掉人家来获得世界第一，那是不可能的。

我们必须要内需的发展，所以目前的经济结构调整最重要的环节和首要任务就是扩大内需，只有把内需充分调动起来，特别是最终消费调动起来，这才能够使得中国经济获得源源不断的发展动力，我们中国才能够在新的发展过程中走向进一步的繁荣。

孟晓苏：保障房不盈利 应该由国企做

凤凰财经：我们知道几年也是中国民营的房地产企业突发猛进的时候，民营企业家说国企的企业家，他们在思考问题的时候可能还是有一些不同，比如说民营企业家可能内心更多的焦虑和企业的利益，还有自身的安全感问题，您作为一个国企的企业家对这方面的有没有一点体会呢？

孟晓苏：其实我认为从完善住房工业体系和建立双轨制的角度来讲，国企和民企都分别承担不同的任务，或者在不同的领域承担主体的任务，从保障方面来说是复兴，应该由国有企业承担，国有企业是纳税人，你的任务是提供政府职责，不需要在竞争领域里跟民营企业竞争，保障房又是不怎么盈利，这种任务就应当由国企做，但是我们现在国企出现了迷茫，就是他也用盈利的目标来考核他，这样就是国有企业他不愿意做保障房，他纷纷进入到商品房，至于说因为12年的保障房，逼着国有企业，逼走大家不得不进入商品房建设领域，那是另外一回事。

另外一方面民营企业也很迷茫，民营企业是怎么发展起来的，民营企业是住房商品房发展起来的，还应当是住房商品化的主力军，今后大量的住房商品房任务，我不认为国有企业要去经营，你靠你雄厚的国家资本做实力，去跟人家民营企业竞争，这本身是一种不公平的竞争，你为什么不去更多的行使你的保障职责呢？有人说原来十几年没见保障房，那是政府的疏忽，所以在建商品房的十几年里很多的民营企业做大做强，在商品房领域里创造了辉煌。

中国现在是全世界最大的开发商，中国的商品房，特别是公寓楼建设的应该是在全世界已经是最好的，我们原来在别墅方面还差一些，现在我们别墅也改了，现在很多国家都惊叹中国的建筑施工质量和事后品质，我们的规模是他们比不上的，包括一个北京，或者一个上海，这一个城市的发展就顶一个全国的，这就是中国民营企业的厉害，但民营企业在上半年房地产领域创造辉煌，而不应当是受到打压。

我认为现在本来国有企业和本来民营企业都混在一起，当然有些企业逐渐走向混合的经济，通过上市很多的国有企业变成上市公司，这样的企业是不能够叫做国有企业，今后再给他冠上国有企业名字，别人也不能挡，但自己不符合实际，他就是一个多元素构成的一个股份制企业，我认为越来越淡化辉煌的界限，但是政府的企业应当是要承担保障房责任，或者是主要要承担保障房责任，而股份制企业是作为经过中国主体的企业。这种股份制企业应该进一步壮大，形成商品房开发的主力军，这样的话才能够推动中国的双轨制发展，才能够使中国的住房社会政策都已经完善，也能够通过多方面企业的合作推动中国经济的迅速发展。

孟晓苏：以房养老最大阻力来自主管部门

凤凰财经：五十七岁的时候您第二次创业，我们知道在这个年纪很多人都选择了去颐养天年了，您为什么还选择第二次创业呢？有一些未完成的心愿之类的吗？

孟晓苏：这是一个领导交付的责任，当时准备再创办一个新的保险公司，当时我有盈利，特别是我在2003年，像国务院提交了要推进反向抵押贷款，以防养老来解决众多老人的养老保障问题，这个适合我多年建房子的政策之一，为什么是一个房地产企业提出了反向抵押贷款，因为他这里防养老，当时得到了国务院的支持，在2003年国务院两次批示推动这件事情，而且中国的主管保险业的结构也发文要开发这种反向抵押贷款，所以一般在2007年我创造一个名为幸福的这样的一个公司，就希望能承办一些产业，我认为住房不光是有居住的功能，投资功能、融资功能，而且未来以防养老退休，他还能够起一个养老的作用。

凤凰财经：以防养老模式是一个很大的突破，但是目前不在中国的推进过程中还会有哪些阻力？

孟晓苏：最大的阻力就是来自于主管部门，你看很多的改革的土地，城市的范围，我们的国家机关自身，农村改革不就是来自自身，农民自身当时设立了一个人民公社，是你政策错了，后来市场一一改革。当时我推动市场经济改革的文章受到了来自求实杂志和人民日报的批判，这么说明的这种阻力是来自于体制改革，但最终还是邓小平的一些讲话，和江泽民第二年的党校讲话推动了市场经济的发展，确立了市场经济在中国的富有。

你看这些改革面对的都是传统的观念，而这些传统的观念往往深深的扎根于一些部门之中，以防养老也是一个开头，但是从一个过去没有到按揭的体制下产生出来的，所以人们的顾虑就是第一说是房子价钱价格下跌了怎么办，你看我9年前对国务院提出来，这些国务院都换换届，还没实行，那么9年里房价到底是跌了还是涨了？涨了3倍，有些地方的房价长了一倍高。

事实证明他说错了，我说的对，你还不认识，你再说现在要不要开展？他说以后房价下跌怎么办呢？你看他总不接受教训。第二个人说房屋只有七十年，错了，房屋是永久的，土地是用权70年，他后来2007年就公布了无权法，就确定了土地住宅建筑工地70年这部分，期限满的自动续期，那就是70年加70年再加70年再加70年的概念，因为只要法律不改，他永远都会持续下去，这个也解决了，有些人不读法律，到现在你问问主管部门他认为是70年国家要收回，这个不读书、不看报的人没有办法。

第三个是说中国的老人都要传给子女，那么我反问一句，中国有十分之一的老人，就是两千万老人没有子女，他们把房传给谁呢？最近又发现一个更加悲惨的群体叫失独老人，中国的失独老人有两百万人，失去独生子女的老人，这个人数今后还会增加，他们把房传给谁？谁替他们养老，你非说他要传给子女，他没有子女，或者是本来就没有，或者是失去了，所以这些老人家他们未来的房子没办法传，他们的养老怎么办，所以就是这么一个简单的道理难道还不应该面对这些老人来推动反向抵押贷款，要针对银行保险产品的推出，并不是要覆盖所有的人，他只是覆盖一部分人。

凤凰财经：特定的群体。

孟晓苏：比如说富人，我们不需要富人，因为富人他们有钱，他们不需要拿房子养老，没有房的人我们不需要覆盖，因为有政府，有房而缺欠的老人这部分里边的那些别人不说无子女老人和失独老人，这个群体已经不少了，我们一个产品出来哪怕能够覆盖全国老人里的百分之二、百分之三、百分之五就已经足够了，慢慢的各项方面的合力就能覆盖百分之百的老人。

孟晓苏：老人把房子反向抵押 月挣三万

凤凰财经：我这有个小故事特别有趣，就是说一个中国的老年人他们把自己的房子卖掉，去欧洲环游世界，过着一种非常精彩的生活，很多人为他们的这种行为鼓掌，很多人非常赞赏他们的这种行为，而不是守着一个房子，您怎么看待他们这种行为呢？

孟晓苏：我判断这些老人他们一定是有第二套房产，否则当他们旅游回来、高兴回来的时候他会面对着无家可归。

凤凰财经：他们卖掉房子的钱已经够他们养老了，他们可以租房子住。

孟晓苏：如果是这样的话当然好，他们回来以后他们也可以去租住房屋或者租住饭店，这样这个老人至少是一个中等或者中等以上的老人，这是个案，中国我也碰到过这样的案例，前不久中央电视台让我去做一个养老的节目，有一个北京的老太太叫赵大妈，她就把自己的房子卖了，卖了二、三百万，她去住养老院了。

凤凰财经：挺好的。

孟晓苏：当时我就问她，我说你这个房子一平米都已经是三万块钱了，如果你把它租出去一个月能够得多少租金呢？她说五千块不止，我说再你的离休金，你本来就可以靠这个来住养老院，房子可以留着租出去了，当然这个老人也个个案，她说我才不留给孩子呢，我说你是我们未来发展反向抵押贷款最好的对象，如果这个老人把这个房子入了反向抵押贷款，一个月能够得到两、三万块钱，如果再租出去又得五千块钱，加上她的离休金，这个老人一个月三万来块钱，还有一个好处，这种抵押，它的房产增值老人是可以分享的。

现在的房子买了在以后，未来再过5年、再过10年，这个房子可能会是五、六百万，因为我们知道在北京的房子价格多么厉害，未来肯定是一个上涨的趋势，所以抵押贷款是老人把自己的资产跟未来房产升值绑定在一块，如果租出去就得两份钱，一份是反向抵押贷款的钱。另一部分是租金，中国的老人并不是都这种，在全世界来看有一个9064的概念，百分之九十的老人是居家养老，百分之六的老人是靠社区服务来养老，只有百分之四的人是要住养老院。

我看在中国恐怕也离不开这样大概的一个数字，所以现在我主张还是要把居家养老和社区养老的问题尽快的提上日程上来，很多人说养老是政府责任，我认为这一部分，因为都摊到政府身上，他只能是一个低保性的养老，很多老人是有财产的，而且随着社会的发展，随着现在我们五十多岁的准老人进入到了这个行业，这些是很多有应有了财富。

有人有好几套房，所以要想办法调动他们自身的子女用来养老，有钱拿钱来养老，没有钱有房可以抵房养老，用这样的办法通过社会领域用老人的能力来解决养老问题，而不是在那里都抱怨政府不好，过多的摊在政府身上只能把我们的保障水平压低，这些老人他本来是可以通过自己的财富享受到更好的养老生活，像你说的可以去欧洲，到全世界去旅游度假，如果有了反向抵押贷款这些老人就更多。

凤凰财经：好的，非常感谢您今天介绍我们的采访，谢谢您。